توقعات بانخفاض حاد في أسعار العقار

عرف سوق العقار في الجزائر سقفا مبالغا فيه، كيف يمكننا أن تصل سعر شقة في العاصمة من مليار سنتيم إلى أكثر من مليارين سنتيم؟، لشقة تحتوي على أي مرفق إذا تتكون من غرف فقط، وإن تم إجراء مقارنة بسيطة مع المعايير المعمول بها في العالم فإننا لا نجد أي وجه للشبه، ولكن في السعر هي أغلى منها بكثير، وهو ما أدى إلى ركود السوق في ظل كثرة العروض والطلبات، وعدم القدرة على إرضاء الطرفين، نظرا للأسعار المطلوبة التي لا يمكن وصفها إلا بالجنونية وغير المعقولة، وخلال تقربنا من بعض الوكالات العقارية التي أكدت وجود بعض التحرك في اتجاه أحسن، بتوقع خلال الأيام القليلة القادمة أن يكون هناك نوع من الانفراج في الركود الرهيب في سوق العقار، حيث من المنتظر أن تعرف أسعار العقارات انخفاضا ملحوظا، خاصة مع بداية تنفيذ الإجراءات الجديدة الخاصة بالعقار·
عبد الحكيم عويدات ل'' السياسي'':
أسعار العقار تراجعت بالمقارنة مع السنة الماضية
أكد عبد الحكيم عويدات نائب رئيس الفدرالية الوطنية للوكالات العقارية ل ''السياسي'' أن أسعار العقارات في الجزائر قد عرفت تراجعا بالمقارنة مع السنة الماضية، حيث وصف ذات المتحدث ارتفاع الأسعار الذي شهد في السنوات الفارطة بالجنوني، وعن أسباب ارتفاع أسعار العقار في الجزائر حيث يعتبر سعر العقار بها أغلى من سعر العقار في أكبر دول العالم على غرار باريس ودبي، أكد نائب رئيس الفدرالية الوطنية للوكالات العقارية عبد الحكيم عويدات أن هذا الارتفاع راجع بالدرجة الأولى إلى حالة الركود الذي يعرفه سوق العقار في الجزائر، باعتبار أن عرض قطعة أرضية للبيع يحتاج إلى أكثر من سنة كاملة من أجل إيجاد زبون لها، مضيفا أن السوق يتسم حاليا بوجود حجم طلب كبير على السكن ومختلف أنواع العقارات، مع حجم عرض كبير، لكن هذا العرض يقابله طلب مادي خيالي وجنوني، وهو ما أدى لتوقف حركة السوق بسبب الأسعار المرتفعة، ومع ذلك فإنه عرف تراجعا بالمقارنة مع السنتين الفارطتين·
صيغة القروض ستساهم في انخفاض أسعار العقار
وفيما يخص صيغة القروض العقارية أكد عبد الحميد عويدات ل ''السياسي'' أن هذه الأخيرة من شأنها أن تقدم الكثير لسوق العقار في الجزائر، لو تم توسعتها لتشمل شرائح أخرى، إلا أنها وبتدابيرها الحالية لن تتمكن من خفض أسعار العقار إلا بشكل نسبي، مطالبا في ذات السياق بضرورة توسيع صيغ الإجراءات الجديدة ليشمل تسهيلات في إطار الإيجار من شأنه أن يساعد كثيرا في تنشيط سوق العقار، ومساعدة الكثيرين غير القادرين على الشراء، كإلغاء تسبيق عام، وإصدار صيغ قانونية تمكن من اللجوء للبنوك لضمان الكراء، وعن مقترحات الفيدرالية لضبط الأسعار أكد عبد الحميد عويدات على ضرورة إشراك المهنيين في كل المبادرات، مؤكدا على ضرورة ضبط الصفقات مع الوكالات العقارية·
الجزائر من أغلى سوق العقار في العالم
من خلال تقربنا من عدد من الوكالات العقارية لا حظنا نوع من التباين في الآراء، بين المتفائل لفحوى إجراءات القروض العقارية وبين المتخوف من تواصل ركود السوق الجزائرية، حيث أكد لنا مسؤول وكالة ''فَّق'' ''تيقصراين'' تسجيل انخفاض في الأسعار الخاصة بالعقارات ما بين 02 إلى 03 بالمائة، مشيرا من جهة أخرى على توقف السوق، حيث أن عمليات البيع تعرف نقصا ملحوظا بسبب نقص الأموال، مضيفا أن بعض المناطق تعرف ارتفاع رهيب في الأسعار بالمقارنة مع مناطق أخرى، فالشقة التي يبلغ ثمنها في حيدرة مليار سنتيم، قد تصل في تيقصراين إلى أقل من نصف المبلغ بكثير·
