Jusqu'ici, les exemples de gestion immobilière en copropriété n'ont réussi que sur initiative de copropriétaires dans quelques rares ensembles d'habitation en site limité pour ce qui est des logements Opgi, Eplf ou Aadl, ou bien dans le cadre de coopératives immobilières, à leurs débuts seulement. Dès la revente d'un seul logement en coopérative, les nouveaux occupants ne se sentent nullement liés par les engagements des occupants précédents. Il y a pourtant une législation assez correcte, qu'il faut cependant compléter, mais l'administration et ses démembrements promoteurs immobiliers publics sont plus attachés à réaliser les nouveaux logements du programme du président de la République, qu'à gérer l'existant, qui coûte de plus en plus cher. Au-delà de la débâcle de la gestion actuelle en copropriété, c'est le cadre de vie qui souffre le plus, ainsi que le patrimoine, le cadre bâti en détériorations de plus en plus accélérées. Généralement, dans les pays où la copropriété renferme une quelconque signification, les copropriétaires ou locataires paient des charges qui varient de 15 à 25% des loyers . La règle fonctionnant en réalité sur les lois du marché, il ne s'agit plus des loyers moyens, ou loyers dits “cadastraux”, mais des loyers effectivement payés après négociation, avec les charges imposées. En règle générale, les marchés locatifs y prennent pour base un loyer de départ équivalent à 1% du prix du logement, ce qui dégage un taux allant de 0,15% minimum à 0,25%, parfois jusqu'à 0,30% en charges locatives ou en charges de copropriété. Dans ce modèle, un logement valant 3 millions de dinars, impliquerait un loyer de 30 000 dinars mensuels, ainsi que 4 500 dinars minimum et 7 500 dinars maximum en frais et charges de loyers ou de copropriété. Difficile à envisager et à mettre en pratique lorsque les Opgi enregistrent 60% de loyers impayés, alors que les charges locatives sont fixées généralement autour de 200 DA par mois, pour le seul paiement de la femme de ménage. Au-delà, c'est plus difficile également quand, à ces locataires, s'ajoutent ceux ayant acquis leur logement par le biais de la cession des biens de l'Etat (version années 1960 ou années 1980). Encore plus difficile pour les logements, vendus sous de ténébreux statuts et dénominations, du genre lsp avant même sa première mise en œuvre. Le minimum syndical, pour la seule cage d'escalier de l'immeuble, les murs étant exclus de l'opération, si l'on en juge par l'état déplorable de ces murs. Sinon, point de minuterie, et encore moins d'ascenseurs. Des opérations ponctuelles et prenant en charge une seule fonction, généralement gardiennage de nuit de parkings, un occupant automobiliste, copropriétaire ou locataire ne se sentant pas forcément obligé de payer sa quote-part, en l'absence d'un règlement de copropriété, ou même d'un règlement mixte. Des statuts qui s'entremêlent, des copropriétaires invisibles soucieux simplement de venir encaisser des loyers au prix fort, auprès des locataires qui leur ont loué leur logement, autrement dit, une position par rapport au logement qui n'est pas la même au sein des copropriétaires, même si les lois de copropriété ne prennent pas en considération ces rapports au logement : théoriquement, les charges de 1re catégorie, menues dépenses d'entretien sont à la charge du locataire ou l'occupant, celles de 2e catégorie, incluant de gros travaux, étant dues par le copropriétaire, même non-occupant. Pour tout cela, il faudrait un personnage central, le syndic : payé sur ces charges-là, il rassemble à son niveau ces charges et entreprend tous travaux liés à l'entretien à l'aménagement. Elément essentiel, il devrait pouvoir gérer tous les espaces et parties communs des biens dont il a la charge, grâce à un budget alimenté principalement par ces charges : cage d'escalier, minuterie, entretien des ascenseurs, portes d'entrée, terrasses, ainsi que les espaces communs ou verts ainsi que les murs d'enceinte et leur portail d'accès, s'il y a lieu également. Depuis au moins une dizaine d'années, Il y a bien au niveau de l‘Opgi une sorte de règlement-type pour ces syndics, avec cahiers des charges, droits et obligations vis-à-vis des occupants. Mais, ces derniers sont introuvables, pour la bonne raison que les copropriétaires et/ou locataires sont récalcitrants à s'organiser en assemblée générale régulière délibérant également sur des droits mais également sur des devoirs applicables par tous, y compris par voie de contrainte, et sous peine de sanctions judiciaires déclenchées par ce syndic. Et, le concierge, une vieille nouveauté, une solution de rechange en désespoir de cause qui semble jouir des faveurs des autorités, ne résoudra pas la question du caractère obligatoire des charges. Autrement, dans certaines coopératives immobilières, une cotisation mensuelle oscillant autour de 1 000 dinars généralement pour les menus travaux d'entretien, en préservant les reliquats de ces cotisations pour des travaux de plus grande envergure, au besoin par le recours d'une cotisation supplémentaire ad hoc pour chaque opération précise, au coup par coup. Mais rien de bien systématique qui soit défini par un indispensable règlement clair de copropriété et de location affichable, définissant les parties communes et, en fonction de leur importance, les charges payables. Le modèle appliqué par l'AADl, de 2 300 à 2 800 dinars, de charges par mois semble un point de départ, une base de calcul qui ne manque pas d'intérêt. Appliqué au 1,3 million de logements en locatifs ou cédés en copropriété par l'Opgi, la formule devrait pouvoir dégager autour de 3 milliards de dinars annuellement. Sauf que pour l'Aadl si elle n'a pas toujours été à la hauteur de ses missions de gestion immobilière, les cotisations et charges donnant théoriquement aux occupants des droits de contrôle sur l'affectation de ces paiements, alors qu'ils ne sont pas considérés comme copropriétaires. Raison pour laquelle, la gestion de l'Aadl a été abondamment critiquée. Le ministre chargé de l'Habitat semble déterminé à trouver la solution adéquate, mais à de plus hauts niveaux, les autorités plus soucieuses de préserver le fatidique consensus social, ne semblent pas pressées de mettre un coup d'arrêt à ce monumental gâchis, même si cela coûte cher au budget de l'Etat, un montant annuel dépassant les 110 milliards de dinars réparant un cumul de détériorations, de fautes et de négligences, à comparer aux “possibles 3 milliards annuels” qui ne peuvent assurer qu'un entretien courant, mais constant et probablement plus efficace sur le long terme, surtout si les habitants et leurs associations sont impliqués.
