Nous vous prions de bien vouloir publier le commentaire qui suit, en guise de droit de réponse au « commentaire(1) » du « directeur de l'AADL » établi en réponse à l'article de M. Hocine Neffah (2). De prime abord, nous tenons à souligner le caractère grossier de la manœuvre de diversion que tente le directeur de l'AADL. De toutes les critiques formulées par M. Neffah et, avant lui, M. Maïche(3), aucune n'a reçu de réponse. Ce même responsable (qui, nous en sommes certains, exprime une opinion collective du staff de l'AADL) ne répond pas également aux graves dysfonctionnements soulignés par les locataires et rapportés par M. Hassen Moali auprès des différents résidants des sites AADL de la wilaya d'Alger. Sommes-nous tous des menteurs ou des personnes animées par une sordide volonté de complot contre l'AADL ? Pourquoi toute cette assurance (ou plutôt cette prétention), et cette négation des réalités, réalités qui sont aussi évidentes que cette « détresse » qui frappe « des cités » de l'AADL et qui est à l'origine de « la grande désillusion des locataires AADL »(4) ? L'image elle-même, publiée également en page 1, illustre parfaitement les réalités désastreuses des cités AADL. Avec autant de témoignages, peut-on encore dire que l'AADL, c'est-à-dire ses managers, pratique l'art du management, art qui est difficile selon le célèbre adage ? Peut-on encore donner du crédit aux propos de responsables qui prennent la plume pour se jeter des fleurs ? Peut-on encore inviter une personne « à participer et à apporter une contribution objective » quand on considère qu'elle fait « insulte à tous ceux qui, de près ou de loin, veillent à lui préserver à lui autant qu'à l'ensemble des résidents leur patrimoine immobilier » ? Des résidants satisfaits, est-ce que cela existe ? Disons-le franchement : des résidants AADL satisfaits, si cela existe, il faut absolument faire leur connaissance et connaître leur approche des prestations de l'AADL. A notre avis, ça doit être une denrée rare et suspecte de défectuosité. Cette espèce ne doit pas fonctionner normalement. Elle n'est pas aux normes, comme dirait M. Chebli. Par contre, ce qui est perceptible tous les jours que Dieu fait, c'est la manifestation publique d'une profonde insatisfaction, la mise en évidence de graves carences de gestion. Et ces jugements, les responsables de l'AADL ne peuvent leur tourner le dos, ni faire la sourde oreille. Ce serait persister dans l'erreur. Il faut être sérieux et ne pas raconter n'importe quoi. Les cadres de l'AADL sont des commis de l'Etat, dans le sens où l'Etat leur a confié une mission importante, engageant tout à la fois des sommes importantes et visant des objectifs sociaux aussi importants. Il y va de la crédibilité de l'Etat. Faisons les comptes Le point de départ de ces comptes est le montant en hors TVA que paie chaque locataire acquéreur. Il est de 1833,05 pour un F3 et de 2225,58 DA pour un F4. Une tour de 15 étages regroupe 60 logements dont 30 en F3 et 30 en F4. Le total nous donnerait 121 758,90 pour une tour. Aux Bananiers (site Cosider uniquement), il y a 21 tours, soit un montant global de 2 556 936,90 DA que payent les locataires acquéreurs chaque mois. Sur une année, nous avons 30 683 242,80 DA. Sur ce montant, les locataires payent 5 216 151,28 DA de TVA (17%) ! En TTC, nous avons le montant de 35 899 394,08 DA. Avec tous ces montants, l'AADL, selon les déclarations de M. Chebli(5), veut augmenter les charges ! La simple énumération de ces montants montre que l'AADL n'a pas de problèmes de moyens financiers, mais de capacités managériales qui sont assez faibles, et parfois médiocres. Elle n'est pas à la hauteur de la tâche qui lui a été confiée par l'Etat. Comment se fait la répartition de ces charges, et pour quelle finalité ? Ce point a fait l'objet d'une intervention d'un de nos délégués à la réunion qui a regroupé la DGI et les délégués des sites AADL de la wilaya d'Alger du jeudi 22 février 2007 (que le procès-verbal de cette réunion a délibérément occulté pour des raisons évidentes). Après exposé du sous-directeur de la maintenance sur l'affectation des ressources prélevées sur les charges, il s'est avéré nettement — c'est ce qu'a souligné le délégué — que la répartition n'avait pas pour finalité la satisfaction des locataires acquéreurs, mais des motivations purement bureaucratiques. Le gros des montants est affecté au poste « frais d'administration et de gestion » (direction générale, direction de la gestion immobilière et structures de gestion au niveau des sites). Aucun argument n'est avancé pour justifier ces affectations. Certaines personnes ont estimé (sur quelles bases ?) que ce sera comme ça, et ça s'est fait comme ça. M. Neffah a évoqué le montant des affectations pour ce poste et ils sont assez importants : 1166,65 DA (64%) pour un F3 et 1416,66 DA (64%) pour un F4. Il faut dire que les charges « d'administration et de gestion » de l'AADL ne sont pas induites uniquement par les programmes (s'il y a programme) de gestion immobilière. L'AADL est également un grand maître d'ouvrage délégué et intervient pour le compte de l'Etat. Le gros de ses charges est induit par cette activité et non par la gestion immobilière. Celle-ci représente peu d'incidence au niveau des ses structures (centrales et locales) de gestion. Quelles sont les dépenses au niveau d'un site ? Par exemple, celui des Bananiers, puisque c'est au niveau de ce site que nous vivons et dont nous connaissons parfaitement les postes de charges. Les éléments énumérés sont