De l'Indépendance à nos jours, de profondes mutations se sont produites dans le mode de l'habitat des Algériens, de leurs attitudes et comportements vis-à-vis de cet habitat et de sa gestion. Des comportements qui s'exacerbent, au fur et à mesure que la conception même de la famille évolue vers le ménage de base : un couple avec ou sans enfant(s), de plus en plus désireux de vivre loin de la famille étendue et du pater familial. Au niveau législatif, les choses aussi ont beaucoup, évolué, hélas sans progresser, à considérer l'état des ensembles urbains, qu'il s'agisse du vieux bâti datant de l'époque coloniale ou des nouvelles constructions, presque toutes réalisées sur le modèle de l'urgence, l'HLM. Sans remonter trop loin, il est tout de même utile d'examiner la période de 1993 à ce jour. Ainsi, le décret législatif n°93-03 du 1er mars 1993 a défini un nouveau cadre à l'activité immobilière, en libérant l'activité au profit d'opérateurs privés, tout en regroupant l'ensemble des actions qui concourent à la réalisation ou à la rénovation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres. Les biens concernés par le nouveau dispositif peuvent être des locaux à usage d'habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle, industrielle ou commerciale. Le dispositif a, pour la première fois sans doute, qualifié d'actes de commerce la gestion immobilière, c'est-à-dire toute activité d'administration et de gestion immobilière pour compte, ouverte à toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d'effectuer des actes de commerce. Copropriété Ce même texte (décret législatif n°93-03) a pu également préciser que l'administration en copropriété des immeubles collectifs ou groupements d'habitation doit obéir au règlement de copropriété opposable à l'ensemble des copropriétaires. La modification du décret n°83-666 du 12 novembre 1983 fixant les règles relatives à la copropriété et à la gestion des immeubles collectifs s'est avérée nécessaire, c'est ainsi qu'un mode de gestion exceptionnel de la copropriété a été mis en place à la faveur de ce décret. Mode de gestion qui devra prendre fin dès la mise en place des organes de copropriété. Il s'agit notamment de : - la possibilité de diligenter l'administration de la copropriété par au moins un des copropriétaires concernés ; - l'administration de la copropriété est mise en œuvre après délivrance par le président du tribunal du lieu de localisation de l'immeuble, de l'ordonnance sur pied de requête ; - l'affichage de la copie certifiée de l'ordonnance dans le hall d'entrée. Le décret exécutif n°97-154 du 10 mai 1997 relatif à l'administration des biens immobiliers instaure l'administration et la gestion pour compte des biens immobiliers sur la base d'un contrat, où le propriétaire confie à un administrateur de biens la prise en charge des activités inhérentes à la gestion. Ces activités sont les suivantes : - location de locaux à usage d'habitation, professionnel, commercial ou artisanal ; - recouvrement de loyers et des charges y afférentes ; - entretien de locaux, de leurs parties communes, des dépendances ainsi que des installations et équipements ; - surveillance, gardiennage ; - engagement de tous travaux jugés utiles au bien-être et au confort des habitants des lieux. La mise à niveau des dispositifs législatifs et réglementaires en vue de leur mise en conformité par rapport aux impératifs économiques et de gestion s'est approfondie avec la promulgation de la loi n°07-05 du 13 mai 2007 modifiant et complétant l'ordonnance n°75-58 du 26 septembre 1975 portant code civil qui a prévu de nouvelles dispositions dans le cadre de la relation bailleur-locataire. C'est ainsi que plusieurs dispositions ont été prises en vue de sécuriser la transaction immobilière, de préserver le bien loué tout en assurant l'équilibre des droits et obligations du bailleur et du preneur en imposant aux deux parties le respect des clauses contractuelles convenues entre elles. La même loi a prévu également que les baux à usage d'habitation consentis par les organismes publics habilités restent soumis aux