238 millions d'hectares de patrimoine foncier répartis entre terres sahariennes, zones de parcours et terres agricoles avec respectivement 80, 14 et 4 % composent la richesse foncière. Dans ce tableau, les terrains urbanisés ou urbanisables représentent à peine 0,5 %. A la création des Zones industrielles (ZI) et Zones d'activité (ZAC) à travers le pays, le portefeuille de ces nouvelles structures totalisait une superficie de près de 22 000 ha. La mise sur le marché à partir de 1974 jusqu'à 2004 de 100 000 autres hectares du portefeuille foncier étatique a permis l'augmentation de la capacité du foncier industriel. La crise du logement aidant, le secteur de l'habitat a été le plus grand bénéficiaire des bonnes dispositions de l'Etat en la matière avec pas moins de 117 000 ha. Alors que les Z.I et les ZAC disposeront d'une autre rallonge de respectivement 11 000 et 8000 ha offrant ainsi la possibilité aux ZI de disposer de surfaces oscillant en moyenne entre 250 et 300 ha. Une source proche du ministère de l'Industrie a précisé que 11 000 ha avaient été transférés par l'Etat vers la sphère économique. « Au plan domanial, cette superficie a fait l'objet d'une régularisation complète. C'est-à-dire tous les actes de propriété ont été remis aux organismes propriétaires », a précise la même source. Elle a ajouté : « Sur les 6500 lots créés au plan juridique, seulement 2885 ont été régularisés. Près de 2800 autres ont été attribués sans être régularisés. Les raisons de la non-régularisation à ce jour de ces lots industriels sont multiples. Il s'agit entre autres du désaccord sur les prix de cession, des comportements spéculatifs et de l'origine des propriétés. Ces problèmes ont entraîné d'insurmontables situations conflictuelles, notamment en matière de gestion de ces espaces ». A la SGP/ZI Est, l'on estime que les lots de terrain d'assiette non encore attribués représentent près de 12 % du total, soit environ 800 lots. Réalisée dans le cadre du programme de réhabilitation et de modernisation des ZI, une étude exhaustive sur le potentiel foncier industriel a fait ressortir que dans les 72 ZI, 2334 ha sont inoccupés. La même étude fait apparaître que dans le domaine des infrastructures vacantes, 529 unités ont été dénombrées. « Le foncier industriel demeure un domaine complexe. Il est régi par un grand nombre de textes et de multiples intervenants sans pouvoir de décision réel. La complexité et la confusion des législations, des attributions d'acteurs, des dispositifs de prise en charge ouverts à de multiples appétits génèrent une situation des plus ambiguës. phénomène de dilapidation La prise en charge du patrimoine foncier dans le cadre des différents dispositifs n'a pas porté ses fruits et n'a nullement réussi à contenir le phénomène de la dilapidation des terres », considère Me B. M. Salah, juriste et spécialiste en droit des affaires. De nombreux spécialistes ont estimé que le foncier a toujours été le handicap majeur pour toute tentative de développement économique. Une offre limitée par rapport à la demande, des prix hautement spéculatifs, la multiplicité de cercles de décision sans réelle influence sur les affectations de terrain ou de gestion des espaces industriels a davantage compliqué la situation. Elle intervient au moment même où le marché du foncier industriel connaît ces derniers mois un engouement sans pareil. La demande a dépassé l'offre avec des dizaines de demandeurs de terrains pour investissement ou pour extension. Partout sur l'ensemble du territoire, dans le pays profond ou sur la côte, des sociétés algériennes ou étrangères cherchent impérativement des locaux et des ateliers pour s'établir. Annaba, par la taille de son portefeuille à peine 371 ha dont 332 déclarés occupés, s'apparente à une grosse pieuvre avec ses 4 zones industrielles s'étalant sur 534 ha morcelés en 253 lots. « Ces zones sont déclarées saturées, elles sont cédées à 100 %, construites à 85% et exploitées à 75% dans l'agroalimentaire, l'industrie pharmaceutique et chimique, la sidérurgie », précisait en juillet 2004 la SGP/Z.I Est dans son rapport de synthèse. On ne compte plus les entreprises à la recherche de quelques précieux mètres carrés. Le temps où les dizaines d'hectares sont attribués à tour de bras est pratiquement révolu. La forte demande pour les espaces de bonne qualité a ramené le taux de disponibilité immobilière à moins de 1% en 2000, alors qu'il était de plus de 25% au début des années 1990. En 2003, à l'exception de quelques rares wilayas à l'image d'El Tarf où il n'existe aucune zone industrielle, le marché a déjà absorbé la totalité des disponibilités des terrains dans les Z.I placées sous la responsabilité des 4 SGP/ZI. Les spécialistes s'attendent à ce que le niveau des prises en occupation des précédentes années en matière de portefeuille immobilier des domaines publics et des agences foncières soit largement dépassé. Au niveau de ces deux institutions, l'on affirme qu'une véritable situation de pénurie est signalée pour les surfaces de plus de 1000 m2. Le centre-ville et cités en périphérie restent les plus sollicités. Dans la wilaya de Annaba, ces deux zones sont déjà propriété URBAN. L'une à la limite du territoire de la commune chef-lieu de wilaya et celle d'El Bouni est affectée à la promotion immobilière et occasionnellement pour des activités commerciales. La seconde pourrait connaître une réelle extension en accueillant des investisseurs dans le tourisme et des locaux administratifs. Phénomène récent et conséquence directe de la situation actuelle de relance économique, la localisation ne constitue plus le critère prépondérant dans le choix des entreprises. Actuellement, la disponibilité et la qualité sont devenues les maîtres atouts dans la décision. Aussitôt en charge du terrain et malgré les dispositions d'un cahier des charges précisant un délai de 3 ans pour leur exploitation, les surfaces sont louées ou rétrocédées par les bénéficiaires des avantages du défunt Calpi. Les prix à la rétrocession ont emboîté le pas à l'euphorie immobilière induite par la recherche des investisseurs pour la relance de la machine économique. De 300 jusqu'à 2000 DA/m2 en fonction de l'implantation du lot. Toutefois, ces prix peuvent fluctuer en fonction de l'emplacement et de la qualité du terrain. Malgré ce climat plus que favorable en matière de disponibilité du foncier immobilier hors zone industrielle, les investisseurs ne se bousculent pas au portillon. Certes, les projets immobiliers sont nombreux et certaines communes n'arrivent pas à trouver des assiettes d'implantation.
