Le secteur des agences immobilières est caractérisé par sa forte atomisation, ses faibles barrières à l'entrée et un taux de pénétration de son marché encore insuffisant puisque les transactions en direct entre particuliers sont presque majoritaires. Le secteur des agences immobilières est caractérisé par sa forte atomisation, ses faibles barrières à l'entrée et un taux de pénétration de son marché encore insuffisant puisque les transactions en direct entre particuliers sont presque majoritaires. Le dynamisme du marché des transactions immobilières s'explique par un effet quantité-prix. Cette croissance rigoureuse du marché a conduit à la multiplication des agences, à la création de réseaux de sous-traitants et à l'arrivée des banques dans le secteur. Avec la création ou le rachat de réseaux d'agences immobilières, les banques ont pour objectif de trouver un nouveau canal de distribution de leurs prêts immobiliers. Dans un contexte d'interrogations sur les perspectives de croissance du marché de immobilier, l'irruption des banques accélère le mouvement de restructuration du secteur. Le secteur des agences immobilières est caractérisé par sa forte atomisation, ses faibles barrières à l'entrée et un taux de pénétration de son marché encore insuffisant puisque les transactions en direct entre particuliers sont presque majoritaires. Pour profiter pleinement de la dynamique du marché, des réseaux d'agences dédiés à l'immobilier résidentiel s'organisent et structurent peu à peu un secteur encore largement dominé par les indépendants. Ainsi, avec la multiplication des diagnostics obligatoires (métrage, amiante, plomb, termites, performances énergétiques...) lors de la vente d'un bien immobilier, les particuliers auront du mal à assumer ces obligations seuls. Ils seront amenés à recourir aux agences qui auront les compétences exigées pour assumer seules ou via des partenariats les impératifs réglementaires. Pour cela, les agences doivent renforcer la qualité de leurs services, notamment en participant à des fichiers professionnels communs. En effet, ces derniers permettent d'accroître la visibilité des biens des vendeurs et élargissent l'offre pour les acheteurs. C'est également un moyen de contrer l'offensive des sites d'annonces immobilières entre particuliers qui permettent ce vaste choix, et de répondre aux nouvelles exigences des clients en matière de conseil et d'accompagnement. Répondre aux principaux enjeux Les réseaux offrent de plus en plus de services annexes à la transaction ou à la gestion d'un bien. Les conseils en financement, l'orientation vers des organismes d'assurance habitation et l'assistance pour les travaux ou le déménagement sont de plus en plus proposés. Même la stratégie de communication revêt une grande importance dans ce secteur très concurrentiel, où un même bien peut être proposé par plusieurs agences du quartier. Dans ce contexte, il s'agit pour ces dernières d'être le plus visible possible à la fois pour les vendeurs, les acheteurs et les locataires. De leur côté, les réseaux spécialisés dans l'immobilier d'entreprises doivent répondre aux principaux enjeux de leur secteur qui tiennent à l'internationalisation croissante du marché et à sa financiarisation. Dans le même temps, les intervenants de ce marché doivent également disposer d'un bon ancrage local pour accroître la visibilité de leur marque et adapter leur offre aux besoins locaux des entreprises. Plusieurs modèles de développement sont adoptés par les réseaux d'agences immobilières spécialisées dans le résidentiel : les réseaux de franchise bénéficient d'une structure souple qui permet de mutualiser les efforts des agences ; les réseaux coopératifs permettent une forte implication des agents dans la vie du réseau et les réseaux succursalistes intégrés possèdent une structure centralisée qui conduit à un véritable travail en réseau. Quels sont les réseaux les mieux positionnés pour gagner des parts de marché ? Les performances des banques seront-elles à la hauteur de leurs espérances ? Des restructurations ne sont-elles pas envisageables après le rapprochement entre les mairies et la Caisse d'Epargne ? L'étude répond à ces questions en analysant le potentiel de développement des principaux réseaux d'agences immobilières. Anarchie et instabilité Créer une agence immobilière, c'est créer une entreprise et, par conséquent, cela