من جهة أخرى أكد لنا مسؤول وكالة تيقصراين على أن الجانب الأمني لم يعد بتاتا عائقا بالنسبة للمغتربين، أو حتى من يريد أن يسكن العاصمة من سائحين أو عائلات باعتبار أن الطلب وبنسبة عالية جدا يكون عن المناطق التي تعرف نوع من الانخفاض بالمقارنة مع مناطق أخرى، وعن أهم الطلبات أشار ذات المتحدث إلى الطلبات الخاصة بالكراء من نوع خفيف التي يطلب فيها شقة من نوع ن2، أي شقة بغرفتين، أو غرفة واحدة متسعة، وهو ما يعرف ب''استديو''، وعن القروض العقارية الجديدة اعتبر أنها إيجابية ما دامت تحاول إيجاد حلول لمشاكل المواطنين والشباب على وجه الخصوص، مضيفا أن بعض البائعين يطلبون مبالغ خيالية وجنونية تصل إلى المليار والمليارين وهو أمر غير معقول، مما يؤدي إلى طول مدة انتظار لبيع·
وفي الاتجاه المعاكس من تيقصراين إلى حيدرة تتغير الأوضاع وتتغير المعطيات حيث أكدت لنا مسؤولة وكالة ''الكتمان'' بحيدرة أن المالكين يطالبون بالدفع النقدي ''الكاش'' وهو ما سيعرقل سير المستفيدين من القروض العقارية، مطالبة في ذات السياق بضرورة توضيح كل بنود وتدابير الإجراءات الحكومية الجديدة المتعلقة بصيغ القروض العقارية، لأنه لا تزال مبهمة وغير واضحة لدى الكثيرين، مضيفة أنها وفي محيط عمل الوكالة لم يتم تسجيل أي انخفاض، وأن سعر الشقق في بن عكنون يفوق بكثير سعر شقة بباريس مجهزة بمسبح فأين الخلل·
وجدير بالذكر أن عدد الوكالات العقارية الناشطة في سوق العقار يقدر ب0006 وكالة عقارية عبر الوطن·
عبد المالك سراي ل'' السياسي'':
الجزائر تسير نحو خلق سوق سكن
كشف عبد المالك سراي الخبير الاقتصادي الدولي ل''السياسي'' أن الجزائر تسيير نحو خلق سوق سكن، وذلك نظرا للعدد هام من السكنات المنجزة في الجزائر، حيث أكد ذات المتحدث أن الدراسة الأخيرة المنجزة من طرفهم كشفت عن وجود 51 ألف وحدة سكنية سيتم إنجازها من طرف القطاع الخاص، بالإضافة إلى مليون و002 وحدة من المنجزة من طرف القطاع، في إطار برنامج رئيس الجمهورية، والتي ستصل إلى 2 مليون وحدة سكنية نهاية الخمس سنوات المقبلة، مما سيؤدي إلى خلق سوق سكن في الجزائر، وعن تأثر سوق العقار في الجزائر بالأسواق العالمية أكد الخبير الاقتصادي الدولي أن سوق العقار يتأثر بالدينامكية الاقتصادية، وسيولة المال الموجودة مما يؤثر إيجابا في حركية السوق، بالإضافة إلى التأثر بجانب القروض العقارية الممنوحة، وهو ما يؤثر على كل أسواق السكن في العالم على غرار الجزائر، مشيرا إلى وجود عامل الطلب في الجزائر بالمقارنة مع الدول الأوروبية التي تملك من سكنات ما يكفي، في حين تشهد ناقصا فادحا في الطلبات، معتبرا أن أزمات الاقتصادية العقارية في العالم تقوم في الأساس على عاملين اثنين متداخلين، وهو الإسكاني والمالي، بحيث أن الشركات الأوروبية للعقارات لا تجد لمن تبيع مساكنها، مع وجود عدد هام من اليد العاملة في مجال البناء، مؤكدا أن الجزائر تشهد العكس تماما لأن هناك طلب في ظل نقص اليد العاملة في البناء''البنائين'' ·
أما فيما يخص عوامل انخفاض سعر العقار في الجزائر، فقد اعتبر مالك سراي أن أهم الأسباب يتمحور حول أسعار المواد الأولية، وفي مقدمتها الاسمنت، حيث أن انخفاض أسعار هذه المواد يؤدي بشكل مباشر إلى انخفاض أسعار العقارات في الجزائر، مضيفا أن الجزائري قد انتقل في ظل مجمل المشاريع السكنية الموجودة إلى عامل النوعية والمطالبة بمسكن بموصفات الجودة العالمية·
أسعار الإيجار ستنخفض خلال الشهور القليلة القادمة
