نائب رئيس الوكالة الوطنية للوكالات العقارية ل "الجزائر الجديدة": 60 بالمائة من الحظيرة العقارية الوطنية غير مصرح بها

يتحدث نائب رئيس الوكالة الوطنية للوكالات العقارية، عبد الحكيم عويدات، في هذا الحوار مع " الجزائر الجديدة " عن واقع العقار في الجزائر والمشاكل التي طغت عليه على ضوء مؤشرات اقتصادية واجتماعية تحكمت فيه، إلى جانب مشكل غياب العقود العقارية التي عرقلت آلاف المعاملات العقارية بفعل غياب عقود الملكية، إضافة إلى قضايا أخرى.
يطرح الجزائريون وبشدة خلال الآونة الأخيرة مسألة التأخر الفادح في تسليم عقود الملكية من قبل مديريات مسح الأراضي وهو الأمر الذي رهن الألاف من عمليات البيع أو حتى الحصول على قرض عقاري لاستكمال بناء المسكن، كيف تفسرون الظاهرة؟
قضية غياب عقود الملكية في المعاملات العقارية رهن آلاف المعاملات والسبب في ذلك راجع إلى عدم إنهاء مديريات مسح الأراضي على المستوى الوطني من عمليات المسح وعليه بقيت بعض الأراضي التابعة للخواص بدون عقد الذي يعتبر أهم عنصر في عمليات البيع والشراء وبغيابه لا تتم العملية، وبحكم تواجدنا في الميدان صادفتنا العديد من هذه الحالات التي تجبر المواطنين على الدخول في متاهات الإدارة من أجل تسوية وضعية السكن، ولا يخفى عنكم ان عملية المسح لم تنته بعد ولابد على الأقل عشر سنوات للانتهاء من العملية، إضافة إلى ذلك توجد هكتارات من الأراضي دون عقود ملكية تابعة للخواص، من شأنها فك أزمة السكن، وهو ما تكشفه ملفات مديريات مسح الأراضي عن وجود ملفات بالجملة لأراضي بور بالعاصمة وبولايات كبرى من شأنها أن تتحول إلى مجمعات سكنية غير أنها بلا عقود ملكية وكل ما تحتويه هي وثائق عرفية، لذا لابد من إيجاد صيغ وإجراءات لحل هذه الإشكالية، من أجل تمكين عملية سير قروض العقارات، إذ من شأن هذه الأراضي حل أزمة السكن، وذلك بأن تتكفل السلطات المحلية بشراء هذه الأراضي من قبل الخواص، على أن توجه لحل مشكلة السكن عن طريق القروض العقارية للراغبين في الحصول على سكن بواسطة قرض عقاري.
من يتحمل مسؤولية انتظار المواطنين وتعطل عمليات البيع والشراء؟
المشكل تتحمله الإدارة التي تعتبر العامل الأساسي والوحيد في عملية منح العقود ويجب أن نعترف بوجود هوة كبيرة بين القوانين التي تحدد كل الأطر والتطبيق الميداني، فإدارتنا حققت الرقم القياسي في البيروقراطية، وأعطيكم مثالا عن ذلك هو الدفتر العقاري فالمواطن يضطر إلى الانتظار أكثر من أربعة أشهر من أجل استخراجه من المحافظة العقارية في حين أن المدة الزمنية لاستخراجه لا تتطلب سوى أسبوع وهذا الأمر يلعب دورا محوريا في تعطيل سوق العقار.
كما نتساءل عن سبب التأخر الكبير من قبل الإدارة في منح شهادة "عدم الرهن " لفترة تتجاوز الشهر في حين أنها تصدر في مدة اقصاها أسبوع، فالإحصائيات التقريبية التي تحوزها الفدرالية تؤكد أن 33 بالمئة من معاملات البيع العقارية لا تتم بسبب عدم صدور العقود إلى جانب انعدام الاتصال بين الإدارة والمواطن ومن هنا، وجب علينا أن نلفت عناية المسؤولين عن التأخر الفادح في استخراج الوثائق العقارية بسبب البيروقراطية والتخاذل في تنفيذ القوانين.
ماذا عن الشباب الراغب في الحصول على قروض عقارية، هل تسبب غياب العقود في تأجيل طلب القرض؟
أستطيع أن أؤكد أن الشباب هو المتضرر الأكبر من غياب العقود، حيث يفضل بعض الشباب اتمام بناء مساكنهم أو حتى انجاز مشروع ما لكنهم يصطدمون دائما بمشكل غياب عقود الملكية لعدم إتمام عمليات المسح من طرف مديريات مسح الأراضي كما أن القروض العقارية الخاصة باقتناء سكنات تسير بوتيرة بطيئة جدا، نظرا لكون البنوك قامت برهن الحصول على قرض إما من قبل مرقي عقاري أو من قبل الدولة.
