587 000 logements à vendre

Cession des biens de l’État

Les locataires de ces appartements, désireux d’en devenir propriétaires, devront déposer leur demande d’acquisition au plus tard le 31 décembre 2007.
Le dispositif prévoit deux formules : le paiement cash et la vente à crédit.
Le marché de l’immobilier connaîtra manifestement un grand boom, à la faveur de la nouvelle vague de la cession des biens de l’État. Du coup, les prix grimperont davantage. Les logements sociaux et autres attribués sur la base d’un contrat de location sont vendus en “pas de porte� de 50 à 80 millions de centimes après établissement seulement d’un désistement notarial. Ils risquent à présent de passer du simple au quadruple sinon plus, puisqu’il est désormais possible de les acquérir auprès de l’administration compétente. Les appartements seront ainsi mieux cotés sur le marché libre, car suivis d’un acte de propriété. La mise en vente des biens de l’État relancera évidemment les affaires et multipliera les bonnes transactions immobilières, avec l’entrée sur le marché libre d’un nouveau parc immobilier non négligeable après régularisation auprès des OPGI. Les agences immobilières et autres intermédiaires se frottent d’ores et déjà les mains. Des affaires en perspective.
Ceci étant, le déblocage du dossier de la vente des locaux de l’État vient, dit-on, à la rescousse des salariés qui s’acquittent de leur loyer, sans jamais accéder au rang de propriétaire. Le locataire peut désormais devenir propriétaire de son bien qu’il occupe régulièrement.
De quoi s’agit-il réellement ? Un nouveau cadre réglementaire ouvre le champ de propriété aux couches moyennes. En effet, un décret exécutif souscrivant la cession des locaux de l’État et des OPGI a été signé en août dernier, suivi d’un arrêté interministériel le 27 janvier 2004 et publié dans le Journal officiel le 27 février passé. Lequel décret a prononcé expressément “la main levée� sur les locaux, à usage d’habitation ou commercial, attribués à titre locatif. L’opération a été, rappelons-le, mise en veilleuse en 2001 conformément à la loi de finances de la même année dont la disposition 40 abroge la loi 81-01 qui autorisait la cession. Depuis, les demandes des ventes restent refusées jusqu’à la promulgation du décret du 7 août 2003.
Les nouvelles dispositions lèvent le voile et clarifient les conditions et les modalités de vente.
Parc immobilier ciblé
Il est précisément question des logements et des commerces mis en exploitation ou réceptionnés avant le 1er janvier 2004. Le plus grand nombre d’habitations ciblées est lié au parc géré par les OPGI — qui dit logement OPGI, dit logement social. Le chiffre arrêté au niveau national, selon le bilan du ministère de l’Habitat du 31 mars dernier, s’élève au total à 631 677 dont 44 909 locaux professionnels. Les concernés par le nouveau texte sont les occupants réguliers, soit “personnes physiques de nationalité algérienne�, soit “morales de droit algérien�. La nouvelle loi spécifie que l’ensemble des locaux sera cédé sur la base de leur valeur vénale. Les paramètres de celle-ci sont fixés dans l’arrêté interministériel (l’Intérieur, les Finances et l’Habitat). Le texte précise que sont exclus du champ d’application dudit décret, les logements de fonction, les biens relevant des collectivités locales et les autres biens situés dans des zones sauvegardées. La législation en vigueur offre une pléiade d'avantages et une multitude de facilités aux occupants réguliers. Les privilèges concédés concernent uniquement les postulants à l’acquisition du bien. Pour cela, deux formules de cession figurent sur le texte de loi.
Avantages concédés
Le locataire pourra acquérir son logement, soit en recourant au paiement cash, soit à tempérament. Le premier choix garantit principalement des bénéfices et des gains. Les deux modes de paiement sous-entendent évidemment la défalcation du montant des loyers déjà honorés depuis la date de réception ou d’occupation du bien en question. S’agissant de l’achat au comptant, le prétendant tire un avantage d’un abattement de 10% sur le prix de vente. Le total de la cession est déduit évidemment des mensualités versées à titre de location et de la caution payée préalablement. La seconde formule ouvre de grandes perspectives aux petites bourses d’accéder au rang de propriétaire sur la base d’un échéancier. Le futur propriétaire bénéficie essentiellement d’un délai de paiement étalé au maximum sur 20 ans. Dans ce cas, un apport initial de 5 % du prix arrêté devant comprendre l’intégralité de la caution versée, doit être avancée à la conclusion du contrat de vente. Le reste du total prévu est soumis à l’application d’un taux d’intérêt fixé à 1% par an. Ce taux représente les frais de gestion de compte. Cette modalité n’exclut pas un échéancier modulable auquel s’ajoutent d’autres avantages. Lorsque la période convenue entre l’OPGI et l’acquéreur est inférieure ou égale à 3 ans, une remise de 7% sur la somme globale de la transaction est prévue, et 5%, si l’intervalle est supérieur à 3 ans et inférieur ou égal à 5 ans. De l’avis des professionnels, il faudra s’attendre à un grand engouement à la formule d’achat à tempérament.
Mesures dissuasives contre les contrevenants
Les promoteurs de l’opération ont prévu en même temps des mesures dissuasives à ceux qui enfreignent le contrat de vente avant le paiement intégral du prix. Ainsi donc, une clause interdisant la rétrocession du logement avant le règlement définitif du montant doit être comportée dans le contrat. À ce propos, il faut savoir que toute échéance mensuelle, qui n’est pas honorée un mois après son arrivée à terme, est majorée de 5%. Aussi, à défaut de paiement de 6 mensualités consécutives par l’acquéreur, des sanctions prévues par la loi en vigueur, annulent la vente notamment. Les postulants ayant déjà acquis un bien auprès de l’État ou bénéficié d’une aide financière sont exclus des avantages liés à la déduction des loyers versés et d’abattement. Cependant, ces mesures demeurent valables aux prétendants désireux s’approprier des biens appartenant aux collectivités locales qui feront l’objet d’un texte de loi ultérieur.
Pour l’accomplissement de l’opération, le candidat devra déposer une demande auprès de la commission ad hoc, créée à cet effet par le wali territorialement compétent. Elle doit être accompagnée d’un dossier comprenant le contrat de location, l’attestation de mise à jour des loyers délivrée par l’OPGI, un acte de naissance et une copie de la pièce d’identité. Le groupe de travail chargé d’étudier est tenu de se prononcer dans un délai n’excédant pas 90 jours à compte de la date de dépôt de dossier. La commission doit notifier au postulant sa réponse, le prix de cession, et une souscription à l’acquisition. L’acquéreur devra, pour sa part, se manifester dans un délai d’un mois après réception de la notification.
Les recours éventuels doivent être formulés dans une période ne dépassant pas un mois. La commission de wilaya devra, pour sa part, se prononcer au plus tard dans le mois qui suit. Les effets du décret du 7 août 2003 prendront fin le 31 décembre 2007. Il s’agit donc de céder 586 768 logements et 44 909 locaux en trois ans.
Les recettes de cette vente seront, dit-on, utilisées pour le financement de nouveaux programmes. D’autant que le défi est lancé : la construction de 200 000 logements par an.
R. H.