مرسوم تسوية البنايات وفق الجريدة الرسمية

يُقصد بالمرسوم التنفيذي رقم 22/55 المؤرخ في 02 فيفري 2022 الذي تم تمديده إلى فيفري 2023، المحدد لشروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلَّمة، باحترام القواعد العامة للتعمير، مجموع القواعد القانونية والتنظيمية التي تنظم الجوار، لا سيما في ما يخص المجاورة، وتقارب البنايات، وفتحات الواجهات، ومشتملات الأرضية والمقاس. ويتضمن معايير البناء والأمن، وهي مجموع الحقوق والواجبات القانونية والتقنية التي تسمح بضمان احترام قواعد البناء في مجال استقرار وأمن المشروع ضد كل أنواع الأخطار المحتمَلة.
ويحدد المرسوم قيمة البناية من حيث قيمة جزء البناء المضاف أو المعدل، التي يتم تقديرها على أساس وحدة المتر المربع من الأشغال الكبرى، والتكلفة الجزافية لكل واجهة، حسب استعمال البناية؛ سواء كانت سكنية أو خدماتية. كما تطبَّق أحكام هذا المرسوم على كل البنايات المنجزة، أو التي هي في طور الإنجاز، التي تحوز رخصة بناء، وغير مطابقة لهذه الأخيرة قبل نشر هذا المرسوم.
وتنص المادة الرابعة من المرسوم التنفيذي على أنه يجب أن تحترم البنايات التي يمكن تسويتها، عدة شروط، تمنع، بموجبها، التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية، واستحداث فتحات على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المسلَّمة، وتعلية المستويات أو الطوابق بدون ترخيص، وتجاوز مساحة شغل الأراضي، إلى جانب احترام معايير البناء والأمن، لا سيما في المناطق الزلزالية.
إنشاء اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات ومهامها
وتنشأ - حسب القانون - بموجب قرار من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي المنتدب أو الوالي، حسب الحالة، لجنة مكلفة بمعالجة طلبات رخصة البناء المعدّلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية. ويتم تحضير الملفات على مستوى الشبابيك وحيدة الاختصاص واستعمال البناية.
وتتشكل اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات من ممثل مصالح الدولة المكلفة بالتعمير رئيسا، ومصلحة التعمير للبلدية والحماية المدنية كعضوين. ويمكن توسيع تشكيلة اللجنة إلى ممثلين آخرين عندما يتعلق الأمر بالسكنات الجماعية أو البنايات التي تستقبل الجمهور، أو الخاصة بمشاريع استثمارية، ويتعلق الأمر بشركة سونلغاز، والأشغال العمومية، والموارد المائية، والصناعة والبيئة، كما يمكن أن تتوافق العضوية في اللجنة المذكورة، مع العضوية في الشباك الوحيد المختص.
وتكلَّف اللجنة بالقيام بزيارات ميدانية للتحقق والتأكد من مخالفات البناء، وملء بطاقة دراسة الملفات التي يرفق نموذجها بهذا المرسوم، الذي يوقّعه كل أعضاء اللجنة، إلى جانب إبداء الرأي في ما يتعلق بتسوية البناية، وقيمة الغرامة، حسب طبيعة المخالفة.
تكوين الملف وكيفيات معالجة الطلبات
وتنص المادة رقم 8 من المرسوم، على أنه يستوجب على المالكين أو أصحاب المشاريع أو أصحاب المشاريع المنتدبين أو أي متدخل معني، إيداع ملف طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على سبيل التسوية لدى مصالح التعمير بالبلدية التي تقع فيها البناية، مقابل وصل استلام يسلَّم في اليوم ذاته، وذلك بعد التحقق من الوثائق الضرورية التي يجب أن تكون مطابقة.
أما المادة رقم 9 فتنص على وجوب مرافقة الطلب الملحق نموذجه بهذا المرسوم، بنسخة واحدة على دعامة إلكترونية، وكذا بملف في ثلاث نسخ بالنسبة للبنايات الخاصة، وخمس نسخ بالنسبة للمشاريع الأخرى، مع تبيان جميع التعديلات المنجزة، أو التي هي في طور الإنجاز.
ويتضمن الملف عدة وثائق حسب كل حالة:
أولا: بالنسبة للبنايات التي هي في طور الإنجاز وغير المطابقة لرخصة البناء المسلّمة، تودع نسخة من الوثائق البيانية والمخططات المؤشر عليها، يُعدها مهندس معماري ومهندس مدني معتمدان، تبين بصفة واضحة، الأجزاء التي أُدرجت عليها التعديلات، إضافة إلى رخصة البناء المسلَّمة، والأجزاء التي هي في طور الإنجاز، مرفقة بمذكرة تتضمن الكشف الوصفي والتقديري للأشغال المنجزة، والتي هي في طور الإنجاز، مع تحديد قيمة الجزء المعدل أو المضاف.
كما يُرفق الملف بتقرير موضح بالصور، مع تحديد آجال إتمام الأشغال، يقدّره المهندس المعماري، إلى تقرير خبرة يعدّه مهندس مدني معتمد في حالة إجراء تغييرات على الهيكل الحامل للبناية. ويتمَّم هذا الملف بتقرير خبرة، تصادق عليه الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية للبناء، عندما يتعلق الأمر بالبنايات التي تستقبل الجمهور، والمشاريع الاستثمارية، وكذا السكنات الجماعية.