يبدو أن الأزمة الاقتصادية التي أدت إلى انخفاض الأسعار عبر كل دول العالم بصفة حادة لم تأثر في الجزائر كثيرا، باعتبار أن الجزائر واصلت مشاريعها السكنية، بل كانت أسباب انخفاض الأخير لأسعار العقار في الجزائر مرتبطة بأسباب أخرى، وحسب المعطيات والمعلومات المقدمة من طرف وكالات عقارية فإن عودة الأمن جعلت العديد من طالبي الإيجار يوافقون على مواقع تعرف انخفاض في الأسعار بالمقارنة مع أماكن أخرى، وذلك بسبب استتباب الأمن، بالإضافة إلى لجوء بعض مالكي الشقق إلى التنازل عن شرط عام مسبق الذي كان يعرقل عمليات الإيجار، بسبب عدم وجود طلبات وانتظار الآجر لعدة شهور للحصول على مستأجر، حيث أدى ركود عمليات البيع والشراء سواء تلك التي تتم على مستوى الوكالات العقارية أو ما بين الخواص إلى درجة اضطرت كثيرا من المواطنين الذين عرضوا عقارات للإيجار على مستوى الوكالات المختصة أو خارجها إلى تخفيض أسعارها بما لا يقل عن 05 في المائة، بعد أن عجزوا على بيعها بالأسعار التي حددوها في المرة الأولى، بالإضافة إلى لجوء المواطنين للكراء عند أصحاب بعض المنازل غير المرخصين لذلك والتي تكون أسعارهم عادة أقل بكثير من نظرائهم النظاميين، مما اثر إيجابا في الانخفاض النسبي للأسعار، السوق الموازية للعقار أو السماسرة أصبحوا يشكلون مبعثا للقلق للعديد من الوكالات العقارية، باعتبار أن أصحاب البيوت الطالبين للتأجير بشكل غير نظامي هم في العادة يلجأون على مثل هذه الوسائط، التي قد لا تتطلب الكثير، وتعرف بعض البلديات تهافتا كبيرا للعائلات للإيجار بها على غرار بلدية الكاليتوس فخلال جولة لنا لبعض الوكلات العقارية على مستوى البلدية أكد لنا أصحابها أن 08 بالمائة من العمليات العقارية التي يقومون بها ترتكز أساسا على الإيجار، في ظل ركود عمليات البيع كما ذكرنا سالفا، بسب المبالغ الخيالية التي يطلبوها البائعون، فقطعة الأرض وحدها بحي سليماني بذات البلدية قد تتجاوز من 002 إلى 003 مليون فأكثر بكثير، على أن تحرك الأسعار في الآونة الأخيرة شهد بيع عدة قطع·
قروض عقارية بنسبة فوائد من 1 إلى 3 بالمائة مع مساعدات مالية
بمقتضى المرسوم التنفيذي رقم 01- 021 الصادر في العدد الأخير للجريدة الرسمية المتضمن الإجراء الموقع من قبل الوزير الأول في 41 مارس 0102 فإن تم تحديد كيفيات تسيير حساب التخصيص الخاص، تحت عنوان '' صندوق تخفيض نسب الفوائد على القروض الممنوحة للعائلات لاقتناء وبناء وتوسيع السكن وكذا المرقين العقارين في إطار لبرامج المدعمة من طرف الدولة، وطبقا لذلك فإن التخصيصات تكون من ميزانية الدولة، حيث يتم فتح حساب خاص يكون فيه وزير المالية هو الآمر الرئيسي، وتحت باب النفقات تم التأكيد على أن الفوائد المستحقة من طرف البنوك والمؤسسات المالية على القروض التي تكون تحت عنوان تمويل اقتناء أو توسيع السكن·
وبهذا فإن التخفيضات على سعر العقار ستكون مصحوبة بمنح مساعدة مالية بقيمة 007 ألف دج للمواطنين الذين يفوق راتبهم الشهري الراتب الوطني الأدنى المضمون بالضعف إلى أربعة أضعاف و بقيمة 004 ألف دج لمن يفوق راتبهم الشهري الراتب الوطني الأدنى المضمون بأربعة إلى ستة أضعاف، بالإضافة إلى استفادتهما من قرض بنكي بنسبة فوائد مخفضة تقدر ب 1 بالمائة·
أما بالنسبة للمواطنين الذين يفوق راتبهم الشهري الراتب الوطني الأدنى المضمون ب 6 إلى 21 أضعاف فيحق لهم الحصول على قرض بنكي بنسبة فوائد مخفضة تقدر ب 3 بالمائة غير أنهم لا يستفيدون من المساعدة المالية التي تمنحها الدولة·
