Dans cet entretien, Mme Bourenane revient sur la part de l'Aadl dans la gestion des cités déjà livrées. L'Expression: Les premiers sites réalisés pour le compte de l'Aadl, dans le cadre de la location-vente verront leur réception définitive intervenir à partir de ce mois de juin 2005, date de la levée de la garantie annuelle incombant à l'entrepreneur. Quelles sont les dispositions prises pour assurer l'assistance technique des ouvrages (notamment la maintenance des ascenseurs et autres équipements collectifs) au-delà de cette garantie? Mme. Bourenane: En matière de maintenance de la machinerie (ascenseurs, station surpresseur), il est important de distinguer entre l'entretien courant périodique et, ou exceptionnel et les grosses réparations. Pour le premier volet, la direction générale de l'Aadl a pris des dispositions nécessaires par la formation expressément prévue par les textes contractuels, conclus avec l'entreprise Cscec lesquels stipulent que celle-ci s'engage à établir un plan de formation au profit du maître de l'ouvrage. En effet, une première vague de huit (8) techniciens supérieurs en maintenance industrielle électromécanique issus de l'Institut national de la formation professionnelle a subi un stage pratique avec l'entreprise. Cette formation se poursuit en collaboration étroite entre les entreprises, l'Aadl et l'Institut national (ex-Iteem) et ce, pour l'ensemble des sites livrés y compris ceux hors de la wilaya d'Alger. En ce qui concerne l'entretien exceptionnel et, ou les grosses réparations, un projet de convention est établi portant sur le contrôle périodique mensuel, trimestriel et annuel, éventuellement pour les grosses réparations. L'Agence est en contact avec l'entreprise nationale des ascenseurs (Enasc) ainsi que (Enact) pour la formalisation des conditions contractuelles. L'option de collaborer avec les entreprises privées agréées dans cette profession n'est pas écartée non plus. A quand le paiement par anticipation des mensualités prévues par les textes? Le règlement des tranches par anticipation est déjà en vigueur, conformément aux dispositions du contrat location-vente fixé par l'arrêté du 4/05/2004 modifiant l'arrêté du 23/07/2001 portant modèle type du contrat location-vente, notamment en ses articles 8 et 9. Il existe trois cas de figure: le maintien de la mensualité initiale avec réduction du délai de paiement, le maintien du délai avec détermination de nouvelles mensualités, le paiement d'avance (maintien du délai et de la mensualité initiale avec un différé de la période susmentionnée). Le projet de création d'une filiale de l'Aadl pour la gestion des immeubles, annoncée à Oran par le DG, est-il en conformité avec la loi? La gestion par des administrateurs de biens est-elle de ce fait abandonnée? En effet, une étude sur la création d'une filiale est entamée. L'objectif est de confier le chapitre gestion courante des parties communes (bâtiments et dépendances, espaces verts, loisirs, jeux...) à cette filiale qui s'occupera éventuellement de l'entretien courant et de la surveillance. Quant à votre questionnement sur la conformité avec la loi sur ce projet, il y a lieu de noter que l'article 06 du décret 91/148 portant création de l'Aadl stipule que «l'Agence est habilitée, conformément à la législation en vigueur et les dispositions du présent décret à ouvrir toutes les annexes, en tout endroit du territoire national, prendre des participations dans des entreprises publiques économiques ou créer des filiales.» Par ailleurs, la gestion des sites par les administrateurs de biens n'est pas du tout abandonnée, au contraire. Les administrateurs de biens seront les principaux partenaires de la filiale. Cette catégorie de professionnels, dans l'administration et la gestion des biens immobiliers, participera à la gestion immobilière. Selon des juristes, l'Aadl est en infraction avec la loi en disposant unilatéralement des fonds relatifs aux charges communes. Qu'en pensez-vous? Le règlement de copropriété établi par l'Aadl a été inspiré par le décret 83/666, relatif à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs, notamment dans ses articles relatifs aux charges des différentes catégories, ainsi que son article 53 qui relève: «Il est créé, pour les besoins des travaux à entreprendre dans le cadre du planning annuel d'entretien, un fonds de roulement alimenté en début de chaque exercice par une provision versée par chaque copropriétaire...». En notre qualité de propriétaire et de gestionnaire (par arrêté ministériel) de ces ensembles immobiliers, ils nous est fait obligation de maintenir un état d'habitabilité et de propreté au niveau des sites. L'Aadl ne dispose d'aucun fonds, elle effectue des prestations de services. En contrepartie, le bénéficiaire paye des charges. D'ailleurs le contrat de location-vente, signé par les bénéficiaires auprès des notaires, mentionne explicitement dans son article 10 que «le bénéficiaire d'un logement dans le cadre de la location-vente est tenu de payer mensuellement toutes les charges telles que désignées dans le règlement de copropriété joint au présent contrat». Il faut savoir à ce propos que 40% du montant global des charges est destiné à d'éventuelles grosses réparations. Les premiers occupants verseront bientôt leur douzième mensualité. Quel est le taux de recouvrement pour l'année écoulée? Combien y a t-il de cas passibles de l'article 12 du décret du 23 avril 2001, notamment son 2e alinéa qui stipule l'engagement d'une procédure d'expulsion? Le taux de recouvrement pour l'année écoulée dépasse la moyenne mais demeure en deçà de l'objectif à atteindre. Quant aux cas passibles de l'application de l'article 12, notamment en son alinéa 2, ils sont au nombre de cinq. Des cas de sous-location déguisés en «gardiennage» et de logements livrés restés inoccupés ont été signalés. Quelles sont les mesures prises par l'Aadl? Nous sommes au début de l'exploitation des logements mais l'hypothèse de la sous-location n'est pas à exclure, seulement il existe en parallèle des raisons objectives justifiant l'inoccupation des logements. En effet, l'enquête préliminaire opérée par la direction générale de l'Aadl à travers l'envoi de questionnaires aux concernés fait ressortir qu'une grande partie des cas d'inoccupation sont directement liés au fait que les livraisons sont faites en milieu d'année, d'où l'impossibilité de changement de scolarité pour les enfants ou encore des obligations professionnelles qui empêchent le bénéficiaire de procéder au déménagement. D'autre part, la majorité des bénéficiaires respectent leurs engagements envers l'Aadl en s'acquittant des mensualités ainsi que des charges aux termes échus, il ne nous appartient pas de remettre en cause les clauses du contrat.