demande du travail et une réelle volonté de réussir. C'est une profession qui nécessite des qualités de rigueur, un bon sens commercial et l'habitude de la gestion d'équipes. L'immobilier constitue un marché très lucratif dans notre pays. Preuve en est, les agences immobilières fleurissent comme des coquelicots au printemps. Malheureusement, ce marché est caractérisé actuellement par une instabilité et une anarchie, vu qu'il n'y a pas de zoning. Autrement dit, il n'y a aucun paramètre de calcul référentiel du mètre carré applicable aux terrains où sont implantés les différents sites à usage d'habitation ou d'activité professionnelle. Ce qui donne lieu à des pratiques qui s'apparentent, dans la plupart des cas, à de la spéculation. Des transactions qui brassent des milliards de dinars, mais dont une partie importante échappe totalement à l'administration fiscale. L'Etat ne possède pas de statistiques fiables et actualisées qui lui permettent d'identifier les acteurs agissant sur le marché de l'immobilier. Ceci dans le sens où, en l'absence d'une banque de données concernant ce secteur «d'activités de refuge» pour les détenteurs de gros fonds, il est pratiquement impossible d'assainir le marché immobilier. Un marché autour duquel gravitent toutes les activités essentielles de l'économie nationale. La question acquiert, aujourd'hui, toute son importance avec l'arrivée graduelle des investisseurs étrangers. En référence aux pratiques, en usage actuellement, ces investisseurs n'arrivent pas à se déterminer par rapport aux cours du marché algérien de l'immobilier. Certains ne veulent même pas «avoir à faire aux organismes publics». Ils préfèrent plutôt s'adresser aux «agences immobilières qui connaissent les réalités du terrain». Or, soutient un agent immobilier sollicité pour ce genre de demande, «il est impensable de traiter une transaction immobilière avec un investisseur étranger avec le vide juridique qui caractérise ce secteur d'activité». Il citera l'exemple d'une société étrangère qui a failli quitter le territoire national à cause de l'expiration de son bail de location, établi dans les pratiques antérieures à 23 mois. C'est d'ailleurs l'UNAI (Union nationale des agences immobilières), affirme le propriétaire de l'agence immobilière «L'avenir», qui a «sauvé cette société et obtenu des baux de location plus longs, avec le concours de la chambre nationale des notaires». Toujours est-il que les partenaires étrangers ont besoin d'une plus grande transparence pour jauger ce marché, sachant que l'Algérie va adhérer prochainement à l'Organisation mondiale du commerce (OMC) et a déjà signé l'accord d'association avec l'Union européenne (UE). Les engagements pris avec ses deux partenaires, en plus de ceux pris dans le cadre bilatéral avec les Etats, lui imposent, dès maintenant, d'agir au plus vite. Dans ce cadre, la Banque mondiale (BM), par le biais du ministère de l'Habitat, avait sollicité l'UNAI pour avoir des données sur les tendances sociologiques des Algériens. Une sollicitation qui s'inscrivait dans le cadre d'une étude sur la situation du logement au plan de la valeur réelle de l'immobilier. Des transactions dans une opacité totale Selon des études faites par l'UNAI, l'immobilier est évalué actuellement en Algérie à juste 30% de sa valeur réelle. Cet état de fait a été imposé par les fausses déclarations, à l'occasion des transactions immobilières. Aujourd'hui, il existe plus de 2.700 agences immobilières à travers le territoire national. Environ 1.300 sont installées dans la capitale, sans compter celles qui travaillent dans l'informel. Une situation qui, souvent, concourt à ternir leur image de marque auprès des citoyens. En effet, combien de fois n'a-t-on pas entendu ces derniers accuser ouvertement les agents immobiliers d'être «de vulgaires escrocs» ? Cet état de fait a été engendré par l'absence d'une réglementation organisant l'activité du marché de l'immobilier et des agences immobilières. N'importe qui s'adonne à ce métier, pourtant très réglementé ailleurs. Mais comment faire pour arrêter et surtout réguler ce métier ? L'Union nationale des agences immobilières a déjà esquissé un avant-projet de décret exécutif. Ce dernier se trouve actuellement au niveau des autorités compétentes à toutes fins utiles. L'un des chapitres importants de ce décret, qui a trait à l'exercice de cette profession, doit être