كما جاء في المرسوم انه يتعين على البنوك والمؤسسات المالية المودع لديها ملفات الطلبات أن تضبط مع المديرية العامة للخزينة نسبة اختيارية من أجل تحديد نسب هذا التخفيض في الفائدة، وذلك بحسب نوع كل سكن على أن تقتطع تكلفة تمويل التخفيض من طرف البنوك والمؤسسات المالية من طرف الخزينة بحسب المادة 6، من حساب التخصيص الخاص رقم 231203 الذي عنوانه صندوق تخفيض نسب الفوائد على القروض الممنوحة للعائلات لاقتناء وبناء وتوسيع السكن، وكذا المرقين العقاريين في إطار البرامج المدعمة من طرف الدولة·
المواطنون متخوفون من تلاعبات
بعض السماسرة
جاءت هذه الإجراءات في ظل حالة من الغلاء الفاحش في أسعار العقارات في الجزائر، ينتظر أن تعرف خلال الأيام القليلة القادمة تحركا وانخفاضا محسوسا، وتعتبر هذه الإجراءات المتضمنة لمنح قروض عقارية بنسب منخفضة مع دعم لبناء أو توسيع وشراء عقارات بمثابة الحل ولو النسبي للكثير من العائلات التي طال تتبعها للكراء من مكان لآخر، ولم تتمكن من تجميع مبلغ سكن نظرا للأعباء المالية المكلفة على الرواتب للإيجار، لدرجة أن الكثيرين أصبحوا يلجاون إلى كراء بيوت قصديرية، أو تلقي المساعدة لدخول أي تجمع قصديري كان، بغرض الاستفادة من مسكن لائق، إلا أن عملية الاستفادة من القروض بنسب مخفضة ستمكن الكثيرين من إيجاد حلول لوضعيتهم السكنية، وبالخصوص المقبلين على الزواج
غالبية الجزائريين يجهلون التدابير الجديدة
وخلال اقتراب ''السياسي'' من عدد من المواطنين فإن صفة الإبهام وعدم الوضوح قد ميزت معرفتهم بشروط القروض، حيث انصبت تساؤلاتهم بالدرجة الأولى وبشكل مركز حول الضمانات المطلوبة كالرهن الموثق من الصنف الأول على السكن الممول بالنسبة للبناء، وكفالة تضامنية للزوج أو أحد أفراد أسرته، والتأمين عن الوفاة والكوارث الطبيعية، أو خسران منصب الشغل، ومدى تأثيرها في صحب الرهن، فيما اعتبره البعض الحل الوحيد للمبالغ الشهرية للكراء الذي يسحب كل شيء ولا يترك أي منفذ لجمع المال وشراء السكنات، ففي آخر قيمه قد يتجاوز 00021 دينار، وكان الخبراء والمختصين قد حذروا في وقت سابق من التصريح المغلوط بالثمن الحقيقي للعقار عند الاكتتاب، الذي سيؤثر بالسلب على مثل هذه التدابير الخاصة بتمكين المواطن من اقتناء سكن له، بغرض التهرب من الضرائب التي تفرض في حالات عقود البيع المماثلة، كما أن مشكل عقود الملكية من شانه أن يطرح وبقوة في مجال الشراء من الخواص، نظرا لوجود العديد من المالكين غير المتوفرين على هذه الوثيقة ، باعتبار أن أصحاب الملف الطالب لقروض عقارية مخفضة حسب الإجراءات الأخيرة، لا بد من أن يتم إرفاقه بنسخة من عقد الملكية العقارية، وشهادة السلبية المرهن العقاري وشهادة المطابقة، ويعد عقد الملكية أحد الوثائق التي قلما تتوفر لدى أصحاب العقارات، وحسب الإحصائيات الرسمية فأزيد من 08 بالمائة من أصحاب العقارات لا يحوزون على عقود الملكية·
إن سوق العقار في الجزائر ومن خلال مختلف الأطراف التي تقربنا منها فإن دخول العديد من العوامل في صناعة واقع الأسعار المرتفعة للعقارات، كالركود الذي يعرفه هذا السوق بالرغم من وجود عاملي العرض والطلب، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار المواد الأولية للبناء وفي مقدمتها مادة الإسمنت، لتأتي القروض العقارية المخفضة بفوائد ما بين 1 إلى 3 بالمائة كبصيص أمل لإعادة بعث حلم السكن للكثير من اليائسين، يتطلب فرض رقابة صارمة لكل من يبحث عن السمسرة واللعب بهذه الإجراءات·
السمسرة رفعتها إلى أسقف خيالية في الآونة الأخيرة