Classé en tête des obstacles à l'investissement, au même titre que l'archaïsme bancaire, le terrain industriel vient de bénéficier de l'attention du gouvernement dans le projet de loi de finances pour 2006. Les terrains seront cédés à la tête du client. C'est déjà le cas : la loi se met en conformité...C'est la réforme gag de l'année : la loi de finances pour 2006 propose de généraliser le gré à gré pour la cession des terrain industriels. Jusque-là, la norme légale est que le terrain d'assiette pour implanter une activité industrielle ou de services est vendu par adjudication au plus offrant et exceptionnellement au gré à gré pour des investissements particulièrement importants. Petit détail, jamais aucun terrain n'a été cédé par adjudication. "C'est un peu comme si on annonçait dans la loi de finances la décision d'inverser le sens de la circulation sur Didouche Mourad du haut Didouche vers le bas. Or il est déjà depuis toujours du haut vers le bas ", commente un industriel amusé qui a renoncé à acheter chez l'Etat son terrain. Pour Slimane Aït Yala patron de Bya-Thompson Electronic, « le gré à gré va peut être débloquer la situation. Nous avons deux demandes en instance depuis cinq ans, l'une pour une extension industrielle l'autre pour un grand showroom à Oran ». Aucune réponse à ce jour. Mais pourquoi donc la situation était elle bloquée ? "Parce que certains dans l'administration ont tout fait pour empêcher l'émergence d'un marché libre du terrain industriel", affirme une source proche de l'AGERFA, l'agence de régulation foncière d'Alger " affecter un terrain à un investisseur est une affaire de dossiers, or 90 % des dossiers se valent, il est difficile de faire la part. C'est alors qu'interviennent les listes venues d'en haut et les marchandages qui vont avec ". Ceux qui ont un appui solide dans le pouvoir vont bénéficier d'une cession. S'il s'avère qu'ils sont des spéculateurs et pas des vrais investisseurs, le wali et son équipe qui décide toujours en dernière instance de la cession dira tout simplement, "on s'est trompé d'investisseur". Pendant ce temps les bons dossiers bouchonnent. La proposition du " retour " au gré à gré est l'aveu d'un immense échec. Le foncier industriel est un l'une des dernières marchandises qui permet de réaliser une rente au profit de l'administration qui la distribue. "Vendre les terrains au plus offrant aurait éliminé la différence entre le prix de marché élevé et le prix administré bas. C'est cette différence, trop élevée, qui crée la spéculation et qui rend les assiettes inaccessibles dans la wilaya d'Alger et dans les autres grands pôles urbains ". La rente du foncier industriel est colossale Brahim Rahmoun dirige un bureau d'études et de conseil en bâtiment et aménagement. Il a dans sa clientèle des investisseurs étrangers à la recherche de terrain pour construire une unité de production de charpente métallique. " Nous sommes partis chercher du côté de Bouira. Alger est inabordable. Ce n'est pas l'administration qui vend un terrain d'assiette industrielle aménagé et bien situé. Ce sont d'autres personnes puissantes qui gravitent autour et qui sont un passage obligé pour obtenir un terrain ". La contrepartie ? " Le plus souvent elles demandent à entrer dans l'affaire comme associé". Pour le cadre qui connaît le fonctionnement de l'AGERFA, le " retour " du gré à gré va tout simplement rendre plus légitime une procédure qui était déjà en vigueur, celle de céder des terrains sur injonction. "La rente dans le foncier industriel est colossale. Ce sont souvent des terrains supérieurs à 2000 m2. Ils étaient jusqu'à il y a quelques années cédés à dix fois en dessous de leur prix de marché. Les prix ont été réajustés mais permettent encore de tirer une plus-value substantielle pour celui qui cherche à spéculer ". Symbole de l'embrigadement bureaucratique de l'accès au foncier industriel, le CALPI, un " machin " créé pour " aider à la localisation des investissements " comme l'indique son sigle est devenu dans chaque wilaya le " Deus Prométhéen " de l'investissement . Un cauchemar pour les investisseurs qui n'ont pas " la couverture aérienne " d'un ponte du pouvoir. La réglementation a tenté de prévenir la spéculation sur les terrains industriels cédés si loin du prix du marché. Elle a prévu des dispositions d'incessibilité des terrains sur une longue période " portée sur l'acte de vente ". Du vent. Cette mesure peut être contournée