Fin octobre 2004, la loi de finances pour 2005 avait énoncé une série de mesures destinées à réguler et à développer le marché de l'immobilier et celui du logement locatif. Cette loi prévoit de baisser de 15 à 10% la plus-value réalisée sur la vente d'un logement. La baisse de 10 à 7% de l'impôt sur le loyer des logements ainsi que l'exonération d'impôt sur la location des logements aux étudiants. La législation qui régit le domaine relève de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi couvre l'ensemble des locations à usage locatif (habitation et professionnelles) quelle que soit la date de construction de l'immeuble. La même loi régit les garages et les jardins. En voici l'essentiel : Le contrat de location : Il doit être établi par écrit et comporter toute mention destinée à éclairer utilement le locataire sur ses droits et obligations. Le contrat doit préciser la date de prise d'effet de la location ainsi que sa durée. Il doit décrire les lieux loués, indiquer le montant du loyer, les modalités de paiement ainsi que les règles de révision du loyer. Lorsque l'immeuble est en copropriété, le bailleur (loueur) est tenu, en plus de ce qui précède, de communiquer au locataire des extraits du règlement qui régit la copropriété. Le bailleur ne peut, en aucun cas, insérer des clauses abusives dans le bail de location. Etat des lieux : la description contradictoire de l'état des lieux doit être réalisée avant la prise de possession du local destiné à être loué. Le bailleur et le locataire doivent réaliser un constat de l'état dans lequel se trouve le bien à louer : vitres cassées, parquet en mauvais état, etc. Le locataire en fin de bail ne pourra ainsi être rendu responsable de défauts constatés au moment de la location. Dépôt de garantie : C'est la somme versée par le locataire au bailleur en début de location, et qui lui sera restituée en fin de bail. Ce versement servira à couvrir d'éventuels défauts de paiement du loyer, par le locataire. En son article 22, la loi de juillet 1989 stipule expressément que le montant de ce dépôt de garantie ne doit pas excéder deux mois de loyer. La même loi précise que ce montant ne pourra pas être révisé à la hausse, ou réajusté pour cause d'inflation, par exemple. La même loi, en son article 6, spécifie que le bailleur doit remettre au locataire un logement en bon état, même si le locataire accepte, par complaisance, d'occuper un logement en mauvais état. Une dérogation et une seule malgré tout : les deux parties, bailleur et locataire, peuvent convenir, par le biais d'une clause express, de travaux que le locataire pourra exécuter afin de remettre en état son logement, et les travaux seront imputés sur le loyer. Le bailleur doit garantir le locataire contre les vices ou défauts cachés qui l'empêcheraient de jouir normalement du logement. Le locataire peut exiger des dommages et intérêts au bailleur en cas de non-respect de cette garantie. De son côté, le locataire doit, en fin de bail, remettre le logement loué tel que décrit par l'état des lieux enregistré au moment de la signature du contrat de location. Le logement loué ne peut être transformé sans l'accord express écrit du bailleur. Le locataire doit répondre de toute dégradation et perte dans le local loué pendant la durée de la location. Dernière précision de taille, la même loi, si elle autorise les aménagements, interdit formellement les transformations, surtout lorsqu'elles représentent un risque pour le local. Djamel Zidane