dispositions spéciales les concernant. Etat des lieux L'établissement d'un état des lieux est obligatoire, entre le propriétaire bailleur et le futur locataire. Cet état des lieux doit décrire, comme son nom l'indique, dans le détail l'état physique du local (destiné au logement ou à l'exercice d'une activité commerciale). Ce document visé par un huissier est opposé par le locataire au propriétaire ou loueur, à la fin du bail. Toute transformation importante ne pourra s'effectuer par le locataire qu'avec l'approbation express du propriétaire ou du bailleur. Le bailleur peut autoriser ou interdire une transformation s'il la juge néfaste pour son local. Il peut de même l'autoriser, ainsi que tous autres travaux importants, dont il déduira les dépenses sur les loyers à percevoir auprès du locataire et avec son accord préalable. Par ailleurs, les dépenses inhérentes à la gestion des espaces communs sont régulées par un syndic élu par les locataires et propriétaires résidents dans un immeuble d'habitation. Ces dépenses concernent l'entretien des terrasses, caves, escaliers, ascenseurs, éclairage, buanderies, etc. ; elles exigent l'engagement de frais à octroyer à des personnels spécialisés : maçons, plombiers, électriciens, femmes de ménage, etc. Il est important de rappeler que depuis plus de deux décennies le métier de concierge semble avoir disparu, alors que les conciergeries ont été transformées en locaux d'habitation sous la poussée démographique au moment où les terrasses ont vu fleurir des constructions destinées au logement, en même temps que les caves ont été squattées. Ce qui rend, en tout cas pour ce qui est des immeubles anciens, la notion d'espaces communs, tout à fait déplacée, ou pour le moins comparable à un euphémisme sans rapport avec la réalité. On peut citer de nombreux exemples similaires à celui de cette cité d'une ville de l'intérieur qui, après avoir gagné le prix du plus beau balcon fleuri, vers la fin des années 1980, a fini par se transformer en un quasi dépotoir, après que ses locataires, devenus propriétaires, eurent refusé de payer à l'OPGI les charges destinées à couvrir, en partie, les salaires des 3 concierges qui veillaient au gardiennage, à la propreté et à l'entretien de la dizaine d'immeubles qui la composent. Enfin le décret exécutif n°08-142 du 11 mai 2008 a fixé les règles d'attribution du logement public locatif défini comme logement financé par l'Etat ou les collectivités locales et destiné aux seules personnes dont le revenu les classe parmi les catégories sociales défavorisées et dépourvues de logements ou logeant dans des conditions précaires et (ou) insalubres. La loi affirme que “le logement public locatif peut également servir à la satisfaction de besoins locaux nés de situations exceptionnelles ou d'intérêt général avéré, (et que de ce fait) il fait l'objet d'un contrat de bail assorti d'un cahier des charges conclu entre l'organisme bailleur et le bénéficiaire pour une durée de 3 ans renouvelables”. Dans ce contrat de bail est précisé l'ensemble des éléments qui se rapportent au bien loué. Ce même document doit explicitement exclure toute sous-location et tout transfert de droit au bail, en rappelant que tout manquement du locataire à ces obligations devrait entraîner la résiliation du contrat de bail et donner lieu à une nouvelle attribution. On ne peut passer sous silence, en plus de la gestion du bâti proprement dit, l'anarchie régnant dans la gestion du foncier urbain, de ce qu'il est convenu d'appeler domaine privé de l'Etat : les trottoirs, le mobilier urbain, l'accaparement indu des chaussées, et de toute parcelle de l'espace public, soit une situation qui a fini par remettre en cause la notion même de civisme et d'urbanisme. Quel que soit le degré de pertinence d'une loi, sa non-application ou son application incorrecte la rend sans impact sur la qualité de vie des citadins ou des habitants d'un ensemble urbain. Et c'est justement là que réside toute la problématique des lois qui doivent (ou devraient ?) régir l'urbanisme : rendre possible, et pourquoi pas, attrayant le “vivre ensemble”.
