En contrepartie de l'acquittement des charges, les acquéreurs “bénéficient” de services très médiocres. “Il ne suffit pas de construire des bâtiments, mais il faut aussi mettre en place les dispositifs pour les gérer correctement.” Cette phrase, qui date de quelques années, est du ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme, Noureddine Moussa, lors d'une table ronde sur la problématique de la gestion immobilière. L'expérience de l'AADL (Agence nationale de l'amélioration et du développement du logement) en matière de gestion immobilière lui avait fait prendre conscience de l'importance, sans cesse croissante, de cet aspect qui est véritablement un métier en perpétuelle évolution. Ainsi, pour parer aux insuffisances constatées en matière de gestion immobilière, l'AADL avait décidé en mai 2009 la création officielle de la filiale AADL Gest-Immo. Cette filiale visait en outre à améliorer progressivement le cadre de vie des locataires acquéreurs au niveau des cités réalisées par l'AADL. Elle avait été créée pour décharger l'AADL de cette la mission de gestion immobilière qui n'était pas dans ses statuts et qu'elle avait assumée pendant près de cinq ans. Trois années après la mise en place de cette filiale, l'AADL semble n'avoir pas tenu toutes ses promesses en matière de gestion et de maintenance des espaces communs. Beaucoup de bénéficiaires de ce projet entamé en 2001 continuent de se plaindre de la mauvaise gestion des parties communes des immeubles et des cités en général. Il faut dire que les immeubles des cités AADL, fraîchement construits, commencent déjà à se détériorer par manque d'entretien et de prise en charge réelle des parties communes (ascenseurs, escaliers, paliers, caves…) Difficile cohabitation entre gestionnaires et acquéreurs Le comble dans cette situation est que les acquéreurs sont contraints de s'acquitter mensuellement des frais des charges (2600 DA pour chaque coacquéreur), sans contrepartie, selon leurs dires. Même si les situations diffèrent d'un site à un autre, ce sont les mêmes griefs qui sont retenus par les acquéreurs à l'encontre des gestionnaires. Des pannes fréquentes des ascenseurs, s'ils ne sont pas carrément à l'arrêt, des lieux livrés à la saleté, des caves inondées d'eaux usées, des façades fissurées…, les cités AADL subissent une dégradation continue. “Les gardiens d'immeuble sont pratiquement absents, et l'insalubrité gagne du terrain dans ces cités, présentées jadis comme des modèles”, témoignent des habitants du site de Bab Ezzouar. Ces derniers enchaînent : “Nous nous acquittons, rubis sur l'ongle, de nos charges, mais en contrepartie nous avons droit à un service médiocre. Il faut savoir qu'en plus des charges versées mensuellement à l'AADL, nous nous trouvons régulièrement dans l'obligation de payer de notre poche les lampes des paliers et de procéder au changement de la lampe grillée pour éviter de rester dans le noir.” “Quand des agents de l'AADL ne travaillent que quelques heures par jour” Cette situation est confirmée par un gardien d'immeuble du site des Bananiers, qui affirme qu'il n'a pas reçu de lampes pour les paliers et les parties communes durant sept mois. Nous avons reçu récemment un quota de lampes (20 lampes par mois) qui s'avère insuffisant. Concernant cette anomalie, le responsable du site Zerhouni-Mokhtar de Mohammedia minimise la situation, en précisant que l'approvisionnement se fait par le biais de la direction générale, qui dote tous les sites selon leurs besoins. Un autre gardien sur le même site et qui occupe un logement dans l'immeuble dont il s'occupe met en exergue le manque de civisme de certains locataires. “Notre travail consiste à veiller à l'hygiène et à l'entretien de l'immeuble, mais aussi à relever les infractions commises par les résidents, qu'on doit signaler à la direction. Et dès que c'est le cas, on se retrouve face à ces résidents qui nous cherchent la petite bête”, précise-t-il, ajoutant : “Nous avons des horaires de travail fixes, mais les résidents exigent de nous une disponibilité 24h/24h.” Parlant des carences concernant le manque de sécurité sur le site, le responsable a soutenu que les gardiens relevant de l´agence sont chargés uniquement de la surveillance des espaces communs : escaliers, caves, terrasses, cours, parkings et autres, mais sans qu´ils soient, tout de même, responsables des vols ou agressions pouvant avoir lieu dans ces espaces. “La protection des personnes et des biens est du ressort des services de sécurité”, a-t-il tenu à préciser. C'est faux, assurent des copropriétaires. “Des agents de l'AADL ne travaillent que quelques heures par jour. L'après-midi, on ne trouve presque personne parmi le personnel de surveillance. La sécurité des parkings n'est pas assurée ni même celle des espaces communs, alors que les charges couvrent les frais de sécurité.” Concernant les pannes techniques touchant les différents systèmes et équipements, en particulier les ascenseurs, l'un des problèmes les plus fréquents, le responsable, tout en reconnaissant la récurrence de ces problèmes, a imputé la responsabilité de ce fait à la surutilisation dudit matériel par les occupants. Les ascenseurs, explique-t-il, ne peuvent prendre au-delà d'une certaine charge. “La sécurité des parkings et des espaces communs n'est pas assurée” “Cette charge limitée n'est pas le souci des résidents qui, parfois, utilisent les ascenseurs pour faire monter des meubles et autres, alors que c'est strictement interdit.” Ceci, en déclarant que les pannes sont réglées immédiatement quand il ne s´agit pas de changer une pièce endommagée. Gest-Immo fait actuellement appel à des prestataires de services. “Le temps de réparation est parfois assez long et cela dépend des prestataires ainsi que de la nature de la panne et de la pièce à changer dont l'importation peut prendre un certain temps.” Par ailleurs, il est vrai que les locataires ne sont pas organisés pour assurer, en partie, la gestion des parties communes, comme ça se passe dans les pays où la copropriété est soumise à un cadre juridique et à des règles de gestion précises. Mais la dégradation de l'espace urbain et des cités n'a pas forcément, pour seule origine, le manque de civisme du citoyen, quand bien même ce dernier aurait une part de responsabilité indéniable dans cette atteinte à l'âme même de la cité. Saïd Smati facettes de la gestion immobilière La gestion administrative La gestion administrative sur un site concerne principalement les missions de recouvrement des loyers et des charges dus par les résidents. Cette activité consiste en l'édition et la remise des avis de paiement ; le suivi des recouvrements ; l'établissement des mises en demeure et le suivi des cas contentieux ; l'établissement des états de rapprochement bancaires et le suivi des recettes ; la régularisation des retardataires et du précontentieux. La gestion technique Elle s'articule autour de trois volets principaux qui sont l'entretien et l'hygiène des espaces communs des immeubles ; l'entretien et la réparation des ascenseurs ; l'entretien des bâches à eau et la réparation de leurs équipements.