de plus d'une façon notamment en apportant le terrain dans le capital social d'une entreprise puis en cédant ses parts sur la base de la valeur réelle du terrain. Ce n'est pas le terrain qui est cédé mais la part de capital social auquel il a donné accès. La plus-value octroyée par le prix administré est ainsi réalisée. " Aucune mesure administrative ne changera quelque chose au problème du foncier industriel. Seul un marché libre et transparent des terrains aménagés peut mettre fin à la spéculation et donc à la difficulté d'obtenir des terrains pour les vraies projets d'implantation ". Une autre mesure, préventive de la spéculation, a été prévue, celle de donner en concession les terrains aux investisseurs au lancement de leur implantation, puis de leur céder à titre définitif lorsque le projet est réalisé : le terrain ainsi concédé est notamment opposable aux banques comme un actif qui permet de lever des financements. La formule a fait de timides débuts. Elle aurait ses limites dans certains cas. Ainsi, le projet de réalisation d'une trentaine d'hôtels de standing intermédiaire dans le cadre d'un partenariat entre l'homme d'affaires Mehri et le groupe français Accor buterait - lui aussi- sur l'attribution des terrains d'assiette. Le ministère du Tourisme ne peut proposer que des concessions de 99 ans et le groupe Accor tiendrait à être propriétaire des terrains dès le départ de l'investissement. L'offre de terrain aménagé devrait augmenter A défaut d'un marché libre du terrain industriel aménagé, que l'Etat a été incapable de promouvoir durant ces vingt dernières années, il lui reste - pour adoucir la contrainte du terrain sur l'investissement - la possibilité d'augmenter l'offre de terrain. Une quinzaine de microzones d'activités ont, à titre d'exemple, pu être aménagées - partiellement ou en totalité- ces dernières années sur le périmètre très convoité de la wilaya d'Alger et limitrophe : Aïn Benian, Chéraga, Saoula, Oued Kerma, Tessala El Merdja, Koléa, Baba Ali. Ce qui va toutefois modifier la donne c'est " l'élargissement du rayon de l'investissement que permet déjà le retour de la sécurité dans des zones comme Bouira mais qui va être totalement démultiplié dans les années qui viennent avec l'autoroute- est ouest ". Des zones d'activité enclavées et actuellement en jachère cesseront de l'être en se retrouvant à moins de deux heures d'un grand port comme Skikda ou Oran ou d'une grande ville. Les investisseurs iront plus facilement s'implanter plus loin dans le pays. " Surtout si un mécanisme du prix de marché pour le terrain industriel dès la première cession rend Alger et les grands pôles peu compétitifs ". La décision "historique " d'un conseil des ministres de 1979 avait stoppé le développement d'activités industrielles à Alger. On sait ce qui en est advenu. L'autre accélérateur de l'offre de terrain viendrait d'une plus grande capacité d'action des agences foncières - longtemps éparpillées sur les communes - et regroupées désormais dans le pays à l'échelle de une par wilaya. " l y a encore un problème de procédure actuellement. Il n'est pas possible de préparer des zones d'activité sur financement bancaire car les taux demeurent encore élevés et cela rendrait le prix du mètre carré trop cher pour espérer attirer des investisseurs. Ailleurs , chez nos voisins maghrébins par exemple, les aménageurs bénéficient de taux bonifié ou de taux zéro pour le crédit foncier. " C'est une mesure que les autorités n'ont pas prise. Conséquence, les terrains sont souvent aménagés au rythme - forcément lent- de la disponibilité des fonds propres obtenus sur la cession d'autres terrains ailleurs. Les lenteurs ne sont pas seulement bureaucratiques. Le métier d'aménageur privé, rendu possible depuis peu, n'a pas encore réellement démarré. Il y a trop d'intervenants publics - électricité et gaz, eau, assainissement, branchement téléphonique - dont les fournitures restent aléatoires. L'accès au terrain industriel est donc en passe de devenir le premier obstacle à l'essor de l'investissement en Algérie . Vrai pour tous ? Les spécialistes sont presque unanimes à dire que les investisseurs étrangers le plus importants obtiennent les terrains qu'ils demandent. " Si le wali d'Alger vient vous dire trouver moi 10 ha aménagés pour telle grande enseigne internationale, vous aller les trouver c'est certain même si vous piétinez le voisinage ". C'est peut être cela le gré à gré.