soumis à l'agrément préalable du ministère de l'Habitat. En outre, avec le concours du ministère de l'Enseignement et de la Formation professionnelle, l'union a élaboré un programme pédagogique pour former des agents immobiliers. A ce jour, il y eut quatre promotions qui sont sorties. C'est un cycle de 30 mois de cours. L'analyse de la configuration et du fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers, qu'on ne saurait réduire à l'analyse de la construction abusive d'un côté, et des grandes opérations immobilières de l'autre, renvoie aux questions brûlantes du logement, de la spéculation et des compétences urbanistiques des pouvoirs locaux. Chaque terrain, chaque bien immobilier, chaque logement sont une ressource rare qui place celui qui les détient dans une position de monopole et lui donne, de facto, une certaine liberté dans la fixation des prix. Aussi, la valeur du logement dépend-elle moins du coût de construction que du degré de rareté du logement. L'immobilier est un bien précieux, âprement disputé. En effet, qu'il s'agisse de simples individus ou de sociétés, voire de holdings, ils affectionnent le sol qui continue à être perçu comme un placement assez sûr et prometteur. Si à l'intérieur des limites de la grande municipalité d'Alger, la propriété des terrains est globalement établie, hors de celle-ci, des doutes subsistent. C'est le cas de tous les terrains périphériques, dont la gestion relève théoriquement de l'administration centrale. De même, chaque fois que l'on se trouve à l'extérieur du territoire de compétence d'une municipalité urbaine, la détermination de la propriété du sol demeure floue. Il en résulte des conflits entre prétendants. Aussi, certaines mesures indirectes semblent avoir des incidences sur le marché de l'immobilier. Des logements sociaux détournés de leur vocation Parmi ces actions à effet immédiat, on doit citer les décisions d'ouverture d'infrastructures lourdes, comme un nouveau pont, un nouvel axe routier, un nouvel aéroport. Tout le monde veut s'approprier un bien immobilier aux alentours de ces réalisations. L'absence de transparence et de règles admises par tous les acteurs du marché se traduit par la fréquence soutenue des attributions indues ou illégales. Ces dernières, destinées généralement à la revente, sont le fait d'agents immobiliers peu scrupuleux. D'ailleurs dans les commissariats abondent les plaintes émanant de personnes abusées, à qui l'on a vendu des terrains indûment accaparés par le vendeur. En ce qui concerne les formes de transactions, la diversité est encore de mise. Celles (transactions) formalisées donnent lieu à des actes de vente devant le notaire et au paiement des droits et taxes prévus par la loi. Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable aux tiers, c'est-à-dire aux personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doit faire l'objet d'un acte authentique. Celles non formalisées paraissent prédominer, avec tous les ennuis que celles-ci peuvent occasionner. A signaler que plusieurs procès sont actuellement en cours, de responsables accusés d'avoir cédé des terrains publics, municipaux. En outre, la mairie offre, ces dernières années, des logements aux nécessiteux. Mais les objectifs initiaux ont été dévoyés. Sur l'ensemble des appartements déjà mis sur le marché par les APC, seul un quart a été effectivement attribué aux nécessiteux. Le reste a été commercialisé et fait même l'objet de spéculations. Concernant les prix, ceux affichés par le promoteur ne sont pas toujours fiables tant les redéfinitions sont fréquentes. Les prix en ville varient entre 70.000 et 90.000 DA le mètre carré. C'est désormais une pratique courante. Depuis la seconde moitié des années quatre-vingt-dix, les fonds d'investissement achètent des immeubles en bloc, dans la capitale et sa proche banlieue, pour les revendre ensuite à la découpe, c'est-à-dire appartement par appartement. Bien évidemment, le prix proposé à la vente est bien supérieur à celui de l'achat. Le différentiel par mètre carré pouvant atteindre plus de 20.000 DA. Cette activité est d'autant plus florissante que les institutions (banques, compagnies d'assurances ou caisse de retraite) sont engagées depuis 1997 dans des opérations de rééquilibrage de leur patrimoine foncier au profit de l'immobilier d'entreprise. Les bureaux rapportant davantage que les logements. Ainsi, depuis