Les travaux du séminaire international sur la gestion immobilière, tenu à Alger, ont pris fin mercredi dernier avec une série de recommandations à même de répondre à la problématique de la gestion, la législation, le financement, la copropriété et la préservation du patrimoine immobilier qui constituent les préoccupations majeures du secteur de l'habitat. Ouvert mardi par le chef du gouvernement et du ministre de l'Habitat, ce séminaire avait pour objectif de débattre de la problématique de la gestion immobilière et de profiter des expériences des pays participants devant répondre à un certain nombre de préoccupations exprimées par les spécialistes et les gestionnaires de ce secteur sensible. Les participants aux ateliers ont relevé que la gestion de la copropriété en Algérie est loin d'être assimilée, d'où la question : “Quel effort fournissent la société civile et les copropriétaires en particulier pour réussir une telle entreprise ?” L'Etat compte plus de 1 200 000 logements sociaux dont la majeure partie s'est transformée d'une propriété exclusivement étatique, l'OPGI, à une copropriété gérée par le décret 83/666. Malheureusement, ces copropriétés ont subi d'énormes dysfonctionnements. En d'autres termes, si le problème de la crise du logement ne se pose plus, l'Etat est confronté à une nouvelle crise, celle de la dégradation de son patrimoine immobilier. L'état actuel du parc immobilier en copropriété composé par les logements sociaux cédés, les logements LSP, les logements location-vente (AADL) ainsi que les logements promotionnels exigent la mise en place de nouveaux mécanismes de gestion autres que ceux utilisés pour la gestion du logement social locatif et qui intégraient les dimensions économiques et sociales. La réussite d'une telle action passe par la participation des usagers dans la prise de décision et dans le financement. Une participation qui permettra, selon les recommandations, d'améliorer la qualité des rapports entre les copropriétaires, les collectivités locales et les organismes logeurs. La concrétisation d'une telle politique devrait, selon les mêmes recommandations, passer par la formation, l'information et la communication. De même que l'adaptation des textes de lois en vigueur à l'environnement actuel et les rendre d'ordre public, la conception d'études architecturales qui cernent limitativement les espaces du bâti et enfin une gestion intermédiaire avant le nouveau texte de loi qui consisterait à ce que le promoteur reste copropriétaire jusqu'à la vente définitive de son dernier lot, constituent les paramètres essentiels pour une bonne prise en charge de la gestion de ce volet. Un autre chapitre, et pas des moindres, a été longuement débattu au cours de ce séminaire, il constitue avec le problème de la copropriété un casse-tête auquel l'Etat fait face actuellement. Malgré la présence d'une batterie de mesures régissant les biens relevant de la compétence de l'Etat, il n'en demeure pas moins que le financement demeure très insuffisant au regard des loyers appliqués au logement social et sur la base desquels sont calculées les charges destinées à son entretien. Les OPGI ne recouvrent dans ce cadre que 40% environ des loyers. Actuellement, les charges quoique maintenues et facturées sont difficilement recouvrables au regard des statuts nouvellement acquis par les occupants qui se sont vus passés de locataires à copropriétaires, sans toutefois que la question du financement de la gestion des parties communes ne soit prise en charge. L'intervention dans ce cas des gestionnaires habituels est rendue légèrement impossible et économiquement non rentable. Ils assisteront alors impuissants à la dégradation du patrimoine dont ils restent les seuls à mesurer l'ampleur des dégât causés. Pour le logement promotionnel, les promoteurs n'ont aucune obligation de gestion au-delà de la concrétisation des ventes et de la remise des clés. Du coup, ces biens se retrouvent soumis aux règles régissant la copropriété. Voilà une situation à laquelle des recommandations sont émises par les spécialistes. Elles préconisent dans un premier temps de lancer des actions de sensibilisation en direction des copropriétaires et des actions de formation en direction des administrateurs de biens avec la mise en place d'un plan de recrutement, d'élaborer un plan de communication stratégique avec la création de cellules de communication au niveau des APC, entamer un travail stratégique pédagogique à tous les niveaux et avec la participation de la société civile, créer un fonds spécial de copropriété, la conception et la qualité de l'ouvrage doivent prendre en considération les charges et tenir compte du coût de l'entretien. Dans une deuxième étape, on suggère l'intervention de l'Etat pendant une période pour une copropriété modèle sur des villes ou communes comme opération-pilote avant d'envisager l'autonomie, arrêter une aide personnalisée adaptée non permanente et évolutive, désengager progressivement l'Etat quant à la prise en charge directe ou indirecte des déficits, introduire des taxes de mutations pour les propriétaires qui subissent des transactions, utiliser des espaces communs à des fins commerciales, publicitaires ou autres sources de financement d'appoint, exiger par les études notariales les quittus de paiement des charges, créer des juridications spécialisées au niveau des tribunaux pour accélérer le règlement des litiges. Dans une troisième étape, les spécialistes recommandent l'incitation des banques à financer des travaux importants de maintenance, d'instituer des prix ou d'organiser des concours pour les cités les mieux entretenues, la mise en place de procédures uniformes de recouvrement et d'allégement des taxes sur la TVA (voire même exonération), prévoir une commission d'arbitrage pour un règlement des litiges à l'amiable pour éviter le recours systématique aux juridictions. “Le concept d'une propriété commune d'un même bien et d'un même espace implique l'existence de responsabilités, de contraintes et d'avantages partagés. Certaines actions de gestion courantes doivent alors être déléguées à un organisme extérieur qui offre des prestations soumises à rémunération. Les copropriétaires doivent alors comprendre que l'état de leur bien commun dépend de l'attitude de chacun et de son implication dans la gestion de l'ensemble”, fera remarquer Abdellaoui Abdelkader de l'université Paris Est/Paris 12. Dès lors se pose la question de savoir comment sensibiliser les copropriétaires au concept de propriété, c'est-à-dire de partage des responsabilités dans la gestion courante du bien commun. En Algérie comme dans tous les pays arabes tel que confirmé par les communicateurs, le problème restera posé tant que les propositions faites par les intervenants n'iront pas remplir les fonds des tiroirs. ALI FARÈS
