Les intermédiaires «illégitimes» dans le secteur immobilier ne cessent de faire flamber les prix. Afin d'y remédier, le portail des annonces immobilières Lkeria.com, en collaboration avec la Fédération nationale des agences immobilières, organisera désormais des journées de sensibilisation sur l'évaluation immobilière. Donc, comment définir le réel prix ? Quels sont les facteurs qui influent sur les estimations ? Décryptage. «L'estimation d'un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente d'un bien. D'un côté, l'acheteur cherche à réaliser ‘‘une bonne affaire''. De l'autre, le propriétaire souhaite vendre au ‘‘meilleur prix''. Très souvent, ce dernier peut avoir tendance à surestimer le prix de son bien pour des raisons affectives», explique Abderrahmane Benyamina, expert international dans l'expertise des biens immobiliers. En effet, c'est dans le cadre de la première édition d'une série de journées de sensibilisation sur l'évaluation immobilière, organisées conjointement par le portail des annonces immobilières Lkeria.com et la Fédération nationale des agences immobilières (FNAI), que cette dernière a exprimé sa volonté de réguler et stabiliser le marché, actuellement objet de spéculation, d'évaluation exorbitante des intermédiaires empêchant les professionnels du secteur d'effectuer leur évaluation selon les critères. «Le marché immobilier est déstructuré et c'est en grande partie à cause de l'intermédiaire ‘'illégal'' qui influe de façon négative», soutient Abdelhakim Aouidat, président de la FNAI. «C'est lui qui a fait que les prix du marché flambent» poursuit-il. Ainsi, pour fixer le «juste prix», il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective. Mais finalement, qu'est-ce qu'un «bon prix» ? Sur quoi se base-t-on pour le fixer ? Quelles sont les méthodes à suivre pour déterminer le prix d'un bien ? Qu'est-ce qui influence sur les prix du marché ? L'obligation de payer par chèque a-t-elle eu un impact sur les transactions ? Et qu'en est-il des locations AADL ? Qu'est-ce qu'un bon prix ? En règle générale, le «bon prix», selon le vendeur, se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. «Le propriétaire, qui a une relation affective pour son logement, a tendance à perdre en objectivité», soutient Abderrahmane Benyamina. A contrario, pour l'acheteur, le «meilleur prix» sera, à l'inverse, en dessous des tarifs du marché. «C'est justement pour cette raison qu'il scrute, généralement, les moindres défauts du bien en question pour mieux négocier son prix d'achat», affirme un agent immobilier présent dans la salle. Critères d'évaluation Tous les experts s'accordent à dire que «si un agent ne sait pas évaluer un bien, il ne saura pas le vendre». Ainsi, pour évaluer correctement la valeur d'un bien immobilier, il faut s'appuyer sur de nombreux critères. Le premier est l'emplacement du bien. «Il est important de savoir s'il est situé dans un quartier résidentiel ou populaire, car cela a un impact direct sur le prix. Aussi, il s'agit de mesurer l'impact du quartier, de la desserte, de la proximité des services», soutient Toufik Zatoute, chef de l'agence immobilière Marhaba. Autre critère qui a son importance : l'adresse du bien. A ne pas confondre avec l'emplacement. En effet, certaines communes sont plus cotées que d'autres. «Dans une même ville, on peut observer des écarts entre quartiers, mais aussi d'une rue à l'autre», indique Samira Zbantout, présidente du bureau d'Alger. La surface du terrain et du bâti sont aussi pris en considération pour fixer le prix du bien. Plus la surface du terrain est grande, plus le prix sera élevé. Autre détail à prendre en considération pour fixer le prix : l'état général du bien. Car le prix d'un bien à rénover est inférieur à celui d'un logement refait à neuf. En effet, quand un bien est rénové, il n'est pas nécessaire d'envisager des travaux. A contrario, si un bien est dans un état délabré, les travaux seront de rigueur. Il faut donc revoir son prix à la baisse. Autre critère : les prestations qu'offre le bien en question. Dans ce volet, la qualité des parties communes en copropriété, comme l'ascenseur, dans un immeuble sont prises en considération. Un jardin et une piscine quand il s'agit d'une villa par exemple. Enfin, dernier critère à ne pas négliger : l'environnement. En effet, l'attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire… tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier. En règle générale, plus votre bien est proche des commerces, des écoles et bien desservi en transport et des établissements de santé publics, mieux il est coté sur le marché. En résumé, pour calculer le prix de vente d'un bien immobilier, il faut prendre en compte les critères liés à l'emplacement et aux caractéristiques de la maison ou de l'appartement. Méthodes d'évaluation «Un agent qui estime bien, vend bien !» C'est le constat fait par la globalité des agents immobilier présents lors de la première édition des journées dédiées à l'immobilier. Trois méthodes sont à la disposition de l'agent immobilier afin de déterminer le prix d'un bien et elles sont parfaitement applicables. C'est à l'agent immobilier de déterminer la méthode à suivre, en jugeant de la pertinence d'un procédé plutôt que d'un autre dans l'évaluation d'un bien immobilier. La première méthode, sans doute la plus répandue est celle dite «par comparaison directe». «Cette méthode est la plus utilisée au regard des biens évalués», assure Toufik Zaatout. «Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au mètre carré obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables», explique-t-il. En d'autres termes, selon les cas, cette méthode permet d'évaluer un bien en attribuant un prix pour chaque composante à partir des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Ainsi, cette méthode d'évaluation consiste à déduire la valeur