Les divers modes d'accès au logement sont relativement nombreux, ainsi que les sources de financement. Ce qui est moins évident, c'est l'accès, en des délais raisonnables, à un toit. On peut très rapidement citer les diverses formules d'accès à un chez-soi : - en premier lieu, vient le logement social locatif, en zone urbaine ou suburbaine, suivi du logement rural, du logement promotionnel, du logement social participatif puis de la vente sur plan et de la location-vente. Les sources de financement sont tout autant diversifiées, même si la plupart d'entre elles dérivent des institutions étatiques ou para-étatiques. Le logement peut être financé par ses promoteurs en tout ou partie, par les banques, privées ou publiques, par la Cnep-Banque qui a conservé le redoutable “privilège” de financer le crédit immobilier, le FNPOS (Fonds national de péréquation des œuvres sociales) organisme sous tutelle de la Caisse de sécurité sociale, par les auto-constructeurs, ou la Caisse nationale du logement (CNL). Le Fnpos s'est allié à la BDL, au courant de l'automne 2008. Les nombreuses formules d'acquisition d'un logement n'ont, à ce jour, pas vraiment donné satisfaction. À ce qui précède vient s'ajouter une nouvelle source, née du décret exécutif n°8-38 du 3 février 2008 (paru dans le Journal officiel n°6 du 6 février 2008, page 140) portant aide à la location. La plupart de ces sources sont méconnues sinon sous-estimées par un public sceptique. Comment ne pas l'être lorsqu'on sait que dans les pays développés, le prix du mètre carré de terrain tourne autour du salaire minimum, alors qu'en Algérie il est dix fois supérieur au SNMG, selon M. Metref, chargé du département crédit au CPA, qui souligne que le crédit immobilier ne peut couvrir que “40% au maximum du coût du logement”. Dans un pays qui dispose d'une superficie totale de 2,3 millions de km2 ! Le prix du m2 de terrain dans la zone de Hydra coûtait 70 000 DA, en mai 2000. En 2009, il dépasse les 300 000 DA ! La part de marché des promoteurs immobiliers privés ne dépasse pas les 5%, avec à peine 8 000 logements réalisés annuellement par la promotion libre. Ces promoteurs revendiquent au moins 20% de parts d'un marché si les pouvoirs publics songent réellement à résorber à terme la crise du logement. À signaler que la formule AADL a, dès sa naissance, été adossée à une garantie de l'Etat se chiffrant à des dizaines de milliards de dinars. Par ailleurs, il existe des organismes de garantie des crédits dont on pourra citer la CGCI (Caisse de garantie des crédits à l'investissement-PME) et principalement le FGCMPI (Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière). La Cnep-Banque À tout seigneur tout honneur, commençons par la Cnep-Banque. Pionnière dans le créneau logement, le gouvernement qui a supprimé le crédit à la consommation, pour tout ce qui concerne les véhicules neufs et l'électroménager, a maintenu le crédit à l'immobilier. La Cnep-Banque a reçu en partage la mission redoutable de prêter de l'argent aux jeunes de moins de 35 ans de préférence, et jusqu'à l'âge de 70 ans, avec des taux d'intérêt largement bonifiés, à partir de revenus égaux à 4 fois le SNMG, soit 48 000DA/mois (6 fois à partir de fin 2009). La banque qui dispose de 500 milliards de DA de ressources (soit l'équivalent de 7 milliards de dollars US), provenant essentiellement de l'épargne, est forte d'un poids financier considérable qui lui permet de financer de nombreux projets immobiliers sans recourir aux capitaux publics ou au budget de l'Etat. Bien au contraire, elle a pu soulager le Trésor public en participant au financement de projets de logements sociaux. Un épargnant Cnep bénéficie d'un crédit à un taux préférentiel. Pour cela, il lui suffit d'être titulaire d'un livret d'épargne logement (LEL) ou d'un livret d'épargne populaire (LEP) ouvert depuis une année au moins au jour de la demande du crédit, et avoir cumulé au minimum 2 000 DA d'intérêts. Le crédit “jeunes” peut être remboursé sur une période de 40 ans au taux de 5%. Proposé aux moins de 35 ans, c'est une exclusivité Cnep-Banque