cette date et selon les chiffres avancés par les professionnels du secteur, «ce sont près de 30.000 appartements qui auraient été remis sur le marché». Pour les dix ans à venir, «il resterait encore entre 250.000 et 500.000 appartements à céder», selon les spécialistes. C'est pourquoi, face à cette flambée spéculative et pour lutter efficacement contre la crise du logement, les connaisseurs proposent «une intervention publique via une agence foncière régionale». Financée par l'Etat et la caisse d'épargne, elle serait dotée d'un droit de préemption renforcé, permettant aux collectivités locales de mener à bien des opérations d'aménagement, de requalification urbaine et de construction de logements publics. Blanchiment d'argent La situation est dominée, durant ces dernières années, par le problème de l'argent sale, amassé pendant la décennie noire, arrivé très vite et qui passe par toutes les nuances de couleur, du noir au gris. Beaucoup de liquidités avaient été accumulées, que ce soit par des organisations criminelles ou des particuliers ayant amassé l'argent de la corruption. En effet, il n'était pas nécessaire d'être à la tête d'une organisation criminelle pour accumuler de l'argent mal gagné : il suffisait de s'occuper de l'achat des pommes dans une centrale d'achat pour que, en changeant un centime sur une facture, vous soyez en mesure d'accumuler progressivement des capitaux sans pouvoir les sortir du pays. Les organisations criminelles, notamment celles qui ont profité du terrorisme, ont attendu une certaine accalmie pour sortir ces richesses qui s'accumulaient. Ce blanchiment de l'argent s'est effectué, au début, selon la technique traditionnelle des «nouveaux riches», sous forme d'investissements dans des équipements de luxe ou dans l'immobilier dans la capitale et les grandes métropoles. Progressivement, les techniques se sont sophistiquées et sont devenues beaucoup plus complexes. En conclusion, il ressort, de tout ce qui précède, que les marchés fonciers et immobiliers sont très différenciés et segmentés, sans pour autant être entièrement cloisonnés et coupés les uns des autres. On a l'impression d'être en face d'un kaléidoscope. Il existe une multitude de facettes, de filières et de procédures, où l'officieux semble prédominer, en dépit d'un indéniable processus de professionnalisation. Le travail à effectuer, pour mieux saisir les stratégies et évolutions en cours, est donc immense. Le dynamisme du marché des transactions immobilières s'explique par un effet quantité-prix. Cette croissance rigoureuse du marché a conduit à la multiplication des agences, à la création de réseaux de sous-traitants et à l'arrivée des banques dans le secteur. Avec la création ou le rachat de réseaux d'agences immobilières, les banques ont pour objectif de trouver un nouveau canal de distribution de leurs prêts immobiliers. Dans un contexte d'interrogations sur les perspectives de croissance du marché de immobilier, l'irruption des banques accélère le mouvement de restructuration du secteur. Le secteur des agences immobilières est caractérisé par sa forte atomisation, ses faibles barrières à l'entrée et un taux de pénétration de son marché encore insuffisant puisque les transactions en direct entre particuliers sont presque majoritaires. Pour profiter pleinement de la dynamique du marché, des réseaux d'agences dédiés à l'immobilier résidentiel s'organisent et structurent peu à peu un secteur encore largement dominé par les indépendants. Ainsi, avec la multiplication des diagnostics obligatoires (métrage, amiante, plomb, termites, performances énergétiques...) lors de la vente d'un bien immobilier, les particuliers auront du mal à assumer ces obligations seuls. Ils seront amenés à recourir aux agences qui auront les compétences exigées pour assumer seules ou via des partenariats les impératifs réglementaires. Pour cela, les agences doivent renforcer la qualité de leurs services, notamment en participant à des fichiers professionnels communs. En effet, ces derniers permettent d'accroître la visibilité des biens des vendeurs et élargissent l'offre pour les acheteurs. C'est également un moyen de contrer l'offensive des sites d'annonces immobilières entre particuliers qui permettent ce vaste choix, et de répondre aux nouvelles exigences des clients en matière de conseil et d'accompagnement. Répondre aux principaux