L'accès au foncier et les fluctuations des prix demeurent les principales contraintes auxquelles font face les promoteurs immobiliers. Souffrant déjà d'une réputation peu reluisante suite aux multiples cas d'arnaque qui ont fait beaucoup de victimes à travers le pays, la corporation ne jouit pas souvent des mêmes avantages. Entre un promoteur immobilier chargé de réaliser des logements sociaux locatifs (LSP) pour le compte de l'Etat et celui qui réalise des logements à titre privé, une grande différence est constatée. Que cela soit en matière de coûts de réalisation ou des difficultés rencontrées par les uns et les autres. Entre autres contraintes rencontrée, comme le soulève Mâamar Aboura, promoteur immobilier, subsiste la question épineuse du foncier. L'acquisition d'assiettes de terrain n'est pas chose aisée et mine le projet. Les terrains étatiques sont inaccessibles et sont réservés pour les projets de l'Etat, alors que ceux proposés par les privés sont tellement chers... D'une expérience de treize ans, la promotion immobilière Aboura parvient à maîtriser les coûts à travers l'élaboration de projets de construction de 200 logements au moins. Pour ce promoteur, la cherté de l'assiette influe sensiblement sur la détermination des prix des logements. Au moment où l'opérateur chargé de réaliser des logements sociaux parvient à avoir un coût de 30 000 DA/m2, celui du secteur privé peine à réduire les frais. «Le coût minimum du mètre carré bâti dépasse largement ce montant pour atteindre les 50 000 DA», a-t-il précisé. Les fluctuations des prix : un casse-tête Au coût élevé des terrains, difficilement dénichés, viennent se greffer les coûts des matériaux de construction qui connaissent d'importantes hausses. Ce facteur rend difficile la stabilisation des prix et influe sur le marché que ne régente plus l'offre et la demande. Le fer est cédé à 12 000 DA/q, le ciment à 700 DA le sac et le rond à béton à 18 000 DA/m3. Selon M. Aboura, «même si le prix de revient est défini lors de l'élaboration du projet, le promoteur devra faire face, à l'issue du marché, à des surcoûts, l'obligeant à réviser à la hausse le prix du logement». Ajoutant qu'à «la remise des clés, cette réévaluation varie entre 3% et 5%», précisa-t-il. Cet opérateur indique que «tous les efforts pour stabiliser les prix restent sans succès, puisque ce sont des facteurs exogènes qui interviennent». Une situation qui n'a pas empêché cette entreprise à réussir le pari de réaliser des logements à 30 000 DA/m2. Cela s'explique, selon l'orateur, du fait que «nous avons acquis un terrain étatique à un prix abordable et nous avons pu acheter des matériaux de construction auprès des entreprises étatiques», se réjouissant pour justifier les prix de cession appréciés par les acquéreurs. Mais dans la majorité des cas, reconnaît Mâamar Aboura, «nous ne pouvons pas nous engager à réaliser des logements sociaux pour le compte de l'Etat qui fixe les prix à des seuils ne dépassant pas les 25 000 DA/m2». «C'est quasiment impossible de travailler à ce prix», a-t-il insisté. Un autre son de cloche nous parvient, cette fois-ci, du côté de la Confédération générale des opérateurs et entrepreneurs algériens (CGOEA). Mahfoud Megatli, secrétaire général de ladite confédération, estime quant à lui que «seuls les promoteurs chargés de réaliser des logements LSP pour le compte de l'Etat peuvent acquérir des terrains à des prix subventionnés leur permettant de réduire le coût du mètre carré bâti». Personne ne peut bénéficier de l'exonération de l'IRG A ce propos, les promoteurs ne peuvent pas bénéficier de l'exonération de l'IRG, promise en 2007 par le ministre de l'Habitat, Nouredine Moussa. Réaliser des logements au prix ne dépassant pas les 30 000 DA/m2 relève pratiquement de l'impossible. «Les prix du foncier réduisent toute tentative de réviser les coûts à la baisse», a affirmé M. Aboura. Pour pouvoir réduire les prix des logements, les promoteurs immobiliers doivent bénéficier d'une exonération de la TVA et de l'IRG. Ils ont besoin aussi d'avoir la possibilité de réaliser de grands immeubles, comme c'est le cas pour les entreprises étrangères. Ceci contribuera à réduire les coûts des logements, a remarqué M. Aboura. La réduction de la TVA à 7% sur les prix définitifs du logement, prévu dans le cadre de la loi de finances 2009, permettra de réviser «légèrement» à la baisse les coûts des logements. Qui définit la liste des bénéficiaires ? L'autre contrainte relevée par Mahfoud Megatli a trait à la difficulté d'élaborer la liste de bénéficiaires des LSP étatiques. Bien que ce soit le promoteur qui soit chargé de cette mission, comme le prévoit la réglementation, plusieurs parties s'ingèrent dans son élaboration. Le président de l'APC, celui de la daïra, pourtant non concernés par cette tâche, usent de leurs pouvoirs pour inclure des noms dans ladite liste, préétablie par le promoteur, conteste M. Megatli. Ces modifications mettent dans l'embarras total le promoteur, appelé à valider sa liste auprès de la Caisse nationale du logement (CNL). De son avis, «l'Etat ne doit pas s'ingérer dans l'élaboration de la liste et c'est au promoteur de s'en charger». Cette pression est constatée principalement dans les grandes villes comme Alger, Oran et Constantine, contrairement aux autres wilayas où les listes sont définies de manière plus aisée.
