فوضى العقار سببها الدخلاء على المهنة ولا بد للدولة من إحكام رقابتها

آيت مجبر رئيس مكتب ولاية الجزائر للفيدرالية الجزائرية للوكالات العقارية ل "المساء":

يتحدث السيد ناصر آيت مجبر رئيس مكتب ولاية الجزائر للفيدرالية الجزائرية للوكالات العقارية في هذا الحوار، عن أهم النقاط التي تراها الفيدرالية أساسية لتنظيم سوق العقار في الوطن، وقال بأن هذه السوق تعرف فوضى كبيرة بسبب الدخلاء غير المهنيين المتحكمين في 80 بالمائة من سوق العقار، ويقصد السماسرة ومكاتب الأعمال، ودعا الجهات المعنية إلى الرمي بثقلها وفرض الصرامة في سبيل تنظيم أحسن للمهنة. كما أثار العديد من النقاط الحساسة التي ينتظر منها - إن تم تبنيها- التأثير الإيجابي والفعال على استقرار أسعار العقار في الوطن.
❊ تتهم الوكالات العقارية بأنها السبب المباشر في رفع أسعار العقار بما فيه إيجار السكنات، فما تعليقكم؟
❊❊— أؤكد قطعيا أنه لا دخل للوكالات العقارية في ارتفاع أسعار العقار لا من بعيد ولا من قريب، وإنما السبب هو غير المهنيين من الدخلاء على المهنة ممن يتسببون ليس فقط في ارتفاع الأسعار، وإنما أيضا في الركود الكامل الذي يشهده هذا القطاع في السنوات القليلة الماضية، فنحن كوكالات عقارية نعمل منذ سنوات على الإيجار فقط دون البيع، أي أن المعتمد حاليا في سوق العقار بالوطن هو الإيجار، أما بيع وشراء عقار ما -شقة مثلا- فقد تراجع كثيرا بمعدل بيع عقار واحد في السنة لا غير، والأمر هنا لا يرجع إلى الوكالات وإنما إلى الأسعار الملتهبة كثيرا والتي تبقى بعيدة عن متناول الأسر بكثير، إلى جانب غياب سعر مرجعي محدد من طرف السلطات المعنية، يعتمد كمرجع أساسي في كل عملية سواء في الإيجار أو البيع، وهذا يترك الحبل على الغارب أي أن كل صاحب عقار يؤجر عقاره أو يبيعه مثلما يريد، وطبعا يقبل هنا بأعلى سعر، لذلك كثيرا ما نجد شققا شاغرة دون تأجير في انتظار الزبون الذي يدفع أكثر. وأوضح كذلك أن الوكالة العقارية تعمل وفق برنامج محدد ومضبوط مسبقا يحدد نسب أرباحها في كل التعاملات العقارية وكما ترون (يرينا جدولا معلقا على لائحة الإعلانات على جدار بوكالته)، كل النسب مضبوطة هنا ومحددة حسب كل عملية سواء بيع أو شراء أو تبديل أو إيجار، وسواء للسكنات أو الشقق أو الأراضي، فكيف لنا أن نكون سببا في رفع الأسعار إذن؟!
❊وكيف يتم ضبط كل هذه الأمور ومنه تنظيم الفوضى السائدة في سوق العقار؟
❊❊— أولا، لا بد من ضبط المهنة عن طريق اعتماد قانون يهدف إلى ضمان تسيير أحسن لهذا المجال، وقد سبق للفيدرالية الجزائرية للوكالات العقارية أن قدمت اقتراحاتها في السياق لمختلف الأطراف المعنية سواء وزارات السكن، المالية والتجارة وحتى للمجلس الشعبي الوطني من أجل إيجاد أرضية قانونية هدفها تأطير أحسن للمهنة وكذا التكفل بجميع الجوانب، لاسيما العلاقة بين الزبون والوكالة.
❊ وفي رأيكم، كيف يجب أن تكون هذه العلاقة، خاصة في ظل انعدام ثقافة مجتمعية للتعامل مع الوكالات العقارية؟
❊❊— سؤال جيد، حقيقة نحن في عام 2015 والمواطن اليوم لا يثق في الوكالة العقارية المعتمدة من طرف الدولة ويعمل بها أناس ذوو خبرة، وفق قوانين الجمهورية لصالح الفرد والوطن، وإنما يفضل هذا المواطن التعامل مع السماسرة من المتهمين برفع أسعار العقار أكثر فأكثر دون دفع أي ضرائب للدولة وهذا في ظل انعدام تام القرابة والردع، لكن اللوم لا يقع فقط على السمسار الذي يبحث عن الربح السريع ولا يهمه البسطاء وإنما يقع أيضا على المواطن الذي وبالرغم من أنه يتقرب من الوكالة بحثا عن إيجار، مثلا، أو أن يعرض عقاره للإيجار وهذا في أكثر من وكالة، لكنه في الأخير يفضل التعامل مع السمسار اعتقادا منه أنه سيخسر مع الوكالة، لذلك نؤكد دائما أن تنظيم هذه الفوضى يمر أولا عبر تنظيم المهنة.