ماهي اقتراحاتكم لتسوية هذا الملف؟
نعتقد أن استعمال الوسائل التكنولوجية الحديثة في الإعلام والاتصال يعد أنسب الحلول لتسوية مثل هذه الملفات، وأعتقد أنه من الأصح على الحكومة أن توظف شباب من خريجي معاهد التكوين في مجال رقمنة الأرشيف في ظل تواجد غالبية أقسام الأرشيف بمديريات مسح الأراضي لازالت تستعمل بها الطرق التقليدية وهو الأمر الذي خلق نوعا من الفوضى وساهم في تعطل وثائق المواطنين بسبب صعوبة عمليات البحث.
ماذا عن سوق العقار في الآونة الأخيرة؟
قضينا أكثر من 13 سنة ونحن نسعى الى تنظيم هذه المهنة من خلال إدخال بعض التحسينات ومحاولة إضفاء جو من الاحترافية حتى تصبح مهنة الوكيل العقاري قائمة بحد ذاتها وتفرض وجودها في سوق العقار، إلى غاية صدور المرسوم التنفيذي المنظم لمهنة الوكيل العقاري الذي يشترط على كل من يسعى لإنشاء وكالة عقارية الحيازة على شهادة عليا إلى جانب تخصيص معين يحوز على الخبرة في تخصصات محددة لها علاقة بمجال العقار وهو الأمر الذي أخلط أوراق الفدرالية الوطنية للوكالات العقارية عموما والوكيل بصفة خاصة، فهذا المرسوم التنفيذي الذي لم ينل رضا الوكلاء وأثار سخطهم وغضبهم كونه أقصى شرط الخبرة بالنسبة لذوي الخبرة وقد عبرت الفدرالية الوطنية للوكالات العقارية عن رفضها لهذا المرسم، لكن مؤخرا تراجع وزير السكن والعمران نور الدين موسى عن المرسوم التنفيذي المنظم لمهنة الوكيل العقاري الذي يشترط على كل من يسعى لإنشاء وكالة عقارية حيازة شهادة عليا إلى جانب تخصيص معين يحوز على الخبرة في تخصصات محددة لها علاقة بمجال العقار، حيث جاء ذلك خلال لقاء جمع أعضاء الفدرالية بإطارات من وزارة السكن والعمران بأمر من الوزير نور الدين موسى، وخلص هذا الاجتماع إلى إسقاط شرط شهادة ليسانس للوكيل العقاري المشتغل في الميدان لأكثر من 10سنوات فيما تم الإبقاء على شرط الشهادة للمرقين العقاريين الجدد، كما تم الاتفاق على إلغاء شرط الخبرة لمساعد الوكيل العقاري بعد أن اشترطت ضرورة حصول مساعد الوكيل العقاري على خبرة ثلاث سنوات.
وفي هذا الإطار، أريد أن أثمن خطوة وزارة السكن والعمران ووصفها بالإيجابية ، خاصة فيما يتعلق بشرط الشهادة للوكلاء، حيث أن العديد من الوكالات سيكون مصيرها الزوال مباشرة بعد تطبيق المرسوم الذي أمهل الوكالات العقارية مدة ستة أشهر لإعادة هيكلة وتنظيم نفسها، كما أن المادة 32 من المرسوم والتي تنص على تنصيب كل وكالة لإطارات تحمل شهادة جامعية عليا وهو ما يكلفها أموال إضافية في الوقت الذي رفضوا إنشاء صندوق للاشتراكات المالية يهدف إلى تغطية إفلاس الوكالات العقارية.
انتشرت مؤخرا ظاهرة بيع السكنات الاجتماعية والتساهمية بطرق مشبوهة، هل أنتم على علم بذلك؟
هي من إحدى الحيل التي ابتدعها بعض المستفيدين من السكنات الاجتماعية وهو أمر معلوم أن بيع السكنات الاجتماعية ممنوع قانونيا، إلا أن البعض لجأ إلى بيع سكنه الاجتماعي عن طريق الاعتراف بالدين أو الوكالة، وهذا الإجراء الممنوع أدخل العديد من المواطنين إلى أروقة العدالة، حيث يشتري المواطنونالسكنات الاجتماعية على هاتين الطريقتين اللتان لا تعبران عن بيع صحيح بموجب القانون وهذا الأمر يضيع حق الزبون في حال وجود ورثة لهم الحق في الملكية مادام أن عملية البيع غير صحيحةحيث أن ما نسبته 70 بالمئة من المواطنين يجهلون الطرق القانونية في عملية البيع.
