Une vraie recette pour une fin de crise du logement ou un nouveau coup d'épée dans l'eau ? L'enfer est pavé de bonnes intentions, dit-on. Si le gouvernement a l'air de vouloir freiner l'hémorragie de capitaux qui bénéficie aux économies du Nord, en mettant fin au crédit à la consommation, destiné à l'acquisition de véhicules ou de produits électroménagers, pour, en même temps, encourager le crédit immobilier, la chose ne paraît pas évidente, à y regarder de plus près. Il existe bien des organismes qui financent le crédit immobilier et depuis très longtemps, mais cela n'a pas empêché la crise du logement de perdurer. Ce qui prouve au passage que la chose ne va pas de soi, le moins qu'on puisse en dire. CNL (Caisse nationale du logement), Fnpos (Fonds national de péréquation des œuvres sociales) allié à la BDL, etc. les nombreuses formules d'acquisition d'un logement n'ont, à ce jour, pas vraiment donné satisfaction. La Cnep-Banque est l'organisme de financement historique des crédits à la consommation depuis les belles années du socialisme spécifique (on encourageait déjà, durant la fin des années 1960, l'épargne pour l'acquisition d'une voiture ou d'un logement). Pourtant dès que les concessionnaires de véhicules (tous types confondus) se sont mis à s'installer massivement en Algérie, dans un créneau juteux, le crédit véhicule a été retiré à la Cnep, qui a reçu l'injonction de se recentrer sur sa mission de base, le logement. Le logement dont le financement pose problème, ainsi que le remboursement, tant la solvabilité des emprunteurs pose problème ces derniers temps avec la baisse du pouvoir d'achat des petits et moyens revenus. Financement de crédits à risque ou créneau raisonnablement viable ? Naturellement, si la formule AADL a, dès le départ, été adossée à une garantie de l'Etat se chiffrant à 35 milliards de dinars, des organismes de garantie des crédits existent. Citons la Cgci (Caisse de garantie des crédits à l'investissement-PME) et principalement le FGCMPI (Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière). La Cnep-Banque semble s'être entourée de bonnes garanties, mais qui sait dans l'actuel environnement économique du pays, avec le mélange des genres, entre idéologie et économie, il y aurait sûrement beaucoup à faire pour permettre à la Cnep-Banque d'espérer bénéficier du risque zéro. Les participants au forum d'El Moudjahid de cette mi-septembre sont unanimement sceptiques quant à la moindre possibilité de sortie de crise à partir du crédit immobilier qui n'aura, selon eux, qu'une incidence mineure sur l'accès des Algériens au logement. Architectes et promoteurs immobiliers en étaient convaincus lors de la table ronde consacrée par le centre de presse d'El Moudjahid à la promotion immobilière. Les causes du scepticisme de la plupart des experts (architectes, promoteurs et responsables du secteur de l'habitat) sont nombreuses, mais l'une des plus déterminantes réside dans le problème du foncier et les prix exorbitants des terrains à bâtir. Le mètre carré de terrain coûte entre 30 000 et 150 000 DA. On parle même de 300 000 Da/m2 du côté d'Hydra (l'équivalent de 3 000 euros/m2 !) Le m2 de terrain destiné à la construction d'un logement collectif à Alger revient, en moyenne, à 200 000 DA ! La part de marché des promoteurs immobiliers privés ne dépasse pas les 5%, avec à peine 8 000 logements réalisés annuellement par la promotion libre. Ces promoteurs revendiquent au moins 20% de parts d'un marché si les pouvoirs publics songent réellement à résorber à terme la crise du logement. Le crédit immobilier, une formule miracle ? Qu'en est-il vraiment ? La CNEP-Banque, pionnière du crédit immobilier, a pour mission de faciliter aux Algériens en général et à ses épargnants en particulier l'accès au logement. La banque qui dispose de 500 milliards de dinars de ressources (soit l'équivalent de 7 milliards de dollars), provenant essentiellement de l'épargne, est forte d'un poids financier considérable qui lui permet de financer de nombreux projets immobiliers sans recourir aux capitaux publics ou au budget de l'Etat. Bien au contraire, elle a pu soulager le Trésor public en participant