– La loi sur les promoteurs immobiliers a apporté de nouvelles dispositions. Quelles en sont leurs conséquences ? Bien au contraire, la loi, qui vient d'être promulguée, a revu les règles régissant l'activité de promotion immobilière pour mieux protéger l'acquéreur et pour améliorer la qualité des activités. Elle offre un statut au promoteur immobilier et a redéfini les rapports entre le promoteur et l'acquéreur. Désormais, les projets immobiliers doivent être réalisés par des professionnels agréés et inscrits au tableau national des promoteurs immobiliers et ayant des capacités financières suffisantes pour la réalisation de leurs projets. Cependant, le métier de promoteur immobilier devient plus difficile pour les promoteurs qui ne respectent pas leurs engagements, surtout lorsque le bien immobilier proposé à la vente ne répond pas aux exigences techniques et fonctionnelles fixées dans le cahier des charges. Les clauses des contrats de VSP (vente sur plan) et des contrats de réservations sont plus contraignantes pour les promoteurs immobiliers que pour les souscripteurs et les réservataires. Le promoteur qui opte pour l'une des deux formules pourrait avoir des problèmes très sérieux avec les souscripteurs et les réservataires. Pour éviter des contentieux, les promoteurs chercheront donc à éviter ce genre de contrat et vont recourir aux crédits bancaires. – Le logement public proposé dans le cadre du LSP et du LPA est-il rentable, et l'aide frontale ainsi que l'abattement sur le foncier sont-ils suffisants pour accéder à la propriété en Algérie ? Pour résoudre le problème de logement, les pouvoirs publics ont opté pour le gradualisme au lieu de la thérapie de choc en proposant trois segments de logement et en mettant en place un dispositif de soutien financier aux ménages à travers des aides financières octroyées par l'Etat et des taux d'intérêt bonifiés et en accordant également, des avantages aux promoteurs immobiliers à travers des abattements de l'ordre de 80% accordés par l'Etat pour l'acquisition des assiettes foncières. Il s'agit des segments de logement social locatif (LSL), de logement social participatif (LSP) et de logement promotionnel aidé (LPA). La répartition des ménages sur les segments proposés se fait en fonction des niveaux de leurs revenus. Ces segments sont destinés donc à la classe moyenne et aux ménages à faible revenu. Cependant, nous constatons qu'il n y a pas assez de différence entre le programme LSP et le programme LPA. Les deux programmes exigent les mêmes conditions d'éligibilité. La seule différence réside donc dans les montants de l'aide frontale, les taux d'intérêt bonifiés et les prix de cession. En effet, le prix de cession d'un logement LSP est plafonné actuellement à 2,8 millions de dinars soit 4 fois le montant de l'aide frontale. Par contre, le prix de cession d'un logement LPA est déterminé en fonction du coût, hors foncier, plafonné à 40 000DA/m². Comparativement au logement promotionnel non aidé dont la marge bénéficiaire n'est ni contrôlée ni plafonnée, les deux programmes ne sont pas très rentables pour le promoteur surtout lorsque le projet est situé en dehors des chefs-lieux de commune, de daïra et de wilaya. Cependant, ces programmes deviennent relativement rentables lorsque les projets avec leurs locaux commerciaux sont situés à proximité des villes.
– Qu'en est-il de la solvabilité de l'acquéreur et du promoteur ? Normalement, le problème de solvabilité du promoteur ne doit plus se poser. La nouvelle loi oblige les promoteurs à souscrire une garantie de promotion immobilière auprès du fonds de garantie FGCMPI. Par contre, l'appréciation de la solvabilité de l'acquéreur est l'affaire du promoteur.
– Le foncier pose problème avec la nouvelle loi sur la concession. Quelles sont les conséquences sur l'acquéreur et pour le promoteur ? L'ordonnance n° 08-04 du 1er septembre 2008 fixant les conditions et modalités de concession des terrains relevant du domaine privé de l'Etat destinées à la réalisation de projets d'investissement a exclu du champ d'application de ses dispositions les parcelles de terrain destinées à la promotion immobilière et foncière bénéficiant de l'aide de l'Etat. Les segments de logement que nous venons de citer ne sont pas donc concernés par la concession. Quant au quatrième segment relatif au logement promotionnel non aidé et devant l'inadéquation qui existe entre l'offre et la demande foncières, les promoteurs doivent recourir soit à l'offre foncière privée, soit à l'offre foncière publique proposée dans le cadre de la concession. Dans ce dernier cas, l'assiette foncière demeure toujours propriété de l'Etat et le promoteur est tenu de payer une redevance locative annuelle.