وتنص المادة 11 من المرسوم: "للجنة أجل أقصاه 30 يوما، ابتداء من تاريخ استلام الملف، لإنهاء معالجة الطلب، وإرسال بطاقة التحضير مرفقة بالملف، إلى الشباك الوحيد المختص، الذي يجب أن يحضر الآجال المحددة في المرسوم الطلب في التنفيذي رقم 1915 المؤرخ في 4 ربيع الثاني عام 1436 الموافق ل 25 يناير سنة 2015، المعدل والمتمم. عندما يكون الملف موضوع استكمال بوثائق أو معلومات، تُبلغ اللجنة صاحب الطلب عن طريق رئيس المجلس الشعبي البلدي بطلب الاستكمال". وفي هذه الحالة يتوقف الأجل المحدد أعلاه، ويُستأنف ابتداء من تاريخ استلام هذه الوثائق أو المعلومات من طرف اللجنة.
هذه قيمة الغرامات من أجل التسوية
ويحدد القانون قيمة الغرامات المترتبة عن مخالفات البناء والتعمير بشكل يختلف حسب طبيعة البناية، حيث تُحسب على أساس نسبة مئوية تتراوح بين 10 و25 بالمائة من القيمة المحددة للأجزاء المضافة، أو حسب استعمال البناية؛ فبالنسبة للسكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات الاجتماعية بالجنوب والهضاب العليا المدعمة من طرف الدولة، تصل إلى 10 ٪، و 15 ٪ بالنسبة للسكنات الفردية والسكنات الجماعية. أما البنايات المتعلقة بالمشاريع الاستثمارية والبنايات المستقبلة للجمهور، فتصل النسبة إلى 20 ٪.
كيفية تسوية وضعية البنايات وفق القانون 08-15.. هذه شروط الحصول على شهادة المطابقة
قانون مطابقة البنايات 08-15 المؤرخ في 20 جويلية 2008 المتعلق بالتسوية العقارية والقضاء على البنايات الفوضوية في الجزائر، يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها. ويُعد أحد القوانين الجديدة المتعلقة بمجال العمران والهندسة، التي تهدف إلى تسوية وضعية البنايات غير المتحصلة على شهادة المطابقة، والتي تم إنجازها قبل سنة 2008، ووضع حد نهائي لمشكل البناء الفوضى نتيجة البناء بدون رخصة، وعدم احترام مخطط العمران.
أهداف القانون وقواعد مطابقة البنايات
تهدف نصوص قانون قواعد مطابقة البنايات في عدة نقاط منها: وضع حد لحالات عدم إنهاء البنايات، وتحقيق مطابقة البنايات المنجزة أو التي في طور الإنجاز قبل صدور هذا القانون، وتحديد شروط شغل أو استغلال البنايات، وترقية إطار مبني ذي مظهر جمالي ومهيأ بانسجام، وتأسيس تدابير ردعية في مجال عدم احترام آجال البناء وقواعد التعمير.
ومن المتوقع أن يساهم القانون كثيرا في وضع حد لفوضى البناء والاعتناء بالمظهر الجمالي للمدن الجزائرية عبر مختلف ولايات الوطن؛ نظرا لعدم إنهاء معظم الخواص بناء ملكياتهم، وعدم الاهتمام بالواجهات الخارجية، مما يشوه الوجه الحضري لمدننا، ناهيك عن البناء بدون رخصة البناء، أو عدم تطبيق مخطط الرخصة.
شروط الاستفادة من التسوية
تتمثل شروط الاستفادة من التسوية في إطار القانون، في البنايات المنجزة فقط قبل جويلية 2008، تاريخ إصدار القانون، والبنايات المنجزة فوق الأراضي التي تحوز سند ملكية، والبنايات غير المتممة، سواء احترمت رخصة البناء أو لم تحترمها، والبنايات غير المتممة التي أُنجزت بدون رخصة البناء، والبنايات المكتملة التي لم تحترم رخصة البناء، والبنايات المكتملة التي أُنجزت بدون رخصة بناء.
أهمية قانون قواعد مطابقة البنايات وإنهائها
تتلخص أهمية قانون قواعد مطابقة البنايات وإنهائها في تحديد طبيعة البناية (سكنية، تجارية أو خدماتية)، وإتمام البنايات، والاهتمام بالجانب الجمالي للبناية، والربط بشبكات الغاز والماء الصالح للشرب وتصريف المياه، ومنح رخص تسوية للبنايات المشيَّدة بدون رخص، والحصول على قروض لإتمام البنايات وتهيئتها في حال طلبها من البنوك، ومزاولة أي نشاط تجاري أو خدماتي، وعدم التعرض للإجراءات الردعية الخاصة بالبناء بدون رخص. وتسوية وضعية البناية ضرورية وإجبارية. والقانون المتضمن تسوية الوضعية محدود المدة.
استخراج شهادة المطابقة
بعد الانتهاء من عملية البناء يتم التأكد من مدى احترام الأشغال ومطابقتها لما تضمّنه محتوى رخصة البناء المسلّمة بواسطة ما يُعرف بشهادة المطابقة، التي يتم تسليمها من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بعد تقديم ملف طلبها لدى مصلحة التعمير والبناء على مستوى البلدية؛ حيث يتكون ملف طلب استصدار شهادة المطابقة، من تصريح بانتهاء الأشغال في نسختين. ويتم تحرير محضر كشف التحقق من المطابقة من طرف لجنة تضم المصالح المعنية، لا سيما الحماية المدنية، وهذا بعد الانتهاء من دراسة ملف الطلب من قبل المصالح المؤهلة، المكلفة بالتعمير، بالتشاور مع مصالح القطاعات الأخرى المعنية. وتكمن أهمية شهادة المطابقة في أنها ضرورية لإعداد واستخراج سند الملكية للبناية المنجزة.