La tour El-Ali, situ�e en plein centre-ville de S�tif, a �t� mise r�cemment en vente aux ench�res publiques par la direction des Domaines de la wilaya de S�tif afin de mettre fin � un feuilleton qui a dur� pr�s de quinze ans. L�appel d�offres a �t� lanc� d�but juin dernier et la mise � prix a �t� fix�e � 135,8 milliards de centimes. Au 15 juillet dernier, date limite de la r�ception des offres d�achat, la direction des domaines, charg�e de la vente de cette tour, n�a pour l�instant re�u aucune offre. La raison de ce fiasco, estiment quelques observateurs, est que le prix fix� est jug� excessif par les acheteurs potentiels. A cet effet, et selon certaines indiscr�tions, la direction des Domaines envisage de lancer un autre avis de vente aux ench�res avec une r�duction de 10%, soit une mise � prix de 122 milliards de centimes. En attendant cette vente, la carcasse demeure toujours la propri�t� de Cnep Immo. Un projet prometteur pour la ville Un retour en arri�re s�av�re n�cessaire pour expliquer ce projet fou initi� � l��poque par la Cnep. En effet, et dans le contexte de la comp�tition territoriale, la ville de S�tif a voulu se donner les moyens de r�aliser un projet urbain prestigieux � la mesure du rang qu�elle occupe en tant que m�tropole. Quinze ans plus tard, ce projet, baptis� El-Ali, qui n�a jamais vu le jour, a, au contraire, terni l�aspect architectural et urbanistique de la ville. Une imposante b�tisse fant�me a pris forme et qui jusqu�� aujourd�hui est en train de g�cher le paysage de S�tif. �Le site du projet tenterait n�importe quel investisseur, vu sa position strat�gique en plein centre-ville, franchissant le parc d�attractions la Citadelle�. Le projet El-Ali a pour bailleur de fonds la Cnep- Banque et pour ma�tre d�ouvrage depuis 1998 la SPI-Cnep-Immo, h�riti�re de l�ex-Spie restructur�e. Ce site regorge �galement de vestiges romains et il est curieux que l�APC de l��poque ait d�cid� de livrer ce terrain � un promoteur immobilier priv� pendant quelque temps avant de le mettre en adjudication et le c�der finalement � la Cnep. Les enjeux doivent �tre de taille et les autorit�s locales voyaient d�j� un projet prometteur pour la ville. L�id�e du projet S�tif El-Ali (SEA) a vu le jour au niveau de la direction de la Cnep lorsque le terrain actuel a �t� mis en adjudication par l�APC en 1993. Le terrain d�une superficie de 8 052 m2 a �t� acquis au prix de 28 182 000 DA, ce qui donne un co�t d�environ 3 500 DA le m�tre carr�, prix maximum d�acquisition � l��poque en r�f�rence au texte relatif au prix de cession de terrains par les Domaines. Le prix �tait raisonnable vu l�endroit o� se trouve ce terrain. Le programme retenu initialement comportait 156 logements �Promo�, un grand centre commercial, parking sous-sol. Le concours, relatif � l��tude du projet SEA en 1994, a �t� remport� par un bureau d��tudes public d�Alger, le Bereg. Une ann�e plus tard en 1995, la r�alisation du projet a �t� confi�e � l�entreprise publique STWS qui �tait d�j� en difficult�, et le projet ne pouvait sortir du sol qu�en 1998. L�entreprise en question �tait dissoute et le projet alors est repris par un groupe d�entreprises priv�es, la Nova-Invest de S�tif, qui a mis tous les moyens dont elle dispose pour activer la r�alisation des gros �uvres et remettre l�ouvrage dans son �tat actuel au courant de l�ann�e 2003. La hauteur des tours �tait d�cid�e en fonction des moyens des entreprises locales de construction, notamment la capacit� et la hauteur des grues. La structure du b�timent est mixte : en poteaux poutres et voiles. Ce proc�d� traditionnel (avec coffrage en bois) en b�ton arm� a n�cessit� des quantit�s �normes de mat�riaux de construction, mobilisant ainsi tous les moyens de Nova-Invest. L�enjeu le plus important de cette phase de construction �tait le b�ton, certains entrepreneurs ont m�me anticip� ce march� juteux en achetant des centrales � b�ton. L�ouvrage est r�alis� enti�rement dans sa phase gros �uvres et l��tude de reconversion est fin pr�te. La b�tisse occupant 7 880m2 est constitu�e de deux sous-sols, un rez-de-chauss�e et 17 �tages, dont 13 destin�s � l�origine � divers logements. Le