d'un bien immobilier des transactions réalisées sur le marché de l'immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles du bien expertisé. Les biens pris en compte pour l'estimation sont des références, des points de comparaison ! Les paramètres retenus pour la comparaison varient selon le type d'immeuble. Il s'agit de la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l'unité. Autre méthode utilisée : l'estimation par capitalisation du revenu. L'estimation par le coût de remplacement et les méthodes dites professionnelles. «Cette méthode d'estimation consiste à appliquer un taux de rendement au revenu. Elle se fonde sur le constat que la valeur du bien immobilier est en relation avec le revenu qu'il rapporte ou qu'il peut rapporter», explique Toufik Z. Autrement dit, cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative du marché ou le revenu constaté, à l'aide d'un taux de rendement, susceptible d'être retenu dans le contexte actuel. Et enfin, la méthode d'évaluation du sol et de la construction de façon séparée. Cette méthode consiste à évaluer séparément, d'une part le terrain et d'autre part la construction. L'évaluation du terrain se fera en fonction de son usage ou de ses potentialités. Concernant l'évaluation de la construction, l'expert pourra chercher la valeur à neuf du bien à évaluer et lui appliquer un coefficient de vétusté, suivant l'état actuel du bien. Qu'en est-il des locaux commerciaux ? L'évaluation d'un local commercial ne se fait pas de la même manière qu'un appartement ou une villa. En effet, selon Amina Dahmani, chef d'agence Le Parrain, située à Kouba, les critères diffèrent dans cette expertise. Selon elle, ce qui est à prendre en considération afin de déterminer le prix d'un local commercial est d'abord l'environnement et l'emplacement. Autrement dit, si ce local est situé sur une rue passante ou pas. S'il est situé sur une rue commerciale ou pas. Autre paramètre à prendre en compte, le potentiel du bien. Elle explique : «Le potentiel du bien nous informe sur le retour d'investissement. C'est-à-dire, s'il y a du bénéfice à en tirer.» Et enfin, le dernier critère qui défini le prix d'un local , c'est le nombre de façades. L'obligation de payer par chèque «Les transactions financières supérieures à 500 000 DA doivent, à partir du 1er juillet prochain, être réglées uniquement par chèque.» C'est ce qu'ont décidé les autorités, en 2015, afin de s'aligner aux normes internationales et limiter les liquidités. Si cette décision a réjouit les banques et les circuits financiers, elle a cependant freiné les acheteurs. «Ce que nous avons remarqué, c'est la stagnation des transactions immobilières. Il y a eu une baisse drastique et significative suite à la promulgation de cette loi, du moins, les premiers temps, due à l'effet annonce. Les gens appréhendaient, car ils n'ont pas l'habitude de traiter avec les banques. Donc, il est vrai qu'il y a eu un impact, mais il aété éphémère. Pour l'instant, nous n'avons pas les données statistiques de l'agence foncière. On attend de voir s'il y a un avant 2015 et un après 2015», explique Lotfi Ramdani, fondateur du site Lkeria.com. Un avis pas spécialement partagé par les agents immobiliers. En effet, selon eux, cette décision a réduit considérablement le nombre d'acheteurs. «Nous avons ressenti une baisse significative des transactions immobilières depuis la promulgation de cette loi. Avant, il y avait beaucoup de liquidités sur le marché. Beaucoup de personnes ayant la ‘'chkara'' achetaient deux, voire trois biens en même temps, car ils n'en tiraient que du bénéfice et ne payaient rien au Trésor public. Avec la promulgation de cette nouvelle loi, ces derniers sont moins présents, car ils ne peuvent pas justifier leurs rentes et leurs revenus. Désormais, nous avons plus à faire avec les personnes vraiment intéressées par l'achat d'un bien pour y vivre», soutiennent-ils. Un autre agent affirme : «Cette loi et la crise que traverse l'Algérie sont arrivées en même temps. Cela a influé considérablement sur les transactions immobilières de ces deux dernières années.» Qu'en est-il de la location et la vente des biens AADL Même si la loi l'interdit formellement, certains bénéficiaires d'appartement AADL n'hésitent pas à louer, voire vendre leur bien. «Cela se fait grâce au bouche à oreille. De façon générale, ces personnes se permettent de telles transactions avec leur entourage le plus proche et soi-disant de ‘‘confiance'' afin de ne pas se faire ‘'griller'' par les autorités et risquer de se voir confisquer les appartements», raconte Redouane A. un agent immobilier. Lotfi Ramdani assure : «La loi l'interdit pour la simple raison qu'on n'est pas propriétaires.» De son côté, Abdelhakim Aouidat assure : «Nous avons formellement interdit aux adhérents de notre fédération de faire de telles transactions.» Le prix de l'immobilier va baisser «Le prix de l'immobilier a baissé d'environ 15% depuis un an. D'ici juin, on s'attend à une baisse de 30% et plus. Si on arrive à adopter cette solution, l'Algérien déclarera la totalité et le décret ne posera plus de problème à l'acheteur.» C'est ce qu'a déclaré l'année dernière Abdelhakim Aouidat, président de la FNAI, dans un entretien accordé à El Watan. Qu'en est-il cette année ? Cette prévision est-elle toujours à l'ordre du jour ? «Je suis agent immobilier. Je suis propriétaire d'une agence depuis des années. Je continue de dire que cette baisse je la ressens et la constate toujours. Quand on voit des promoteurs immobiliers faire des annonces, ce qui ne s'est jamais produit, parce qu'ils n'arrivent pas à vendre, on se rend compte que les prévisions sont globalement justes. En ce qui concerne les chiffres exacts, je ne peux pas me prononcer encore. Nous n'avons pas encore fait d'étude. Dès qu'elle sera faite, on communiquera les résultats», asssure le spécialiste.
