Par Hiba Sérine A.K. Loin de l'image sinistrée véhiculée par le résidentiel, le marché commercial propose des perspectives intéressantes dans de nombreux pays, notamment l'Algérie. Un programme d'un million de logements et des ressources sûres, une santé financière robuste et des perspectives commerciales encourageantes. L'Europe en rêve, les entreprises sont presque toutes au bord de l'asphyxie, ce qui les pousse à élargir leur champ d'intervention et d'ouvrir leur horizon.En matière de placements l'Europe est encore sous le choc de la crise des subprime aux Etats-Unis. Ce qui a rendu les investisseurs et les épargnants très méfiants par-rapport au marché de l'immobilier. Le Sud, toutefois, offre de grandes raisons d'espérer pour les promoteurs européens qui investissent de plus en plus au Maghreb. Le marché algérien demeure très attractif et les Occidentaux n'hésitent plus à se bousculer au portillon d'Alger.Pour en arriver là les européens ont eu mille raisons de regarder vers le Sud, car au nord les choses se compliquent. Ces derniers mois, les médias ont fait leurs choux gras des difficultés du secteur immobilier, annonçant en gros titres le risque d'un effondrement du marché et généralisant auprès du grand public l'usage de termes du jargon financier tels que Libor ou collateralised debt obligations. Or, si les inquiétudes à l'égard de la chute des prix du logement et de l'immobilier commercial aux Etats-Unis et dans certains pays occidentaux sont légitimes, nombre des informations diffusées par la presse se révèlent superficielles, voire erronées. Une telle désinformation peut amener les investisseurs à prendre des décisions de placement mal fondées. En d'autres termes, il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain. Le secteur de l'immobilier est loin d'être une entité homogène: outre la distinction évidente entre résidentiel et commercial, il existe aussi des différences entre les divers segments de l'immobilier commercial (les bureaux, les commerces et la logistique, par exemple, réagissent différemment aux variations des conditions économiques et des cycles de marché), ainsi qu'entre les divers pays et régions. Les marchés immobiliers internationaux, dont l'Algérie, présentent ainsi toute une gamme d'opportunités. En outre, les rendements peuvent différer suivant qu'il s'agit d'un investissement direct ou indirect (c'est-à-dire par le biais de sociétés d'investissement immobilier ou d'autres actions immobilières). Pourtant, face aux récentes turbulences, les investisseurs risquent d'être tentés de mettre tous les actifs de la classe dans le même panier. Ces cinq dernières années, l'immobilier commercial s'est imposé comme une véritable "troisième classe d'actifs", utilisée en complément des actions et des obligations pour équilibrer un portefeuille. Ce qui expliquerait sans doute cet engouement des sociétés étrangères pour le mobilier commercial en Algérie. Les investisseurs ont de plus été séduits par les revenus et les plus-values que l'immobilier commercial permet de générer en période de volatilité sur les marchés boursiers et obligataires. Au cours de l'année passée, ce secteur a cependant perdu en partie son statut de valeur refuge au profit des fonds monétaires et des fonds de matières premières. Ce retournement est-il justifié ou bien cette saute d'humeur des marchés est-elle en fait une bonne occasion d'investir dans la pierre? Certes, la performance passée n'est pas une garantie des résultats futurs, mais elle peut néanmoins donner une idée des tendances à long terme, quoique avec certaines limites en ce qui concerne l'immobilier commercial direct (il n'existe aucun indice mondial et les données par pays sont sporadiques). La mesure nationale la plus complète est l'Investment Property Databank (IPD) UK Index, qui couvre les rendements de l'immobilier commercial britannique sur plus de deux décennies. Cet indice n'étant pas valorisé quotidiennement au cours du marché, il peut afficher un décalage par rapport à celui-ci. Il est en outre limité à une région spécifique. Autrement dit, l'IPD UK Index n'est pas l'indice de référence idéal. Si l'on garde ces restrictions à l'esprit, on peut toutefois en déduire de précieuses indications sur le profil risque-rendement de cette classe d'actifs. Malgré le récent recul de l'IPD UK Index, l'immobilier direct britannique affiche une performance à long terme supérieure à celle d'autres classes d'actifs, notamment les liquidités et les matières premières. Il offre en effet le rendement annualisé le plus élevé et la volatilité la plus faible (derrière les liquidités) mesurée par