Mohamed Rehaïmia, directeur général de l'Office de promotion et de gestion immobilière (OPGI) de Hussein Dey (Alger) est aussi président du groupement d'intérêts communs (GIC) des OPGI et doyen des directeurs des OPGI en Algérie. Il nous livre surtout, dans cet entretien, une vision d'un homme qui cumule 30 années d'expérience dans un domaine vital au plan économique et social que sont l'habitat, le logement et l'immobilier. La réglementation actuelle arrive-t-elle à accompagner les changements dans le secteur de l'habitat ? Permettez-moi tout d'abord de saluer la naissance, au sein d'EI Watan, d'un supplément hebdomadaire traitant d'un sujet d'une grande résonance sociale, mais également d'une importance économique indéniable, dont l'effet d'entraînement au niveau d'autres secteurs qui y sont intimement liés (production industrielle, commerce, services, emploi, formation...) ne peut être ignoré. Le débat pertinent, qui a été ouvert depuis peu, est déjà très riche, donnant l'occasion d'une confrontation des idées et mettant en relief aussi bien les succès que les échecs dans les domaines de la production de l'urbanisme, du bâtiment en général et du logement en particulier, dans celui aussi de la gestion des ensembles d'habitat. Par ailleurs, l'on peut constater que les débats n'ont pas manqué de mettre l'accent sur la complexité de la réglementation qui sous-tend ces aspects en signalant son insuffisance ou pour le moins ses points faibles, voire son inadaptation pour répondre efficacement aux situations liées à la problématique caractérisant le patrimoine national immobilier et le fonctionnement du marché dans ce secteur. Ma contribution concernant le sujet, je l'aborderai en tant qu'acteur activant au niveau d'un organisme public, en l'occurrence l'OPGI d'Hussein Dey, dont la mission consiste à réaliser des logements, mais également de les gérer, et plus précisément de mettre en exploitation selon des règles définies les investissements réalisés. Quelle est aujourd'hui la place de l'OPGI dans le marché immobilier ? Ceci m'amène à répondre à votre question pour essayer de situer, à grands traits, la place de l'OPGI dans le marché de l'immobilier. L'office est un organisme public chargé, dans sa sphère géographique de compétence, de la réalisation et de la gestion des programmes de logements sociaux destinés à la location. Il est également sollicité pour construire des logements dans le cadre de la politique d'aide de l'Etat. Il s'agit ici des projets LSP ciblant une catégorie de population bien définie en termes de capacités financières. Il faut cependant savoir que l'OPGI a un statut EPlC, et qu'à ce titre, il peut développer des activités en matière de promotion immobilière et foncière dans un but commercial et à tout endroit où l'opportunité lui est offerte. Cela pour dire que l'office joue un rôle important dans la production du logement et, si l'on veut, dans l'économie de la construction en général et, bien entendu, dans l'accroissement de l'offre qui contribue à structurer le marché de l'immobilier. Il ne serait certainement pas erroné d'affirmer qu'à travers les programmes de logements publics sociaux qu'il réalise, l'OPGI participe quelque part à la régulation d'un marché immobilier à tendance sélective et, en tout cas, qui exclut une frange importante de la population eu égard aux prix des transactions qui y sont pratiquées. Je dois souligner que ce constat porte essentiellement sur le logement et ne saurait être élargi à des constructions destinées à d'autres usages, que l'office développe très peu. La prise en charge du problème de gestion des parties communes se pose avec acuité. Quel est votre point de vue par rapport à cette question ? En soulevant dans votre question la gestion des parties communes, vous me donnez l'occasion de placer ce problème dans sa dimension globale. Pour être synthétique, je dirai que le concept de parties communes dans un ensemble immobilier nécessite qu'il soit précisé à l'attention des usagers notamment. Il n'est pas en effet restrictif aux voies existantes au sein des cités comme on le conçoit généralement. Les parties communes, ce sont également les placettes et les aires de jeux (quand elles existent bien entendu) les cages d'escalier, les