au financement de projets de logements sociaux. La CNEP-Banque reste la banque qui offre la plus large gamme de crédits immobiliers sur le marché national, aux meilleurs taux pour ses épargnants ainsi que pour les demandeurs qui ne disposent pas d'un livret d'épargne. Cet élargissement de l'offre de crédits a été accompagné par un allégement des conditions d'éligibilité avec moins de bureaucratie, plus de sécurité et de célérité. Les crédits inférieurs à 2 millions de DA sont avalisés au niveau des agences en un délai ne dépassant pas une semaine. Un épargnant CNEP bénéficie d'un crédit à un taux préférentiel. Pour cela, il lui suffit d'être titulaire d'un Livret d'Epargne Logement (LEL) ou d'un Livret d'Epargne Populaire (LEP) ouvert depuis une année au moins au jour de la demande du crédit, et avoir cumulé au minimum 2 000 DA d'intérêts. Les conditions d'accès au crédit hypothécaire destiné aux particuliers ont évolué. La preuve : pour y accéder, il suffit d'être majeur et émancipé, d'être âgé de moins de 70 ans, d'avoir un revenu régulier et une capacité de remboursement suffisante. Naturellement, le bien immobilier à financer doit être situé en Algérie. Le crédit “jeunes” peut être remboursé sur une période de 40 ans au taux de 5%. Proposé aux moins de 35 ans, c'est une exclusivité Cnep-Banque en Algérie. D'ailleurs, seule la Cnep-Banque peut financer 100% du projet immobilier jeune. Pour certains crédits hypothécaires, une période de différé est accordée. Pour l'acquisition et l'aménagement d'un logement, cette période de grâce est de 6 mois. L'acheteur d'un terrain par le biais d'un crédit CNEP bénéficie d'une période de 12 mois de différé. Pour ce qui est de la Vente sur plan (VSP) et la construction, l'emprunteur bénéficie d'une période de grâce de 24 mois. Pour les jeunes de moins de 35 ans, la période de différé est de 12 à 24 mois, selon qu'il s'agisse d'acquisition d'un logement ou d'une construction. La capacité des emprunteurs est déterminée en fonction de leurs revenus Pour les Algériens résidents à l'étranger, on détermine la capacité de remboursement en fonction d'une formule : il faut tout d'abord déduire du revenu mensuel net en devises le Snmg du pays de résidence, avant de convertir 50% du solde du revenu en monnaie locale (dinar) en fonction de la cotation du jour. Le montant ainsi obtenu représente la capacité de remboursement. Par contre, s'il s'agit d'un codébit concernant des résidents à l'étranger, le Snmg est déduit des deux revenus mensuels nets en devises avant que 35% du solde ne soient convertis en monnaie locale sur la base de la cotation du jour pour obtenir la capacité des deux emprunteurs. Dans le cas où l'un des deux emprunteurs réside en Algérie, la capacité de remboursement des codébiteurs est égale à la somme de la capacité de chacun d'eux. Taux d'intérêts débiteurs : construction, acquisition, aménagement d'un logement, achat d'un terrain à bâtir : pour un titulaire d'un Livret d'Epargne Logement (LEL), 5,75% de taux d'intérêt par an ; pour un titulaire d'un Livret d'Epargne Populaire (LEP), 6,25% de taux d'intérêt par an ; pour un non-épargnant, 7% par an de taux d'intérêt. Les prêts hypothécaires de la Cnep-Banque sont assortis de garanties fournies par des assurances : la Cnep-Banque exige des candidats emprunteurs la souscription d'une assurance décès, - d'une assurance insolvabilité, - d'une assurance Cat-Nat. Selon l'importance du prêt accordé, le traitement de la demande se fait, soit au niveau du comité de crédit agence, soit du comité de crédit réseau, soit du comité de crédit siège. Pour un crédit inférieur ou égal à 2 millions de Da, le traitement de la demande une fois le dossier déposé est réalisé au niveau de l'agence Cnep-Banque locale et ne devrait théoriquement pas excéder 7 jours ouvrables. Alors que le traitement d'une demande de crédit inférieur ou égal à 5 millions de dinars est réalisé au niveau du comité de réseau et ne devrait pas excéder les 7 jours ouvrables. Quant au traitement d'une demande de crédit supérieure à 5 millions de dinars, il est réalisé au niveau du comité de siège et n'excède pas les 5 jours ouvrables.
