مشروع القانون المتعلق بالترقية العقارية يكرس التزامات المرقي والمقتني

يكرس مشروع القانون المتعلق بنشاط الترقية العقارية الالتزامات الواقعة على عاتق المرقي والأخرى الواقعة على عاتق المقتني قصد الحفاظ على مصالح الطرفين كما يحدد إطار تدخل المرقي العقاري عن طريق مجموعة من التعاريف. ويرمي هذا القانون في إطار أهداف السياسة الوطنية لتطوير نشاطات الترقية العقارية -حسبما جاء في نص مشروع القانون الذي عرضه وزير السكن الأربعاء الماضي على لجنة السكن والعمران بالمجلس الشعبي الوطني- إلى تحديد الشروط التي يجب أن تستوفيها المشاريع المتعلقة بنشاط الترقية العقارية وتحسين أنشطتها وتدعيمها وتحديد قانون أساسي للمرقي العقاري وضبط مضمون العلاقات بين المرقي والمقتني وكذا تأسيس امتيازات وإعانات خاصة بمشاريع الترقية العقارية. وخصص مشروع القانون فضاء هاما بهدف وضع إجراء موجه لتفادي أي فجوة بين إنجاز العقار وصيانته في مصلحة الشاغلين والغير، حيث يتعين على المرقي العقاري خلال سنتين ابتداء من تاريخ بيع آخر جزء من العقار ضمان إدارة الممتلكات. واعتبر مشروع القانون المقاول ''كل شخص طبيعي أو معنوي مسجل في السجل التجاري بعنوان نشاط أشغال البناء بصفته حرفيا أو مؤسسة تملك المؤهلات المهنية'' وبناء على ذلك فإن هذا المشروع ينص على أنه يرخص فقط للمرقيين العقاريين المعتمدين والمسجلين في السجل التجاري بالمبادرة بالمشاريع العقارية. وحسب نص مشروع القانون فإن الأشخاص الذين تعرضوا لعقوبات بسبب مخالفات التزوير واستعمال المزور في المحررات الخاصة أو التجارية أو البنكية والسرقة وإخفاء المسروقات والنصب وسوء الائتمان والإفلاس وابتزاز الأموال أو القيم أو التوقيعات وإصدار شيكات بدون رصيد أو رشوة موظفين عموميين أو شهادة الزور والقسم الكاذب وكذا الجنح المنصوص بموجب الأحكام التشريعية المتعلقة بالشركات التجارية فإنهم لا يمكنهم أن يكونوا مرقيين عقاريين منشئين أو مشاركين. كما يشترط مشروع القانون أن يكون المرقي العقاري الذي يلتمس اعتمادا متمتعا بحقوقه المدنية والسياسية ويمنع عليه التنازل أو تحويل شهادة اعتماده. وزيادة على التأمينات المطلوبة في التشريع المعمول به في إطار ممارسة نشاط مهنة المرقي العقاري فإن مشروع القانون ينص على أن المرقي العقاري الذي يشرع في إنجاز مشروع عقاري من أجل بيعه قبل إنهائه يتعين عليه اكتتاب ضمان الترقية العقارية لدى صندوق الضمان قصد ضمان تسديد الدفعات التي قام بها المكتتبون في شكل تسبيقات والإنهاء الكامل للأشغال وتغطية أوسع للالتزامات المهنية والتقنية. كما ينص هذا القانون -حسب ما جاء في عرض الأسباب- على الجزاءات والعقوبات لردع التصرفات المنحرفة والتجاوزات التي يمكن أن تنشأ عن ممارسة الترقية العقارية مثل بيع بناية بدون عقد وعدم الاشتراك في مختلف الضمانات والتأمينات وغيرها من المخالفات مثل أي خرق للمقتضيات التشريعية والتنظيمية السارية. وينص مشروع القانون على عقوبات إدارية وجزائية على كل مخالفة لأحكام القانون والنصوص المتخذة لتطبيقه كالسحب المؤقت لشهادة الاعتماد لمدة لا تتجاوز 6 أشهر وعلى السحب النهائي لشهادة الاعتماد في بعض الحالات كتجاهل المرقي العقاري المتكرر وعن قصد وبصفة خطيرة للالتزامات الواقعة على عاتقه. وفيما يتعلق بالعقوبات الجزائية فإن مشروع القانون ينص على عقوبات أهمها الحبس من شهرين إلى عامين وغرامة قدرها 200.000 دج إلى 2 مليون دج. ومن أجل ضبط أكثر وضوحا لمهنة المرقي العقاري وكذلك تنظيمها يقترح مشروع القانون إنشاء مجلس أعلى مكلف بالإسهام في احترام المهنية وأخلاقيات الاحتراف من خلال اقتراح كل التدابير التي من شأنها تدعيم ممارسة نشاط الترقية العقارية وإبداء الرأي في كل مسألة تتعلق بالمهنة بمبادرة منه أو بطلب من السلطات العمومية. وفيما يتعلق ببيع الأملاك العقارية والالتزام بالضمان فإن مشروع القانون ينص على أن عقد البيع على التصاميم يجب أن يوضح تشكيلة سعر البيع وآجال الدفع بالنسبة لتقدم الأشغال كما يركز على ضرورة ذكر ما إذا كان السعر قابلا للمراجعة أم لا وفي حالة الإيجاب ذكر كيفيات المراجعة. وشدد مشروع القانون في هذا الصدد على أن مبلغ مراجعة السعر لا يمكن أن يتجاوز 20٪ كأقصى حد من السعر المتفق عليه في البداية مع تبرير تغيرات السعر وعلى أن أي تأخر يلاحظ في التسليم الفعلي للعقار موضوع عقد البيع على التصاميم يؤدي إلى عقوبات التأخير التي يتحملها المرقي. وفيما يخص التزامات المكتتب أو صاحب حفظ الحق في مشروع عقاري فإن مشروع القانون ينص على أنه يتعين على هذا الأخير دفع التسديدات التي تقع على عاتقه في الآجال المنصوص عليها، مشيرا إلى أن عدم تسديد دفعتين متتاليتين يترتب عليه إلغاء العقد بحكم القانون بعد إعذارين مدة كل واحد منهما 15 يوما يبلغان عن طريق محضر قضائي لا يتم الرد عنهما. وفي الأخير أوضح مشروع القانون أن المرقين العقاريين الممارسين نشاطهم عند تاريخ نشر هذا القانون يمكنهم مواصلة نشاطاتهم ويتعين عليهم المطابقة لأحكام هذا القانون في أجل مدته سنة. للإشارة فإن مشروع هذا القانون-حسب ما جاء في عرض الأسباب- يتطلب إلغاء المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في أول مارس 1993 والمتعلق بالنشاط العقاري وكذا المرسوم رقم 76-92 المؤرخ في 23 أكتوبر سنة 1976 والمتعلق بتنظيم التعاون العقاري الذي يكتسي طابعا قديما مقارنة بالتطور الذي عرفه التشريع والواقع.