l'écart-type. L'immobilier direct surperforme également l'investissement dans des actions immobilières. Au niveau paneuropéen, les données du secteur ne sont recueillies que depuis peu de temps. Sur la période disponible, toutefois, l'immobilier direct tel qu'exprimé par l'IPD Pan European Index enregistre des rendements annuels positifs constants. Les actions immobilières paneuropéennes, mesurées à l'aune du MSCI Europe Real Estate Total Return Index, ont pour leur part enregistré des résultats supérieurs certaines années, mais se sont également montrées plus volatiles et ont sévèrement chuté en 2007. La voie indirecte, qui revient à investir dans un secteur donné du marché des actions, présente des caractéristiques différentes de celles de l'immobilier direct: plutôt que de reposer sur des actifs tangibles, la performance des actions immobilières dépend du sentiment du marché. Celles-ci présentent donc des avantages au niveau de la liquidité, mais leur similarité avec les actions limite leur attrait en termes de diversification. Il est donc recommandé aux investisseurs de bien garder à l'esprit la différence entre placement immobilier direct et placement immobilier indirect. Quelle que soit la classe d'actifs considérée, l'exposition à un grand nombre de marchés permet de générer des gains stables tout en diminuant le risque. En 2007, par exemple, alors que l'immobilier commercial direct s'affichait en recul dans certains pays, dont le Royaume-Uni, plusieurs marchés internationaux ont enregistré des rendements annuels à deux chiffres De même qu'il est possible de rééquilibrer un fonds diversifié en actions internationales afin de suivre les mutations des marchés mondiaux, un fonds investissant dans l'immobilier direct à travers le monde peut lui aussi être adapté pour tirer parti des cycles du secteur et de l'économie dans son ensemble. De la même manière, ce n'est pas parce qu'un marché boursier en particulier connaît des turbulences que les investisseurs en actions se détourneront de l'ensemble des bourses. Ainsi, les incertitudes qui pèsent actuellement sur les marchés immobiliers britannique et américain ne devraient pas pénaliser les autres marchés de l'immobilier commercial. Si, comme le suggèrent les statistiques, la croissance ralentit en Europe. Encore une raison pour investir dans des secteurs donnés et dans des biens et des marchés de premier ordre deviendra un avantage décisif pour les fonds immobiliers internationaux. A cet égard, la France, l'Allemagne et l'Italie sortent du lot, alors que les marchés secondaires d'Europe centrale devraient davantage sentir l'impact du tarissement du crédit. Ainsi, le segment des surfaces de bureaux à Paris présente un profil offre-demande intéressant. En Allemagne, où l'économie a enregistré en avril sa meilleure progression en sept mois, le segment des bureaux a le vent en poupe et les loyers des surfaces commerciales en centre-ville connaissent une croissance soutenue. Alors que l'on s'attend à un ralentissement global en Europe, les perspectives sont plus positives pour l'Algérie et un certain nombre de pays d'Asie, qui devront profiter de leur position moins avancée dans le cycle économique et du moindre niveau d'endettement de ses sociétés. Les risques sont, certes, plus élevés qu'en Europe, mais le potentiel de gain est à l'avenant. Au Japon, le marché du travail reste sain, avec un taux de chômage à son plus bas sur dix ans pour l'exercice clos le 31 mars 2008. Les prix des terrains augmentent à Tokyo et Osaka tandis que les taux d'inoccupation sont en chute libre. A Hong Kong, la forte croissance économique et la dynamique des marchés financiers dopent la confiance. De même, le moral des opérateurs est au beau fixe à Alger. En résumé, l'immobilier international direct et ses segments continuent, dans toute leur variété, de s'imposer comme la "troisième classe d'actifs" et les opinions négatives à l'égard de certains pays ne devraient pas ternir l'image globale de ce marché. Dans le contexte actuel, cependant, il est important pour les investisseurs d'analyser correctement le profil risque-rendement de cette classe d'actifs et de se renseigner sur les différents types de fonds existants. A cet égard, plus l'univers de placement d'un fonds comprend de pays et de secteurs, plus le risque afférent est faible. Ce sont donc les fonds capables de modifier leur exposition en fonction des conditions du marché qui contribueront à résoudre le problème d'image de la classe d'actifs, en générant les revenus et les plus-values réguliers que les investisseurs sont en droit d'attendre de l'immobilier direct.
