منع تحويل الأراضي الفلاحية لإقامة مصانع: نهاية التلاعب بالعقار الصناعي

أقرت الحكومة تدابير جديدة لمنع التلاعب بالعقار الصناعي، من خلال القانون المتعلق بمنح العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة، الذي يلزم المستثمر إنجاز المشروع في الآجال المحددة مع عدم تغيير وجهة أو استعمال كل أو جزء من العقار لأغراض غير تلك المدونة في دفتر الأعباء إلا بترخيص، بالإضافة إلى الإبقاء على الوجهة الاقتصادية للعقار الممنوح بعد إنجاز المشروع. وإقرار حق الشفعة على الأملاك العقارية المتنازل عنها من المستفيد من العقار الاقتصادي.
صدر في العدد الأخير من الجريدة الرسمية القانون المتعلق بتحديد شروط وكيفيات منح العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة الموجه لإنجاز مشاريع استثمارية. وتطبق أحكامه على العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة على الأراضي المهيأة التابعة للمناطق الصناعية ومناطق النشاطات، الأراضي المهيأة الواقعة داخل محيط المدن الجديدة وكذا الأراضي المهيأة التابعة لمناطق التوسع السياحي والمواقع السياحية.
وتطبق أيضا على الأراضي المهيأة التابعة للحظائر التكنولوجية، الأصول العقارية المتبقية التابعة للمؤسسات العمومية المحلة، الأصول العقارية الفائضة التابعة للمؤسسات العمومية الاقتصادية، الأراضي الموجهة للترقية العقارية ذات الطابع التجاري بالإضافة إلى الأراضي الأخرى المهيأة التابعة للأملاك الخاصة للدولة.
ويستثنى تطبيقه على الأراضي الفلاحية أو ذات الوجهة الفلاحية التابعة للأملاك الخاصة للدولة، الأراضي المتواجدة داخل المساحات المنجمية والمتواجدة داخل مساحات البحث عن المحروقات واستغلالها ومساحات حماية المنشآت الكهربائية والغازية وأيضا الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لاستيعاب مناطق النشاطات لتربية المائيات.
كما يستثنى هذا القانون الأراضي الواقعة داخل محيطات المواقع الأثرية والمعالم التاريخية وعلى الأراضي الموجهة للترقية العقارية المستفيدة من إعانة الدولة وكذا الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية عمومية.
كما تعتبر زيادة على ذلك، أصولا عقارية فائضة، الأملاك العقارية الموجودة. داخل المناطق الصناعية التي تشكل ممتلكات الهيئة المرقية للمنطقة والمتوفرة عند تاريخ نشر هذا القانون والتي أعيد إدماجها ضمن الأملاك الخاصة للدولة وتخضع لأحكام هذا القانون. وتصب الأصول العقارية المصرح بها فائضة ضمن الأملاك الخاصة للدولة. كما تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.
ويجب أن يكون العقار الاقتصادي تابعا للأملاك الخاصة للدولة، غير مخصص وليس في طور التخصيص. واقعا في قطاعات معمرة أو مبرمجة للتعمير كما هو محدد في أدوات التهيئة والتعمير، باستثناء المشاريع الاستثمارية التي يستلزم تمركزها خارج هذه القطاعات بحكم طبيعتها.
وكذا العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة والموجه لإنجاز مشاريع استثمارية من طرف وكالات عمومية مختصة في مجال العقار الصناعي والسياحي والحضري. كما تتكفل هذه الوكالات، كل فيما يخصها، بتسيير الوفرة العقارية التي خصص لها توجيه قبل صدور هذا القانون.
وكالة الاستثمار ستعالج طلبات منح العقار
ونصت المادة 7 أن العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة والموجه لإنجاز مشاريع استثمارية، يهيأ من طرف وكالات عمومية مختصة في مجال العقار الصناعي والسياحي والحضري. كما تتكفل هذه الوكالات، كل فيما يخصها، بتسيير الوفرة العقارية التي خصص لها توجيه قبل صدور هذا القانون.
وتعالج الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار طلبات منح العقار الاقتصادي المسجلة على مستوى المنصة الرقمية للمستثمر طبقا لأحكام هذا القانون، كما تحدد الآجال الزمنية للرد على الطلبات وتعليل ذلك بموجب التنظيم، حيث تكلف الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار، عبر شباكها الوحيد وبتفويض من الدولة، بالبت، بالتشاور مع القطاعات المعنية، في توجيه الوفرة العقارية بغرض تهيئتها من طرف الوكالات المذكورة في المادة 7، وتسيير وترقية حافظة العقار الاقتصادي التابع للدولة من أجل منح الامتياز عليه.
كما تقوم الوكالة بمسك وتحيين سجل العقار الاقتصادي القابل لتشكيل العرض العقاري الموجه للاستثمار والمتضمن خصائص كل ملك عقاري، ويتوجب على الوكالة وضع كل المعلومات حول الوفرة العقارية تحت تصرف المستثمرين وذلك عن طريق المنصة الرقمية للمستثمر، كما تقوم بالاكتساب، لحساب الدولة، كل عقار ذي ملكية خاصة يكون قابلا لاحتضان مشروع استثماري.
وتقوم الوكالة بمنح العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة لفائدة المستثمرين بصيغة الامتياز بالتراضي قابل للتحويل إلى تنازل. وتتولى متابعة ومرافقة المستثمرين إلى غاية إنجاز مشاريعهم الاستثمارية، كما تساهم في إعداد أدوات التعمير بغرض التعبير عن الاحتياجات في مجال الاستثمار.