en Algérie. D'ailleurs, seule la Cnep-Banque peut financer 100% du projet immobilier jeune. Selon qu'il soit résidant en Algérie ou à l'étranger, le calcul se fait sur la base d'un SNMG de 12 000DA/mois. Pour espérer obtenir un crédit immobilier de 2 millions DA, il est indispensable de disposer d'un revenu au moins égal à 4x le SNMG. C'est du moins ce qui apparaît sur les catalogues fournis par la Cnep-Banque aux clients. Sur la base d'un revenu de 4 fois le SNMG (soit 48 000 DA/mois) le taux de remboursement est évalué à 30% pour les salariés et à 40% pour les commerçants et professions libérales. De 48 001 à 108 000 DA, le taux de remboursement est de 40% pour les salariés et de 45% pour les commerçants et professions libérales et ainsi de suite jusqu'au-delà d'un revenu de 132 000DA/mois où le taux de remboursement atteindra les 55%. La CNL La CNL (Caisse nationale du logement), organisme sous tutelle du ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme, a pour mission de soutenir divers types de logement, en apportant son aide (non remboursable) à : - l'accession à la propriété, dans le cadre de projets de logements sociaux participatifs (LSP) initiés par un promoteur ; - à l'habitat rural, dans le cadre d'un soutien à un projet de construction d'une habitation, sa réhabilitation ou l'extension d'une habitation existante ; - à l'aide directe de l'Etat à l'accession à la propriété dans le cadre de l'autofinancement ; - à l'accession à la propriété dans le cadre du crédit immobilier (AAP banques). Avec toutes ces formules, il est possible de réaliser un montage financier, en recourant à la combinaison de plusieurs sources de financement. Pour ce qui est de l'aide à l'habitat rural, elle concerne les adhérents aux divers programmes du PNDA ainsi que ceux qui exercent une activité en milieu rural désireux de construire une nouvelle habitation ou procéder à la réhabilitation ou à l'extension de l'ancienne. Les concernés peuvent bénéficier d'une aide de l'Etat à l'habitat rural. Cette aide financière servie par la CNL est non remboursable. Toutefois n'y sont éligibles que les bénéficiaires d'un revenu inférieur à 6 fois le SNMG (soit- 72 000 DA/mois). Quant à l'aide de l'Etat destinée à l‘accession à la propriété, elle est destinée aux promoteurs immobiliers qui ont la possibilité d'initier des projets dans le cadre du LSP au profit de leurs clients éligibles à l‘aide de l'Etat. Ces promoteurs bénéficieraient en ce cas d'un abattement de 80% sur le prix de cession de l'assiette foncière, lorsqu'il s'agit d'un terrain répertorié dans le domaine privé de l'Etat, d'une aide de 700 000 DA pour chaque client retenu dans le projet LSP ainsi que d'exonérations fiscales (IBS et IRG). Une fois le promoteur du projet désigné et l'affectation du terrain à bâtir réalisée, il faut que le promoteur commence par déposer un dossier de base auprès de l'agence de wilaya de la CNL. Un dossier qui comprend une copie du registre du commerce, une copie du titre de propriété, une copie du permis de construire ou du certificat d'urbanisme, la fiche technique du projet visée par la Dlep et un relevé d'identité bancaire. Lorsque le projet est recevable, il entraîne la signature d'une convention de projet fixant les droits et obligations du promoteur ainsi que le montant global de l'aide et les modalités de son versement. Après ces deux phases, le promoteur introduit auprès de la CNL un dossier de mobilisation comprenant deux sous-dossiers : -un sous-dossier promoteur comprenant la liste partielle ou totale des postulants visée par le wali ou son représentant, et une demande de mobilisation d'aide de l‘Etat à l'accession à la propriété (AAP). Les postulants doivent justifier d'un revenu ne dépassant pas six fois le SNMG ; - un sous-dossier acquéreur composé de dossiers individuels de demande d'AAP. Chaque dossier comporte 14 pièces administratives dont la liste est disponible dans les dépliants fournis gracieusement par les services de la CNL. Pour les postulants mariés, 5 pièces supplémentaires sont exigées pour compléter le dossier.