enjeux Les réseaux offrent de plus en plus de services annexes à la transaction ou à la gestion d'un bien. Les conseils en financement, l'orientation vers des organismes d'assurance habitation et l'assistance pour les travaux ou le déménagement sont de plus en plus proposés. Même la stratégie de communication revêt une grande importance dans ce secteur très concurrentiel, où un même bien peut être proposé par plusieurs agences du quartier. Dans ce contexte, il s'agit pour ces dernières d'être le plus visible possible à la fois pour les vendeurs, les acheteurs et les locataires. De leur côté, les réseaux spécialisés dans l'immobilier d'entreprises doivent répondre aux principaux enjeux de leur secteur qui tiennent à l'internationalisation croissante du marché et à sa financiarisation. Dans le même temps, les intervenants de ce marché doivent également disposer d'un bon ancrage local pour accroître la visibilité de leur marque et adapter leur offre aux besoins locaux des entreprises. Plusieurs modèles de développement sont adoptés par les réseaux d'agences immobilières spécialisées dans le résidentiel : les réseaux de franchise bénéficient d'une structure souple qui permet de mutualiser les efforts des agences ; les réseaux coopératifs permettent une forte implication des agents dans la vie du réseau et les réseaux succursalistes intégrés possèdent une structure centralisée qui conduit à un véritable travail en réseau. Quels sont les réseaux les mieux positionnés pour gagner des parts de marché ? Les performances des banques seront-elles à la hauteur de leurs espérances ? Des restructurations ne sont-elles pas envisageables après le rapprochement entre les mairies et la Caisse d'Epargne ? L'étude répond à ces questions en analysant le potentiel de développement des principaux réseaux d'agences immobilières. Anarchie et instabilité Créer une agence immobilière, c'est créer une entreprise et, par conséquent, cela demande du travail et une réelle volonté de réussir. C'est une profession qui nécessite des qualités de rigueur, un bon sens commercial et l'habitude de la gestion d'équipes. L'immobilier constitue un marché très lucratif dans notre pays. Preuve en est, les agences immobilières fleurissent comme des coquelicots au printemps. Malheureusement, ce marché est caractérisé actuellement par une instabilité et une anarchie, vu qu'il n'y a pas de zoning. Autrement dit, il n'y a aucun paramètre de calcul référentiel du mètre carré applicable aux terrains où sont implantés les différents sites à usage d'habitation ou d'activité professionnelle. Ce qui donne lieu à des pratiques qui s'apparentent, dans la plupart des cas, à de la spéculation. Des transactions qui brassent des milliards de dinars, mais dont une partie importante échappe totalement à l'administration fiscale. L'Etat ne possède pas de statistiques fiables et actualisées qui lui permettent d'identifier les acteurs agissant sur le marché de l'immobilier. Ceci dans le sens où, en l'absence d'une banque de données concernant ce secteur «d'activités de refuge» pour les détenteurs de gros fonds, il est pratiquement impossible d'assainir le marché immobilier. Un marché autour duquel gravitent toutes les activités essentielles de l'économie nationale. La question acquiert, aujourd'hui, toute son importance avec l'arrivée graduelle des investisseurs étrangers. En référence aux pratiques, en usage actuellement, ces investisseurs n'arrivent pas à se déterminer par rapport aux cours du marché algérien de l'immobilier. Certains ne veulent même pas «avoir à faire aux organismes publics». Ils préfèrent plutôt s'adresser aux «agences immobilières qui connaissent les réalités du terrain». Or, soutient un agent immobilier sollicité pour ce genre de demande, «il est impensable de traiter une transaction immobilière avec un investisseur étranger avec le vide juridique qui caractérise ce secteur d'activité». Il citera l'exemple d'une société étrangère qui a failli quitter le territoire national à cause de l'expiration de son bail de location, établi dans les pratiques antérieures à 23 mois. C'est d'ailleurs l'UNAI (Union nationale des agences immobilières), affirme le propriétaire de l'agence immobilière «L'avenir», qui a «sauvé cette société et obtenu des baux de location plus longs, avec le concours de la chambre nationale des notaires». Toujours est-il que les partenaires