Après plus de trois années de vie en copropriété à la cité AADL d'El Achour, plus de deux années d'activité au sein de l'association Résidence El Bousten (1) et sept mois au sein du bureau de la Coordination des associations des sites AADL (CASA) d'Alger (2), un constat négatif est à déplorer, relatif à la volonté et à la capacité de l'AADL à mener à bien sa mission d'administrateur de biens. I. Le constat négatif 1. La gestion actuelle (sans rappeler qu'elle est mauvaise) menée par la direction de la gestion immobilière de l'AADL ne permet pas aux locataires acquéreurs de participer à la gestion de leur cadre de vie. Les locataires acquéreurs payent les charges de gestion les plus élevées à l'échelle nationale sans un droit de regard ni une participation active et constructive, ce qui favorise ainsi une gestion bureaucratique, étrangère à leur vécu et surtout non transparente (nous ne contestons pas le montant des charges, mais nous déplorons le manque de transparence quant à leur établissement et à leur destination). 2. L'AADL, par sa gestion, considère les locataires acquéreurs comme (dans un sens péjoratif) des « résidants de cités-dortoirs » avec les obligations de copropriétaires (3) mais sans aucun droit, même pas celui de locataires (4) ou occupants (5). La « gestion de proximité » (6) et la « bonne gouvernance » (7) sont inexistantes dans la gestion actuelle des cités issues du programme location vente. Remarque : le seul mérite qui revient à l'AADL est celui d'avoir suscité, par sa mauvaise gestion, chez quelques locataires acquéreurs la volonté de s'organiser, de créer des associations, et de s'unir pour être une force de proposition citoyenne dans le but de préserver un patrimoine immobilier remarquable qui ne cherche qu'à être mis en valeur. II. Les causes d'une mauvaise gestion immobilière Hormis le manque de compétences au sein de l'AADL et l'amateurisme avéré dans le domaine de la gestion immobilière, les causes de la mauvaise gestion immobilière de l'AADL sont dues à : L'absence de règlements de copropriété conformes à la législation en vigueur relative à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs. Le non-respect par l'AADL elle-même du contrat de location-vente (8). 1. L'absence de règlements de copropriété propres à chaque cité. Selon le contrat de location-vente, un règlement de copropriété devait être remis à chacun des locataires acquéreurs à la signature du contrat de location-vente devant le notaire. A ce jour, ni les locataires acquéreurs ni les bureaux de gestion des cités ne possèdent un règlement de copropriété officiel (signé et/ou approuvé par l'AADL). Aussi, au chapitre « Conditions contractuelles » du contrat, l'AADL déclare mettre à la disposition du bénéficiaire (locataire acquéreur) le logement avec le respect de toute la réglementation et la législation en vigueur liées à la formule « Location vente » et des documents de références tels que le règlement de copropriété. Pourtant, la décision ministérielle (ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme) n°144 du 13 avril 2004, désignant l'AADL en qualité de gestionnaire des biens immobiliers dans le cadre de la location-vente, stipule que « la gestion doit être assurée conformément aux clauses et conditions prévues dans le règlement de copropriété ». 2. Non-respect de la réglementation relative à la copropriété et à la gestion immobilière L'article 13 du décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001 fixant les conditions et les modalités d'acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics stipule que « les bénéficiaires de la location-vente sont soumis aux règles de la copropriété telles que définies par la législation et la réglementation en vigueur ». Donc, en l'absence d'un règlement de copropriété propre à chaque cité, l'AADL se devait et doit respecter le décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs. L'AADL ne s'est jamais conformée à ce décret : a) Concernant l'administration et la gestion des immeubles collectifs, l'article 14 du décret n° 83-666 stipule que « l'administration et la gestion d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier en copropriété sont assurées par la collectivité des copropriétaires et/ou occupants ». b) Concernant le rôle de l'administrateur, l'article 38 du décret n° 83-666 stipule que « l'administrateur est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée ». L'article 40 du même décret stipule : « L'administrateur est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il veille à la tranquillité dans l'immeuble ; il prépare et fait afficher, après approbation par l'assemblée, le règlement intérieur. Il administre les parties communes de l'immeuble, en assure l'entretien nécessaire et veille à l'hygiène et à la sécurité de l'immeuble. Il engage et congédie les concierges et les employés chargés de l'entretien et fixe les conditions de leur travail suivant les textes en vigueur, l'assemblée ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. » L'article 