Le marché de l'immobilier nécessite une réorganisation. C'est ce recommande Hassen Khelifati, PDG de la compagnie Alliance-Assurances, qui explique dans cet entretien les raisons de la forte hausse des prix de l'immobilier, alors que le cadre de vie est mauvais. Comparativement à de grandes villes à travers le monde, les prix en Algérie, particulièrement dans la capitale, sont trop élevés, d'où la nécessité de lancer de nouvelles formes d'habitations. La compagnie Alliance-Assurances lancera prochainement une nouvelle filiale spécialisée dans l'immobilier. La construction d'ensembles immobiliers, dont une partie sera consacrée à la location, est la vocation de cette compagnie. Alliance envisage d'introduire sur le marché une autre conception de l'immobilier. Le Temps d'Algérie : Quelle analyse faites-vous de la situation du marché du foncier en Algérie ? Hassen Khelifati : D'après notre expérience, le marché du foncier est complètement déstructuré que ce soit pour la location, la vente ou pour la construction. Il y a des raisons historiques qui expliquent cette situation. La gestion de ce marché a été caractérisée par une politique sociale de l'Etat. Ce dernier visait à prendre certaines catégories de la population. L'Etat n'a pas encouragé les autres formes d'habitation. Ce qui a poussé la population à orienter sa demande vers le social. Alors qu'à travers le monde, l'Etat n'octroie pas de logements gratuits. Le problème du foncier est lié aussi à l'aménagement du territoire. Près de 80% de la population algérienne habite le nord du pays sur une superficie de 6% du pays. Ce qui a créé des tensions. Dans des pays comme la Tunisie, il existe une agence foncière spécialisée qui vend des assiettes de terrains aux opérateurs qui doivent se conformer à un cahier des charges. Le prix du m2 dans le coin le plus cher en Tunisie ne dépasse pas les 100 000 DA, alors qu'en Algérie ce prix est multiplié par dix. A titre d'exemple, à Hydra, le prix du m2 atteint les 500 000 DA. C'est une inflation artificielle provoquée, à mon avis, par des disponibilités énormes d'argent cash sur le marché qui est recyclé dans l'immobilier. Couplé à une désorganisation du marché, ceci a créé une tension sur certains quartiers d'Alger qui manquent, pourtant, d'un cadre de vie agréable, surtout avec la saleté qui les entoure. L'immobilier à Alger coûte plus cher que dans certains quartiers à Tokyo, à New York ou à Paris. Je pense qu'il y a beaucoup de questions à se poser et un grand travail à faire dans la réorganisation du marché, et ce, en concertation avec les professionnels. Nous avons appris qu'Alliance-Assurances compte se lancer dans l'immobilier. Pouvez-vous nous dire quelque chose sur ce projet ? Je suis issu d'une famille qui s'est spécialisée dans la promotion immobilière. Nous avons déjà réalisé un projet dans la commune de Mohammadia (Alger). Après un arrêt pour des raisons familiales, j'ai décidé de relancer le projet qui relève d'un créneau d'avenir. Nous allons participer à l'amélioration du cadre de vie de nos concitoyens. Nous avons choisi d'investir dans ce créneau pour plusieurs raisons. D'abord, notre objectif n'est pas d'intervenir uniquement dans le segment achat et vente mais notre objectif est de créer notre réserve foncière. A travers le monde, de grands boulevards appartiennent à de grandes compagnies d'assurances. C'est leur vocation de posséder des biens immobiliers qu'ils fructifient et qu'ils mettent à contribution pour améliorer leurs résultats. Etant donné que l'offre en Algérie n'est pas structurée, nous avons pensé à créer notre propre offre. Nous acquerrons des terrains qui constitueront l'actif de la compagnie. Nous construirons des ensembles immobiliers. Mais à la différence des autres projets, nous allons assurer la gestion de ces ensembles. C'est-à-dire, nous n'allons pas construire et vendre uniquement, mais nous allons créer notre propre service de gestion afin d'offrir aux futurs acquéreurs ou locataires une bonne prestation. Nous ciblerons dans un premier temps la classe