des éléments vérifiés qui existent réellement et qu'il est possible de vérifier si le besoin se fait sentir. La seule appréciation qui émane de notre approche est celle de l'estimation des frais de gestion du personnel pour laquelle nous avons été très larges, et à laquelle nous avons affecté un ratio de 10%. Pour le reste, ce sont des données qui ont été collectées à des sources fiables et qui montrent que les chiffres avancés par M. Chebli dans son interview du mardi 21 août dernier sont faux et visent à tromper l'opinion publique. ce qui est très grave pour un cadre à qui on a confié une mission de service public, et qui agit pour le compte de l'Etat au service des citoyens. Au niveau du site AADL des bananiers, les effectifs sont les suivants : Si nous rapportons les charges aux produits, nous obtenons le ratio suivant : 313 320 DA/2 556 936,90 DA = 12,25 % Si on compare ce ratio avec l'analyse et les données livrées par M. Chebli, nous arrivons à la conclusion que les données fournies par ce dernier ne correspondent nullement à la réalité. Encore des informations non fondées livrées à l'opinion publique. Assurance tous risques Un point est à relever dans les éléments des charges fournis par M. Chebli. Il s'agit de l'assurance tous risques. C'est quoi cette affaire d'assurance tous risques ? La seule assurance prévue par la réglementation est l'assurance contre les catastrophes naturelles. Elle est calculée sur la base du type d'habitation (individuelle ou collective), et en fonction des surfaces occupées et la zone de risque. Ses montants annuels ne sont pas importants : entre 1500 DA et 2000 DA par an, soit une moyenne de 1750 DA pour l'habitat collectif en zone 3, c'est-à-dire à haut risque. Les chiffres qui sont donnés par M. Chebli sont de l'ordre, je cite « de 385 DA mensuellement » pour chaque résidant, ce qui donne un montant annuel de 4 620 DA. Le différentiel est de 2 870 DA, rapporté au nombre global des locataires (21 tours par 60 locataires = 1260) de notre cité, nous aurons un montant de 3 616 200 DA ! Pourquoi cette dépense ? Qui a mandaté l'AADL pour agir en lieu et place des locataires ? A-t-elle un rôle de tutrice ? Par contre, l'occupant du logement (locataire) peut souscrire une police d'assurance appelée multirisques habitation pour la couverture et la prise en charge de ses biens exposés notamment aux risques de vol et des dégâts des eaux dont celui-ci demeure le seul bénéficiaire de l'indemnité en cas de survenance de sinistre. Revenons au commentaire du Monsieur le directeur de l'AADL : « Les cadres de l'agence enthousiastes se sont attelés à la tâche et ont conçu des mécanismes, des ratios et des normes (souligné par nous) pour une gestion nouvelle, de proximité, basée sur le contact direct entre ses gestionnaires et les résidants ». C'est ahurissant ! Il n'y a aucune retenue ! C'est le délire total sans aucune « humilité » et toute honte bue ! Les cadres de l'agence conçoivent des normes ! Nous donnons aux responsables d'El Watan des copies de notes rédigées par ces concepteurs de normes ! Nous sommes certains qu'ils vont être choqués. Pour le travail de proximité, nous donnons également une lettre demandant une séance de travail à Monsieur le DGI (pour les autres, il ne faut du tout compter. A la réunion évoquée plus haut, un de nos délégués a exprimé un message filmé à Monsieur le directeur général de l'AADL sur les problèmes d'absence totale de communication, qui est resté lui aussi sans suite). La détresse, pour reprendre le constat juste de M. Hassen Mouali est dans tous les sites et dans toutes les wilayas. La presse en rend compte quotidiennement. Et ça n'a suscité aucune réaction positive chez les cadres et les dirigeants de l'AADL. Ils font toujours la sourde oreille et affichent un mépris inébranlable. C'est à vous donner une migraine. Autre point, sur les charges évoquées par Monsieur le directeur et liés au volume des charges soit disant non retenues par M. Hocine Neffah : « frais de consommations d'énergie électrique des parties communes, celle de l'eau potable utilisée pour l'entretien des immeubles et des espaces verts », frais qui, selon l'auteur, grève lourdement le budget de gestion. Tous ces frais sont inexistants pour le simple fait que, dans la plupart des cas, les consommations d'énergie pour l'éclairage des parties communes ne peuvent pas exister du fait que les minuteries sont constamment et durablement en panne (ou ne fonctionnent pas du tout, il y a des tours que ne connaissent pas des parties communes éclairées) ; pour la consommation de l'eau pour le nettoyage des immeubles, quand les femmes de ménage visitent nos immeubles (ce n'est pas de leur faute, elles ne disposent d'aucun moyen pour un entretien régulier et sérieux), il est réclamé aux locataires. Tout simplement parce que cette consommation est dérisoire et très souvent les points d'approvisionnement n'existent pas et les niches sont constamment fermées. Là aussi, c'est une manœuvre grossière de la part des cadres de l'AADL pour tromper l'opinion publique et fuir leurs responsabilités. Comme l'a souligné Monsieur Manche dans son écrit, le management des cadres de l'AADL pose de sérieux problèmes d'éthique. Suit 87 signataires de locataires acquéreurs Notes : 1) El Watan du mardi 4 septembre 2007 2) El Watan du dimanche 2 septembre 2007 3) El Watan du jeudi 23 août 2007 4) Extraits des titres publiés à la « une » par le journal EI Watan du mardi 21 août 2007. 5) Interview de M. Chebli, El Watan du madi 21 août 2007.
