Diagnostic n Le vide juridique semble hors de cause dans la multiplication des arnaques. La faille est à chercher ailleurs. Devant la multiplication des arnaques et, par conséquent, du nombre de citoyens qui perdent tout du jour au lendemain, une question s'impose : comment en est-on arrivé là, alors qu'un fonds de garantie existe ? Les dispositions de la loi sont pourtant d'une limpidité qui ne souffre aucune ambiguïté. Toutes les opérations de vente sur plan doivent être garanties auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (Fgcmpi), un organisme créé en septembre 2000 et voué exclusivement à cet effet. Le décret législatif 93-03 du 1er mars 1993 qui prévoit implicitement la mise en place ultérieure du fonds stipule dans son article 11 que «pour les opérations de vente sur plan, le promoteur est tenu de couvrir ses engagements par une assurance obligatoire prise auprès du Fonds de garantie et de caution mutuelle, prévu par la législation en vigueur. L'attestation de garantie est obligatoirement annexée au contrat prévu à l'article 10 ci-dessus». Autrement dit, le contrat de vente sur plan est nul et non avenu s'il ne comporte pas, entre autres pièces administratives, un document justifiant la contraction d'une assurance auprès du Fgcmpi sur les avances versées par les futurs acquéreurs au promoteur immobilier. En sus de la nullité qui frappe de fait le contrat de vente sur plan, le promoteur est passible de poursuites pénales s'il contrevient à cette disposition de la loi. Dans l'article 31 du même texte, on peut lire : «Toute infraction prévue est réprimée par le code pénal et dont les faits constitutifs résultent de l'inobservation de l'une des dispositions du présent décret législatif, est sanctionnée par la peine correspondante, avec application de droit des circonstances aggravantes lorsque les faits ont pour auteur le promoteur.» Le vide juridique est, donc, hors de cause dans tous ces scandales à répétition. Pour Mouloud Dehel qui dirige le Fgcmpi depuis sa création, la faille est à chercher ailleurs. Peut-être au niveau de la coordination entre les différents intervenants dans le processus de construction. Car, explique-t-il, la promotion immobilière est une entreprise complexe qui nécessite l'intervention de plusieurs acteurs, du promoteur à l'acquéreur en passant par l'APC, les domaines, la wilaya, le notaire, la banque, le fonds de garantie… D'aucuns se demandent également pourquoi les concepteurs du texte législatif cité plus haut, n'ont pas prévu une clause obligeant les promoteurs à présenter l'attestation de garantie avant l'obtention du permis de construire. «Cela équivaudrait à interférer dans les affaires internes d'une entreprise commerciale», rétorque le DG du Fgcmpi, qui explique que «lorsqu'un promoteur sollicite l'APC pour un permis de construire, lui-même ne sait pas encore s'il optera pour la vente sur plan ou non. Or, le Fonds ne garantit que les avances reçues dans le cadre de la vente sur plan. Les services techniques des APC ne peuvent donc exiger l'attestation de garantie». Et la responsabilité des acquéreurs dans tout cela ? Il est évident que si «tous les citoyens connaissent leurs droits et prennent toutes les précautions nécessaires», bien des cas d'escroquerie seraient évités. Ce qui n'est malheureusement pas le cas. Certains ignorent jusqu'à l'existence du Fgcmpi et l'obligation faite aux promoteurs de garantir les avances. Les efforts de la direction des études et de la communication du Fonds ont fini par faire sortir l'organisme de l'anonymat (plus de 15 000 visites du site Internet ces deux dernières années) mais certains promoteurs véreux ont trouvé la parade. «En lieu et place de l'attestation de garantie que nous délivrons, explique Mme Ghania Mostefaï, directrice des études, certains promoteurs exhibent leur carte d'adhérent qui ne peut aucunement constituer une preuve que le promoteur a garanti son projet. Les acquéreurs doivent absolument s'assurer que le document qui leur est exhibé est bel est bien une attestation de garantie.»