moyenne qui ne trouve pas généralement une offre intéressante répondant à ses besoins. Vous comptez proposer principalement des formules de location d'appartements. Qu'est-ce qui a motivé votre choix ? C'est après observation du marché que nous avons décidé d'aller vers une autre forme de relation entre le promoteur et les acquéreurs. Le but est de maintenir un certain standing et une qualité de nos futurs ensembles immobiliers. A quand la création de cette entreprise ? Nous allons créer la promotion immobilière après l'augmentation du capital social de l'entreprise. Nous avons fixé comme échéance début 2011. La société sera créée en partenariat avec des nationaux ou des étrangers. Comment comptez-vous agir dans un marché caractérisé par l'opacité et l'absence d'une mercuriale des prix ? En effet, nous sommes face à un vrai problème. Nous n'allons pas nous verser dans la sphère spéculative étant donné qu'une partie des infrastructures resteront la propriété de la compagnie. Nous allons demander aussi aux personnes qui seront chargées d'identifier des assiettes en dehors du centre-ville où prévaut une forte pression sur le foncier qui n'est pas forcément justifiée. Nous allons aller dans la périphérie des grandes villes et créer des ensembles immobiliers qui offriront un ensemble de commodités et de services. Ce projet nous permettra de sortir de l'engrenage des prix du foncier qui est exorbitant. Cependant, les promoteurs ne savent pas à qui s'adresser pour acquérir du foncier immobilier du fait que l'Etat consacre ses terrains à ses propres projets. Nous avons donc décidé de nous adresser aux particuliers dans les zones périphériques, qui ont connu une évolution avec le développement des infrastructures routières. Nous voulons faire des projets de location à long terme loin des spéculations des prix. Dans un délai de trois ans, nous comptons offrir des services comme le jardinage et le gardiennage. Les espaces extérieurs seront également gérés. Dans les ensembles immobiliers, il faut une salle de prière, une crèche, une bibliothèque, une salle des fêtes, une salle multiservices, une piscine collective, un jardin, etc. Il faut juste être imaginatif, créer ce besoin de services et le faire payer raisonnablement. Que pensez-vous du marché public de location ? Le marché de location de l'Etat existe à travers les offices publics de gestion immobilière (OPGI). Mais il y a un problème de gestion de ces offices. En plus clair, les prix de location sont faibles et sont en inadéquation avec la réalité du moment que certains biens sont loués à 100 DA. Malgré cela, certains locataires ne payent pas les loyers sur une période de 10 à 15 ans sans qu'ils ne soient dérangés, alors que les OPGI demandent des subventions de l'Etat. Les locataires justifient leur refus de payer par l'absence de qualité de services proposés par l'office. Quelles sont donc les solutions à apporter pour que les locataires payent leurs loyers et que les OPGI s'engagent à améliorer la qualité du service. Il y a lieu de subventionner directement les couches défavorisées. C'est une décision souveraine de l'Etat qui est pratiquée dans d'autres pays. L'Etat pourra prendre en charge un différentiel sur le prix de la location des logements de l'OPGI. C'est plus judicieux de laisser les offices construire et louer au prix réel. L'Etat intervient indirectement pour soutenir les couches défavorisées à travers des habitations à loyer modéré (HLM) au lieu de construire des logements qui coûtent chers, distribués gratuitement. Cette politique va soulager les finances de l'Etat, car la location permet de générer d'importants bénéfices sur la durée. Dans la situation actuelle de surliquidité du marché bancaire, il est possible d'encourager les promoteurs privés en leur accordant des crédits bancaires afin de construire et de louer. Tant que les vrais problèmes des OPGI ne sont pas réglés, le marché public de la location restera déstructuré et manquera d'offres. Il faut donc appliquer les prix réels et améliorer la gestion immobilière.