44 stipule ce qui suit : « L'administrateur rend compte de sa gestion comme mandataire et plus spécialement de l'état des fonds qu'il a reçus ou avancés et dépensés pour la collectivité des copropriétaires et/ou occupants. Il rend compte annuellement de sa gestion et soumet ses comptes à l'assemblée pour approbation et ce, avant l'expiration d'un délai de trois mois suivant la clôture de l'exercice. La décision de cette dernière lui donne quitus de sa gestion. » c) Concernant les charges, l'article 46 du décret n° 83-666 stipule : « …Les charges de 2e catégorie (compte provision) inhérentes aux grosses réparations, à l'administration de l'immeuble, à sa maintenance et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants, incombent aux seuls copropriétaires. » Ce qui signifie que les locataires acquéreurs n'ont pas à payer les charges de deuxième catégorie qui représentent, actuellement, plus de 47% (plus de 1200 DA en TTC) des charges du moment qu'ils ne sont pas des copropriétaires. Ce qui amène à conclure que le contrat de location vente – concernant le montant des charges — est contraire aux dispositions du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983. III. Les solutions (propositions) Le guide de l'administration et de la gestion de la copropriété élaboré, en août 2004, par le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme, les Offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI) et l'AADL qui s'intitule, « Vivre en copropriété » a été conçu sur une démarche participative fondée sur le respect des droits et des obligations de chaque acteur dans la gestion de la copropriété (en mars 2007, le directeur de la gestion immobilière de l'AADL ignorait l'existence de ce guide). 1. Le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme (tutelle de l'AADL) doit imposer, et dans les meilleur délais, à l'AADL le respect du contenu de ce guide ainsi que sa diffusion à travers tous les canaux de communication (9). Car, comment peut-on envisager la participation du citoyen dans la gestion de sa ville — comme le prévoit la loi n° 06-06 du 20 février 2006 portant loi d'orientation de la ville — s'il ne peut même pas participer à gérer son propre palier d'immeuble ? Il est temps pour l'AADL de respecter les lois de la République (10) dans l'espoir qu'elle puisse remédier à cette situation préjudiciable aux locataires acquéreurs et à leur cadre de vie. 2. Actions à entreprendre en urgence a) Un règlement de copropriété doit être élaboré pour chaque cité conformément à la législation en vigueur (sans dispositions contraires au décret n° 83-666 du 12 novembre 1983) et transmis à chaque locataire acquéreur. b) L'AADL doit organiser avec la collaboration des locataires acquéreurs, dans chaque cité, la création des collectivités des locataires acquéreurs et une assemblée ordinaire annuelle. c) L'AADL en tant qu'administrateur de biens doit nommer pour chaque cité un administrateur de copropriété qualifié qui sera chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété. L'objectif principal est que les locataires acquéreurs deviennent un organe de la copropriété et participent à la gestion de leur cadre de vie. Conclusion Sans l'implication directe des locataires acquéreurs dans la gestion immobilière de leur cité telle que prévu par la loi, l'amélioration et le développement de la vie en copropriété ne peuvent être envisagés. J'invite tous les médias à organiser un débat ouvert, transparent et dans un but pédagogique sur la gestion immobilière. Notes : (1) - 1re association de quartier agrééee dans un site AADL (agrément n° 552/06). (2) - Bureau de coordination regroupant six associations et représentants de sites AADL de la wilaya d'Alger (Ouled Fayet, El Achour, Kouba, Eucalyptus, Bananiers et Bab Ezzouar 2) créé en février 2007 pour une meilleure représentativité des locataires acquéreurs auprès des autorités et de l'AADL. (3) - Puisque les locataires acquéreurs payent les charges de 2e catégorie (compte provision). L'article 46 du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs stipule : « Les charges de 2e catégorie inhérentes aux grosses réparations, à l'administration de l'immeuble, à sa maintenance et à la sécurité des copropriétaires et/ou occupants, incombent aux seuls copropriétaires. » L'article 49 du même décret stipule : « Les charges de 2e catégorie incombent aux seuls copropriétaires. Elle comprend notamment les frais de réparation de toute nature afférente aux gros murs, à la toiture, à la terrasse, aux façades, aux portes d'entrée, vestibules, aux escaliers, cages d'escalier, paliers et à tous les locaux affectés au service exclusif de l'immeuble, les frais de ravalement des façades, les frais d'entretien et d'aménagement des locaux compris dans les parties communes générales, y compris les frais de peinture, les frais de pose et de réparation des installations d'éclairage des parties communes, déposés et réfections totales ou partielles des ascenseurs, les contributions et taxes