caves, les terrasses, les façades des immeubles... La gestion de tous ces éléments, lorsque la cité est exploitée à titre locatif et donc est propriété de l'office, revient à dire qu'il y a, au départ, une politique programmée en matière d'entretien, de réparations et de maintenance de l'ensemble de ces espaces. Cependant, cette politique programmée ne peut réussir que dans la mesure où les locataires qui y sont bénéficiaires paient régulièrement les charges mensuelles qui sont prévues, ceci étant une disposition contractuelle incontournable dans les conditions de location. Il y a donc la responsabilité d'autres parties... Il est évidemment entendu que la gestion des parties communes fait jouer aussi la responsabilité des collectivités locales lorsque les voies traversant les cités sont ouvertes, par nécessité, à la circulation d'une façon générale et, également lorsque les conduites d'égouts principales passent à travers les ensembles d'habitat. Je citerai aussi l'implication de l'ADE et Sonelgaz, tenues quant à elles de procéder aux réparations de leurs installations et des détériorations que ces réparations ont engendrées. Souvent les problèmes que nous rencontrons sont sujets à controverses, mais la bonne volonté de tous arrive à les dominer et à leur trouver les solutions adéquates. Je voudrais simplement, relativement à cette question, insister auprès des locataires pour qu'ils soient plus sensibles à la préservation de leur environnement et à être les défenseurs vigilants des équipements installés qui servent au confort de leurs familles. Je ne peux passer relativement à cette question des parties communes sans parler de la copropriété qui est un vaste sujet qui préoccupe aussi bien l'office que les occupants des immeubles collectifs ayant acquis leurs logements. Sur cet aspect, je souhaiterais que votre journal y consacre une rubrique spéciale, à laquelle l'office pourrait participer, tant la vulgarisation de la pratique de la gestion en copropriété est importante. Comment est traitée la question des loyers impayés réclamés par l'OPGI ? Les impayés de loyers est l'une des principales préoccupations de l'office. En effet, un nombre important de locataires ne s'acquittent pas de leurs obligations en la matière, ce qui, il faut en convenir, réduit les capacités financières de l'office en matière d'entretien et de maintenance. L'on peut nous faire le reproche que nous ne donnons pas les services qu'il convient au niveau des cités, et ces reproches sont notre lot quotidien. Néanmoins, la réponse objective peut être retournée sous forme de question « comment voudriez-vous que nous assurions nos obligations et améliorions nos services quand 60% des locataires ne paient pas leurs loyers ? » Les pertes accumulées sont énormes et pèsent sur la trésorerie de I'office. Pour faire court sur ce sujet, dont les données sont complexes et dont les solutions méritent une réflexion sérieuse, je soulignerai que les impayés de loyers représentent un enjeu économique de taille au niveau de l'office et que les actions coercitives engagées ne peuvent seules arriver à bout de ce phénomène. Comment l'OPGI de Hussein Dey fait face aux demandes de logement ? L'OPGI de Hussein Dey marque quand même, par les programmes qu'il réalise, sa participation significative, quant à la satisfaction de la demande. Il convient néanmoins de souligner que la demande au niveau de la capitale est très forte, et qu'elle s'exprime de la part de toutes les catégories de la population. Les ambitieux projets arrêtés par les pouvoirs publics dans le cadre du quinquennal (un million de logements) dont une partie nous est confiée, soit plus de 16 000 logements sociaux locatifs et... LSP atténueront le retard des années précédentes, mais ne répondront pas à toute la demande qui continue à s'exprimer. Il faut souligner, à travers ce que nous constatons sur le terrain, ainsi qu'à travers le niveau des interventions (marquées par l'impatience) des citoyens que nous enregistrons, que le logement social public, conjugué au logement social aidé (LSP) devrait, en 2009, desserrer la pression exprimée par les seuls besoins vrais, d'où la rigueur qui est observée actuellement pour la désignation des attributaires de logements neufs.