تقوم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار، بالتشاور مع الولاة، بتحديد الاستثمارات القابلة للحصول على العقار الاقتصادي مع أخذ بعين الاعتبار خصوصية النشاطات المطورة أو التي سيتم تطويرها على المستوى الوطني والمحلي في إطار الأهداف المسطرة.
كما تقوم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار، بحسب المادة ال 10 بإعداد تقرير كل ثلاثة (3) أشهر عن حصيلة النشاطات، زيادة على التقرير السنوي الذي يرسل إلى الوزير الأول أو رئيس الحكومة، حسب الحالة.
وتلزم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار بتوجيه العقار الاقتصادي التابع للأملاك الخاصة للدولة، الذي منح لها تفويض تسييره بموجب أحكام هذا القانون، للمشاريع الاستثمارية دون سواها، وتلزم كذلك بإرجاع كل عقار تم تغيير وجهته للدولة.
ويجب على كل شخص طبيعي أو معنوي، وطنيا كان أو أجنبيا يرغب في الاستفادة من أحكام هذا القانون، القيام بتسجيل طلبه عبر المنصة الرقمية للمستثمر المسيرة من طرف الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار، التي تعتبر السبيل الأوحد للإيداع.
منح العقار بصيغة الامتياز القابل للتنازل
وبحسب المادة 14 من المرسوم، يمنح العقار الاقتصادي من طرف الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار بتفويض من الدولة عن طريق الشباك الوحيد لفائدة المستثمرين بصيغة الامتياز بالتراضي القابل للتحويل إلى تنازل وفقا لدفتر أعباء نموذجي يحدد عن طريق التنظيم ويتضمن بنودا خاصة تراعي التوجهات الاستراتيجية وتأثيرها في مجال التنمية الاقتصادية والاجتماعية.
ويمنح الامتياز القابل للتحويل إلى تنازل لمدة (33) سنة قابلة للتجديد بالنسبة للمشاريع الاستثمارية، باستثناء الأراضي الموجهة للترقية العقارية ذات الطابع التجاري التي تحدد شروط وكيفيات منح الامتياز عليها عن طريق التشريع. ويجب أن تكون آجال إنجاز المشروع الاستثماري الذي تم منح من أجله الامتياز القابل للتحويل إلى تنازل، مطابقة لتلك المحددة في التشريع المتعلق بالاستثمار.
يخول الامتياز لفائدة صاحبه الحق في الحصول على رخصة البناء. ويخول الامتياز صاحبه أيضا الحق في تأسيس رهن عن الحق العيني الناتج عنه.
الإبقاء على الوجهة الاقتصادية للعقار
بالمقابل يتوجب على المستثمر احترام البنود المقررة في دفتر الأعباء، ولا سيما عدم تغيير وجهة أو استعمال كل أو جزء من العقار لأغراض غير تلك المّدونة في دفتر الأعباء إلا بترخيص من الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار.
ويلتزم المستثمر بإنجاز المشروع في الآجال المحددة، وتسديد الأتاوى الإيجاري السنوية المستحقة وأعباء التسيير، كما يتعين عليه احتزام التوجهات الاستراتيجية وتأثيرها على التنمية الاقتصادية والاجتماعية، وتحتفظ الوكالة بالحق في فسخ عقد الامتياز بصفة انفرادية، في حالة إخلال المستثمر ببنود دفتر الأعباء، كما يتوجب على المستثمر الإبقاء على الوجهة الاقتصادية للعقار الممنوح بعد إنجاز المشروع.
تحويل حق الامتياز إلى الورثة
وبموجب التدابير التي نص عليها القانون، يستفيد الورثة أو ذوو الحقوق من التمسك بنفاد حق الامتياز لصالحهم في حالة وفاة صاحب الامتياز. من جانب أخر، لا يمكن لصاحب الامتياز خلال مدة إنجازه لمشروعه الاستثماري، التأجير بكل أصنافه، تحت طائلة الفسخ. غير أنه، في حالة القوة القاهرة أو عند استحالة إتمام أشغال المشروع، تؤهل الوكالة لاتخاذ الإجراءات المناسبة.
التنازل على أساس القيمة التجارية
ويتم تحويل الامتياز إلى تنازل على أساس القيمة التجارية المحددة عند تاريخ منح الامتياز مع خصم مبالغ الأتاوى المسددة قانونا بعنوان منح الامتياز. وفي حالة إخلال المستثمر ببنود دفتر الأعباء، تقوم الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار، بعد إبلاغه بإعذارين دون جدوى، بفسخ عقد الامتياز بصفة انفرادية تقوم مصالح أملاك الدولة المختصة إقليميا بإعداد عقد فسخ الامتياز، على أساس قرار الفسخ المتخذ من طرف الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار وبطلب منها. كما يمكن تغيير النشاط مع مراعاة خصوصيات المنطقة وبعد ترخيص من الوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار.
حق الشفعة على الأملاك العقارية
ويمكن للوكالة أن تمارس باسم الدولة حق الشفعة على الأملاك العقارية المتنازل عنها من المستفيد من العقار الاقتصادي وكذا على كل ملك عقاري آخر تابع لشخص طبيعي أو معنوي خاضع للقانون الخاص يكون قابلا لاحتضان مشروع استثماري ومتواجدا داخل المحيطات والمناطق المهيأة، وفقا لهذا القانون الجديد.