éventuelles, les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents, la responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres risques. » (4) - Puisque les locataires acquéreurs ne participent pas à la gestion des charges de 1re catégorie. L'article 26 du décret n° 83-666 stipule : « Chaque copropriétaire dispose au vote de l'assemblée d'un nombre de voix égal au nombre de lots dont il est propriétaire. Chaque locataire dispose d'une voix délibératrice lorsque l'ordre du jour de l'assemblée porte sur les charges de première catégorie, sur des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité des membres, également lorsque le copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté ». L'article 49 du même décret stipule : « Ces charges incombent à tous les occupants effectifs ou non. Elles comprennent, notamment : 1° La rétribution allouée à l'administrateur et les frais nécessaires pour le fonctionnement de l'administration de l'immeuble, le salaire du (des) concierge (s) et du personnel susceptibles d'être engagés par l'administrateur ainsi que les charges y afférentes. 2° Le paiement de la consommation d'eau, d'électricité pour les parties communes générales et les frais de fonctionnement d'entretien et de réparation du matériel de la station de surpression ; 3° L'achat des produits et des ustensiles nécessaires à l'entretien des halls d'entrée, escaliers, cages d'escalier et paliers ; 4° Les dépenses d'entretien des ascenseurs, force motrice, frais d'entretien (graissage et entretien des treuils, poulies et câbles). 5° Les dépenses et frais de fonctionnement du chauffage collectif et des accessoires. 6° Les frais d'entretien et de réparation des minuteries d'éclairage des entrées, paliers et de tous les locaux et parties à l'usage commun. 7° Le paiement des primes d'assurance couvrant les accidents de travail et ceux occasionnés aux tiers par les employés de l'administration de l'immeuble. Et de tous les frais occasionnés par les menues réparations entreprises sur les parties communes. » (5) - Terme utilisé pour toute personne qui occupe de manière officielle un logement dans une copropriété. Le cas éventuel des concierges et gardiens. L'article 14 du décret n° 83-666 stipule : « L'administration et la gestion d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier en copropriété sont assurées par la collectivité des copropriétaires et/ou occupants. » (6) - « Selon laquelle sont recherchés et mis en place les supports et procédés destinés à associer, directement ou par le biais du mouvement associatif, le citoyen à la gestion des programme et actions concernant son cadre de vie et d'en apprécier et évaluer les effets engendrés. » Article 02 de la loi n° 06-06 du 20 février 2006 portant loi d'orientation de la ville. (7) - « Selon lequel l'administration est à l'écoute du citoyen et agit dans l'intérêt général dans un cadre transparent. » Article 02 de la loi n° 06-06 du 20 février 2006 portant loi d'orientation de la ville. (8) - Des changements au niveau des articles du contrat Location vente ont été fait sans avenants. Exemple : article n°8 du contrat ; changement du numéro de compte bancaire pour les versements des mensualités (loyer + charges). Non-respect par l'AADL — du moins à la cité d'El Achour— de l'arrêté du ministère de l'Habitat du 17 juillet 2001 portant approbation des cahiers des charges fixant les normes de surface et de confort applicables aux logements destinés à la location vente. (9) - « La conception et la diffusion la plus large de l'information, en direction des acteurs des marchés fonciers et immobiliers (promoteurs, citoyens, pouvoir public local, gestionnaires d'immeubles, associations,…) ». Dernier paragraphe de l'article 02 du décret exécutif n° 91-148 du 12 mai 1991 portant création de l'Agence nationale de l'amélioration et du développement du logement. (10) - Textes de loi relatifs à la location-vente, la copropriété et la gestion immobilière : a. Ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil. b. Décret exécutif n° 91-148 du 12 mai 1991 portant création de l'Agence nationale de l'amélioration et du développement du logement. c. Décret exécutif n° 2001-105 du 29 moharrem 1422 correspondant au 23 avril 2001 fixant les conditions et modalités d'acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds publics. d. Arrêté du ministère de l'Habitat du 17 juillet 2001 portant approbation des cahiers des charges fixant les normes de surface et de confort applicables aux logements destinés à la location-vente. e. Décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs. f. Décret exécutif n° 97-154 du 3 moharrem 1418 correspondant au 10 mai 1997 relatif à l'administration des biens immobiliers. g. Décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 relatif à l'activité immobilière. h. Décret n° 76-146 du 23 octobre 1976 portant règlement-type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fractions. L'auteur est architecte Locataire acquéreur à El Achour [email protected]