montant des engagements cumul�s � la fin de 2001 s��l�ve � 708 millions de DA (environ 7 millions d�euros), dont 570 millions de DA sont pay�s au titre de la m�me p�riode. �L�ouvrage a �t� r�alis� enti�rement dans sa phase gros �uvres. La d�cision de reconvertir le projet SEA (1 569 logements, commerces, parkings) en un projet d�h�tel 5 �toiles d�montre les difficult�s du ma�tre d�ouvrage � d�finir des objectifs clairs, en pleine p�riode de mutations �conomiques et sociales. En 1993, la Cnep a voulu s�initier � l�investissement dans de grands projets, mais le processus s�est fait d�une fa�on h�tive sans une �tude ad�quate et r�elle du march�, ont affirm� MM. Madani, Diafat et Tacherifte, un trio s�tifien sp�cialis� en architecture et urbanisme. Lorsque le projet se r�alisa totalement dans sa phase de gros �uvres, le ma�tre d�ouvrage, � savoir la Cnep, commen�a � douter de la rentabilit� d�un projet de logements de 17 �tages en plein centre ville, avec tous les impacts qu�un projet de cette envergure pourrait avoir sur son contexte imm�diat, surtout du point de vue densit� r�sidentielle et les besoins engendr�s en termes d��quipements d�accompagnement. Cette reconversion a �t� d�cid�e par le ma�tre d�ouvrage (Cnep- Immo) sur la base des param�tres suivants : l�importance de la population locale avec une part �lev�e de l��migration, source de revenus en devises. L�ouverture d�un nouvel a�roport � A�n-Arnat, susceptible de faciliter la mobilit� d�une client�le d�affaires. L�expansion �conomique de la wilaya de S�tif, voire de la r�gion des hautes plaines avec la r�alisation de nouveaux investissements. Le volume des montants de liquidit�s mon�taires collect� par le secteur bancaire local, consid�r� comme le plus important apr�s celui d�Alger. D�veloppement �ventuel de l�activit� touristique locale et r�gionale Le nouveau programme se pr�sente comme suit : h�tel 5 �toiles avec une capacit� de 222 chambres, 98 suites et 11 duplex. Restaurant panoramique au dernier �tage, ainsi qu�une piscine. Quatre niveaux r�serv�s � l�infrastructure administrative, commerciale et d�animation. Structures utilitaires : parkings, b�che � eau, poste de contr�le, r�ception, infirmerie, poste de surveillance. La direction des projets, charg�e de l�affaire, apr�s avoir entrepris les premi�res �tudes techniques de transformation et de contr�le aupr�s du Bereg et le CTC qui a valid� les param�tres techniques de l�ouvrage, a sollicit� en 2002 un cabinet conseil et assistance en management � Alger, Kermiche Partner KP, pour garantir les meilleures conditions de r�ussite � ce projet. L�investissement est r�alis� � hauteur de 70% et la d�cision de cr�er cette infrastructure h�teli�re a �t� pr�alablement �tablie sur des bases intuitives ; c�est-�-dire avant d�effectuer une �tude r�elle du march�. Ce grand projet ciblait toute une r�gion (S�tif, Bordj-Bou-Arr�ridj, M�Sila, Batna, B�ja�a et Mila), car il se trouve au c�ur d�une v�ritable plaque tournante de services haut de gamme avec comme centre de gravit� l�animation culturelle et scientifique, les loisirs de d�tente et le commerce de produits de valorisation. La recherche d�une soci�t� de management, parmi les grandes cha�nes h�teli�res � l��chelle internationale afin de garantir une gestion optimale pour l�h�tel 5 �toiles, a men� t�t en 2001 � la rencontre d�un partenaire Turc Mesa, qui a manifest� beaucoup d�int�r�t � ce projet. Il a m�me fait une proposition tr�s �labor�e du projet de reconversion. Les autorit�s locales lui ont m�me propos� de r�am�nager le parc d�attractions pour mieux servir le projet El-Ali. Mais la r�ticence de la Cnep a fait capoter toutes les initiatives �trang�res. A l�arr�t depuis 2003, le projet El-Ali est devenu, d�s lors, la tare de la ville de S�tif. �L�une des le�ons � tirer de cette exp�rience, c�est qu�il est inconcevable aujourd�hui de lancer un projet avant de conna�tre et fixer les objectifs d�une mani�re exacte. Le cas du SEA est tr�s �loquent pour montrer � quel point un projet sans objectif pr�cis pourrait cumuler du retard dans sa r�alisation et les surco�ts que cela peut entra�ner �, concluent les experts en architecture.