❊ كيف ذلك؟
❊❊— لا بد للسلطات المعنية أن تلعب دورها كاملا وتفرض الرقابة الصارمة على كل التعاملات العقارية، مثلا لا بد لها من وضع طابع جبائي على كل الإعلانات العشوائية التي نراها هنا وهناك.. على أعمدة الإنارة.. على الجدران.. في الأسواق أو في المقاهي... الخ، هذا الطابع الجبائي تحدد قيمته الدولة وترغم أي خاص يملك عقار يريد بيعه ويريد الإعلان عنه في ملكيته أن يتقدم من مصلحة الضرائب ويشتريه وبهذا تستفيد الدولة من مداخيل هذا الطابع تنظيما لهذه الفوضى، فلا يعقل أن يمتلك شخصا عقارا ببلدية حيدرة ويلصق ملصقات ببلدية الرغاية! ولا بد أن يتم تسقيف أسعار العقار سواء بيع أو شراء أو كراء، وكذا تسهيل التعامل مع البنوك بمعنى قطع الطريق أمام التعامل بالسيولة النقدية، وتسهيل القروض البنكية أمام المواطن الراغب في امتلاك سكن، ولكن الأهم على الإطلاق هو تخفيض نسب الفوائد البنكية الخاصة بشراء سكن، فمن غير الممكن لمن يطلب قرضا لشراء سكن أن يدفع نسبة فائدة 6 بالمائة هذا كثير، إذا ما تم احتساب أيضا نسب التعاملات الأخرى، مثل تسجيل ونشر العقد، إذ نقترح أن يتم تخفيضه إلى 3 بالمائة مقسومة بالتساوي بين البائع والمشتري أي 1.5 بالمائة لكليهما، كما نقترح أيضا أن يتم تحديد سعر مرجعي لدراسة الملفات على مستوى الوكالات العقارية، وهي إجراءات متعامل بها في العالم لتنظيم أحسن للمهنة، كما هو متعامل به أيضا في الجزائر، لكن في ميادين محددة، مثلا اقتناء السيارات الجديدة، وهذا السعر يجبر الزبون على البقاء وفيا للوكالة الأولى التي يضع فيها إعلانه، فكثيرا ما نتعب في البحث والتدقيق لزبون واحد لإيجاد عقار للإيجار أو زبون ليشتري عقارا بالمواصفات التي يطلب وعندما نجده في الأخير يكون قد تعامل مع السمسار وانتهى الأمر ونحن نخسر الجهد والأموال سدا.
❊ وهل لهذه المبالغ والفوائد دخل في كون الموظف الأجير لا يتمكن اليوم من شراء شقة باجرته الشهرية؟
❊❊— نعم أكيد، صدقونا نحن اليوم أصبحنا نعمل عمل المساعدة الاجتماعية، فكثيرا ما يتقدم زبائن، خاصة من الأزواج الجدد يرغبون في إيجار شقة فنسألهم عن مدخولهم الشهري لنرى تقريبا أية شقة وفي أية ضاحية يمكنها أن تتوافق مع دخلهما الشهري، وأتساءل متأسفا كيف يكون مدخول الزوجين بين 110 آلاف إلى 150 ألف دينار شهريا ولا يمكنهما امتلاك شقة بسبب لهيب الأسعار المطبق حاليا، فكلما يتم ادخار مبلغ في سنة محددة يصطدمان بارتفاع مبلغ الشقة أكثر فأكثر وهكذا..
❊ لكن برامج رئيس الجمهورية في بناء السكنات ومنها برامج عدل ألم تخفف قليلا من حدة هذا الإشكال؟
❊❊— صحيح ونحن ننتظر أن تستقر أسعار العقار مع توزيع السكنات خاصة برنامج "عدل" على أصحابها، بل من الممكن جدا أن تتراجع الأسعار كثيرا، فمنذ 3 سنوات مضت بقي سعر البيع أفقيا، أي في السنة الواحدة يمكن أن تحقق وكالة عقارية بيعة واحدة فقط، وهذا قليل جدا بالمقارنة مع عدد الشقق الشاغرة.
❊ هل فيه رجع صدى إيجابي لكل المقترحات التي قدمتم؟
❊❊— طبعا، نحن في الفيدرالية متفائلون جدا بأن الأمور ستتحسن تدريجيا وظهر ذلك جليا باعتماد مرسوم تنفيذي في عام 2009 ينظم عمل الوكالات العقارية ويحدد عمل مكاتب الأعمال من جهة أخرى، ولكن الإشكال المطروح يتحدد في غياب الرقابة لا بد للسلطات المعنية من وزارات المالية والسكن والتجارة التدخل العاجل لفرض رقابة صارمة وتنظيم الفوضى السائدة في سوق العقار، اليوم نستطيع القول أن 80 بالمائة من الجزائريين يعتمدون على الإيجار، ومع كل البرامج السكنية التي أقرتها الحكومة ماتزال أزمة السكن قائمة، لكنها أزمة مفتعلة من الممكن جدا أن تعود الأمور إلى نصابها ويمتلك كل فرد سكنه الخاص طبعا حسب قدرته المادية. وما نريد من المواطن في المقابل أن يقطع الطريق أمام الانتهازيين والدخلاء على سوق العقار أو المضاربين ممن يكون همهم الوحيد الربح السريع على حساب البسطاء، وهذا بألا يتعامل معهم ويتوجه للوكالة العقارية وبهذا يضمن أن تكون المعاملة في العقار نظامية بامتياز.