étrangers ont besoin d'une plus grande transparence pour jauger ce marché, sachant que l'Algérie va adhérer prochainement à l'Organisation mondiale du commerce (OMC) et a déjà signé l'accord d'association avec l'Union européenne (UE). Les engagements pris avec ses deux partenaires, en plus de ceux pris dans le cadre bilatéral avec les Etats, lui imposent, dès maintenant, d'agir au plus vite. Dans ce cadre, la Banque mondiale (BM), par le biais du ministère de l'Habitat, avait sollicité l'UNAI pour avoir des données sur les tendances sociologiques des Algériens. Une sollicitation qui s'inscrivait dans le cadre d'une étude sur la situation du logement au plan de la valeur réelle de l'immobilier. Des transactions dans une opacité totale Selon des études faites par l'UNAI, l'immobilier est évalué actuellement en Algérie à juste 30% de sa valeur réelle. Cet état de fait a été imposé par les fausses déclarations, à l'occasion des transactions immobilières. Aujourd'hui, il existe plus de 2.700 agences immobilières à travers le territoire national. Environ 1.300 sont installées dans la capitale, sans compter celles qui travaillent dans l'informel. Une situation qui, souvent, concourt à ternir leur image de marque auprès des citoyens. En effet, combien de fois n'a-t-on pas entendu ces derniers accuser ouvertement les agents immobiliers d'être «de vulgaires escrocs» ? Cet état de fait a été engendré par l'absence d'une réglementation organisant l'activité du marché de l'immobilier et des agences immobilières. N'importe qui s'adonne à ce métier, pourtant très réglementé ailleurs. Mais comment faire pour arrêter et surtout réguler ce métier ? L'Union nationale des agences immobilières a déjà esquissé un avant-projet de décret exécutif. Ce dernier se trouve actuellement au niveau des autorités compétentes à toutes fins utiles. L'un des chapitres importants de ce décret, qui a trait à l'exercice de cette profession, doit être soumis à l'agrément préalable du ministère de l'Habitat. En outre, avec le concours du ministère de l'Enseignement et de la Formation professionnelle, l'union a élaboré un programme pédagogique pour former des agents immobiliers. A ce jour, il y eut quatre promotions qui sont sorties. C'est un cycle de 30 mois de cours. L'analyse de la configuration et du fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers, qu'on ne saurait réduire à l'analyse de la construction abusive d'un côté, et des grandes opérations immobilières de l'autre, renvoie aux questions brûlantes du logement, de la spéculation et des compétences urbanistiques des pouvoirs locaux. Chaque terrain, chaque bien immobilier, chaque logement sont une ressource rare qui place celui qui les détient dans une position de monopole et lui donne, de facto, une certaine liberté dans la fixation des prix. Aussi, la valeur du logement dépend-elle moins du coût de construction que du degré de rareté du logement. L'immobilier est un bien précieux, âprement disputé. En effet, qu'il s'agisse de simples individus ou de sociétés, voire de holdings, ils affectionnent le sol qui continue à être perçu comme un placement assez sûr et prometteur. Si à l'intérieur des limites de la grande municipalité d'Alger, la propriété des terrains est globalement établie, hors de celle-ci, des doutes subsistent. C'est le cas de tous les terrains périphériques, dont la gestion relève théoriquement de l'administration centrale. De même, chaque fois que l'on se trouve à l'extérieur du territoire de compétence d'une municipalité urbaine, la détermination de la propriété du sol demeure floue. Il en résulte des conflits entre prétendants. Aussi, certaines mesures indirectes semblent avoir des incidences sur le marché de l'immobilier. Des logements sociaux détournés de leur vocation Parmi ces actions à effet immédiat, on doit citer les décisions d'ouverture d'infrastructures lourdes, comme un nouveau pont, un nouvel axe routier, un nouvel aéroport. Tout le monde veut s'approprier un bien immobilier aux alentours de ces réalisations. L'absence de transparence et de règles admises par tous les acteurs du marché se traduit par la fréquence soutenue des attributions indues ou illégales. Ces dernières, destinées généralement à la revente, sont le fait d'agents immobiliers peu scrupuleux. D'ailleurs dans les commissariats abondent les plaintes émanant de personnes abusées, à qui l'on a vendu des terrains indûment accaparés par le vendeur. En ce qui concerne les formes de transactions, la diversité est encore de mise. Celles (transactions) formalisées donnent lieu à des actes de vente devant le notaire et au paiement des droits et taxes prévus par la loi. Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable aux tiers, c'est-à-dire aux personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doit faire l'objet d'un acte authentique. Celles non formalisées paraissent prédominer, avec tous les ennuis que celles-ci peuvent occasionner. A signaler que plusieurs procès sont actuellement en cours, de responsables accusés d'avoir cédé des terrains publics, municipaux. En outre, la mairie offre, ces dernières années, des logements aux nécessiteux. Mais les objectifs initiaux ont été dévoyés. Sur l'ensemble des appartements déjà mis sur le marché par les APC, seul un quart a été effectivement attribué aux nécessiteux. Le reste a été commercialisé et fait même l'objet de spéculations. Concernant les prix, ceux affichés par le promoteur ne sont pas toujours fiables tant les redéfinitions sont fréquentes. Les prix en ville varient entre 70.000 et 90.000 DA le mètre carré. C'est désormais une pratique courante. Depuis la seconde moitié des années quatre-vingt-dix, les fonds d'investissement achètent des immeubles en bloc, dans la capitale et sa proche banlieue, pour les revendre ensuite à la découpe, c'est-à-dire appartement par appartement. Bien évidemment, le prix proposé à la vente est bien supérieur à celui de l'achat. Le différentiel par mètre carré pouvant atteindre plus de 20.000 DA. Cette activité est d'autant plus florissante que les institutions (banques, compagnies d'assurances ou caisse de retraite) sont engagées depuis 1997 dans des opérations de rééquilibrage de leur patrimoine foncier au profit de l'immobilier d'entreprise. Les bureaux rapportant davantage que les logements. Ainsi, depuis cette date et selon les chiffres avancés par les professionnels du secteur, «ce sont près de 30.000 appartements qui auraient été remis sur le marché». Pour les dix ans à venir, «il resterait encore entre 250.000 et 500.000 appartements à céder», selon les spécialistes. C'est pourquoi, face à cette flambée spéculative et pour lutter efficacement contre la crise du logement, les connaisseurs proposent «une intervention publique via une agence foncière régionale». Financée par l'Etat et la caisse d'épargne, elle serait dotée d'un droit de préemption renforcé, permettant aux collectivités locales de mener à bien des opérations d'aménagement, de requalification urbaine et de construction de logements publics. Blanchiment d'argent La situation est dominée, durant ces dernières années, par le problème de l'argent sale, amassé pendant la décennie noire, arrivé très vite et qui passe par toutes les nuances de couleur, du noir au gris. Beaucoup de liquidités avaient été accumulées, que ce soit par des organisations criminelles ou des particuliers ayant amassé l'argent de la corruption. En effet, il n'était pas nécessaire d'être à la tête d'une organisation criminelle pour accumuler de l'argent mal gagné : il suffisait de s'occuper de l'achat des pommes dans une centrale d'achat pour que, en changeant un centime sur une facture, vous soyez en mesure d'accumuler progressivement des capitaux sans pouvoir les sortir du pays. Les organisations criminelles, notamment celles qui ont profité du terrorisme, ont attendu une certaine accalmie pour sortir ces richesses qui s'accumulaient. Ce blanchiment de l'argent s'est effectué, au début, selon la technique traditionnelle des «nouveaux riches», sous forme d'investissements dans des équipements de luxe ou dans l'immobilier dans la capitale et les grandes métropoles. Progressivement, les techniques se sont sophistiquées et sont devenues beaucoup plus complexes. En conclusion, il ressort, de tout ce qui précède, que les marchés fonciers et immobiliers sont très différenciés et segmentés, sans pour autant être entièrement cloisonnés et coupés les uns des autres. On a l'impression d'être en face d'un kaléidoscope. Il existe une multitude de facettes, de filières et de procédures, où l'officieux semble prédominer, en dépit d'un indéniable processus de professionnalisation. Le travail à effectuer, pour mieux saisir les stratégies et évolutions en cours, est donc immense.