ماهي اقتراحات الفدرالية للقضاء على أزمة السكن في الجزائر؟
الفدرالية الوطنية للوكالات العقارية وضعت اقتراحا، يهدف إلى تحفيز أصحاب السكنات الشاغرة على ضخها في السوق العقارية التي ستخلق ديناميكية في السوق، وستعمل على تخفيض الأسعار عن طريق تأجير السكنات ليصبح العرض أكثر من الطلب، ويتمثل هذا الاقتراح في إلغاء الضريبة على أصحاب السكنات الشاغرة الذين يوافقون على تأجير سكناتهم، وفرض دفع ضعف الضريبة للذين يرفضون هذا المقترح· كما أن الفدرالية تقترح أيضا أن يكون للدولة دور كبير في إنجاز مشاريع سكنية يتم تأجيرها للمواطنين وتحديد أو تسقيف سعرها ليتمكن ذوو الدخل المحدود من استغلال هذه السكنات، لأن أسعار الإيجار في السنوات الأخيرة عرفت ارتفاعا كبيرا ببعض ولايات الوطن.
صرحتم مؤخرا أن الفدرالية تتوقع تراجع سعر العقار خلال السنة الجارية، فما هي الأسباب في رأيكم؟
نعم سبق لنا وأن صرحنا بأن أسعار سوق العقار بالجزائر في الآونة الأخيرة تشهد انهيارا محسوسا والسبب في ذلك يعود إلى الركود الذي شهده السوق من جراء الارتفاع الفاحش في الأسعار من جهة وعزوف الشركات المتعددة الجنسيات عن الاستثمار إلى جانب الأزمة المالية العالمية، حيث يتسم سوق العقار حاليا حسب المتتبعين نوعا من الركود حيث أن هناك حجم طلب كبير على السكن ومختلف أنواع العقارات، مع حجم عرض كبير كذلك، لكن هذا حال دون شراء العقارات بسبب قلة رؤوس الأموال، لأن الارتفاع في الأسعار في الوقت السابق لم يكن يتناسب أبدا مع القدرة الشرائية للمواطن، ولا مع مستواه المعيشي، خصوصا وان الطبقة الوسطي هي التي كانت تدير السوق بصفة غير مباشرة."
إلى جانب ذلك الأزمة المالية العالمية ساهمت هي الأخرى بشكل كبير في هذا التراجع بسبب نقص حجم إقبال المؤسسات الأجنبية المتعددة الجنسيات، التي كانت تستثمر بقوة في الجزائر.
ما تعليقكم على ظاهرة عرض المواطنين بيعشققهم بطرق عشوائية؟
هذه الظاهرة فسرها البعض باستغناء الموطنين عن الوكيلالعقاري وحتى عن السمسار بعد أن ارتفعت أسعار المعاملات من جهة ورغبة البائع فيتفادي التكاليف وتجاهل مرور العملية عن طريق الوكيل من جهة أخرى، حيث أصبحالجزائريون يتفادون المرور على الوكيل العقاري الذي أصبح في نظرهم رجل أعمال ووصلةربط بين البائع والمشتري لا غير.
بالمقابل، يرى البعض أن حل عرض بيع المحل او المسكن فيالأماكن العمومية له صدى كبير ووقع على عملية البيع من منطلق أن العرض في هذهالأماكن يمكن الراغبين من اقتناء او بيع مسكن بطرق بسيطة وسهلة في ان واحد ، حيثلاقت هذه الطريقة العشوائية رواجا خاصة وسط الراغبين في إنهاء البيع دون وسيط.
هل بإمكانكم تقديم نسبة حول الحظيرة العقارية غير مصرح بها؟
أشارت مصادر قضائية إلى أن 60 بالمائة من الحظيرة العقارية الوطنية غير مصرح بها، ما يعني أن الدولة غير متحكمة كثيرا في الحظيرة العقارية، وسوف تتعقد الأمور أكثر مع الحركية التي يعرفها سوق العقار في الجزائر وإطلاق مشروع المليون سكن الذي أقره رئيس الجمهورية في إطار البرنامج الخماسي، ووفق عقود الملكية المحررة من طرف الموثقين والمؤشرة من مديريات الحفظ العقاري يتم إعداد مخطط وطني للحظيرة العقارية الوطنية.
كما سيتم أيضا التحكم في البناءات الفوضوية وغير القانونية، فمديريات السكن على مستوى الولايات سوف تمتنع على منح رخص للبناء، حيث سيشترط عقد الملكية المحرر عوض العقود الإدارية التي غالبا ما يودعها طالب رخصة البناء، مع التذكير أن نسبة كبيرة من العقود الإدارية المستخرجة متنازع عليها.