رئيس الفيدرالية الوطنية الوكالات العقارية في حوار الأسبوع

2015 سنة انهيار أسعار السكن في الجزائر

السوق الموازية تستحوذ على 80 بالمائة من المعاملات العقارية
ضرورة سن قانون يمنع أي تعاملات خارج الوكيل العقاري
الاسعار المتداولة للعقار مضخمة ولا علاقة لها بالأسعار الحقيقية
كشف عبد الحكيم عويدات، رئيس الفيدرالية الوطنية للوكالات العقارية، أن سنة 2015 ستشهد انخفاض محسوس في أسعار السكن سواء الموجهة إلى الإيجار أو البيع، مؤكدا أن المشاريع السكنية الضخمة التي تم طرحها خلال الخماسي الحالي ستساهم في التخفيف من حدة أزمة السكن، مشيرا في المقابل إلى ضرورة سن قانون منع إجراء أي تعاملات عقارية دون أن يكون الوكيل العقاري هو الوسيط، وذلك للمساهمة في تنظيم سوق العقار والحد من البزنسة ، مفيدا أن 80 بالمائة من هذه التعاملات تجرى على مستوى السوق الموازية. السياسي: ماهو دوركم انتم كفيدرالية للوكالات العقارية في استقرار الأسعار المتداولة في السوق؟ عبد الحميد عويدات: الفيدرالية الوطنية تلعب دور كبير في الأسعار وفي الإحصاءات، التكوين، شفافية المعاملات العقارية، ومن بين أهدافها تهذيب المهنة وتأطيرها من الناحية القانونية، وإعطائها دور للمساهمة في الاقتصاد الوطني، وقبل تأسيس الفيدرالية كان من هب ودب يسحب سجل تجاري ويصبح وكيل عقاري، ومنذ تاريخ تأسيس الفيدرالية إلى يومنا هذا قمنا بتكوين وكلاء عقارين بالتنسيق مع وزارة التكوين المهني، بعدها صدر مرسوم تنفيذي بجهود من الفيدرالية يأطر كيفية الدخول لمهنة الوكيل العقاري والذي يشترط الحصول على شهادة جامعية حتى يتمكن من الحصول على اعتماد من وزارة السكن، وقد قام هذا المرسوم بإقصاء 98 بالمائة من الوكلاء العقاريين الذين كانوا في الميدان ولا تتوفر فيهم الشروط. هناك معلومات تفيد بوجود أزيد من 200 ألف وكالة مهددة بالغلق باعتبار أن أصحابها لا يحملون شهادات جامعية؟ عند صدور المرسوم التنفيذي في 2009 كانوا أكثر من 200 ألف، لأنه حدد ضرورة أن تكون مهنة الوكيل العقاري مختصرة على حاملى الشهادات الجامعية، وهو ما هدد الوكلاء العقاريين الذين كانوا في الميدان ولا يملكون مستوى جامعي بالغلق، ولم يأخذ المرسوم بعين الاعتبار الخبرة، لكن في 2011 تم تعديله من خلال السماح لأصحاب الوكلات الذين يملكون خبرة أكثر من خمس سنوات بمزاولة العمل، وحاليا ينشط حوالي 3 ألاف قاموا بإيداع ملفاتهم لتسوية وضعياتهم والى يومنا هذا لا تزال العملية سارية المفعول، أما الباقي فقد تحولوا إلى مكاتب أعمال وآخرين لم يتمكنوا من العمل في إطار منظم. يعاني سوق العقار نوع من الفوضى، هل تعتقدون أن المشكل في القوانين أم أن بعض الوكالات ترفض التنظيم؟ والى أين وصل معاينة اعتمادات الوكالات العقارية التي أطلقتها وزارة التجارة؟ من 1962 لم يكن هناك قانون ينظم مهنة الوكيل العقاري، وفي سنة 2009 تم إصدار هذا المرسوم الذي يأطر كيفية الدخول للمهنة، لم نتوصل بعد إلى تأطير كيفية المعاملة، وقامت الدولة بإصدار المرسوم التنفيذي السالف الذكر، لكنه لم يتطرق إلى المشاكل التي يعانيها الوكيل العقاري أو الزبون بسبب الفراغ القانوني، ولو أنه في القانون المدني يوجد العلاقة بين المؤجر والمستأجر لكن لا يوجد العلاقة بين الوكيل العقاري والإدارة أو الزبون. وفيما يتعلق بمعاينة اعتمادات الوكالات العقارية يوجد مشكل تنسيق بين وزارة التجارة والسكن، لان هذه الأخيرة قامت بتحديد تاريخ 13 ديسمبر 2013 آخر اجل لامتلاك جميع الوكالات العقارية للاعتماد، ومكان من المفروض يكون هذا التاريخ أخر اجل لوضع الملفات وليس الحصول على الاعتماد، لأنه بعد إيداع المعنيين لملفاتهم هناك دراسة يتم إجراءها على مستوى وزارة السكن وتحقيق يأخذ وقت من اجل برمجة الوكيل العقاري للحصول على اعتماد، الوضع الذي تطلب منح أصحاب الوكالات وصل يفيد بوضع هذا الأخير لملفه على مستوى الوزارة المعنية، إلا أن المراقبين حاليا يقومون بمطالبة الوكلاء العقاريين بالاعتمادات وفي حال عدم اضهارها يتم إحالتهم على القضاء. . لماذا لا يطالب ممثلو الوكالات العقارية بوقف ما يسمى بالبزنسة بالعقار من طرف الوسطاء أو ممتهني السوق الموازية للعقار؟ وما تأثيرات هذه الفئة على السوق؟ وزارة التجارة في 2010 أصدرت قرار بمنع مكاتب الأعمال من التدخل في المعاملات العقارية، وحاليا يوجد حوالي 1200 مكتب أعمال ينشط إلى جانب الوكالات العقارية التي لم يدع أصحابها ملفاتهم على مستوى وزارة السكن قبل تاريخ 31 ديسمبر 2013 للحصول على اعتمادات، ما يجعل عملهم خارج عن الإطار القانوني، إلى جانب السماسرة وكل متدخل في المعاملة العقارية، كل هذه الأطراف تعطل عمل الوكيل العقاري المعتمد من طرف الوزارة، وحاليا بدل القضاء على هؤلاء يتم مراقبة الوكالات التي يملك أصحابها وصولات تثبت إيداعهم للملفات وعدم حصولهم بعد على الاعتمادات كون الملفات لا تزال قيد الدراسة ويتم إحالتهم على القضاء فيما تم ترك مكاتب الأعمال والسماسرة ينشطون بكل أريحية. . لماذا لا تطالبون بإصدار مرسوم يمنع البيع والشراء دون أن يكون الوكيل العقاري المعتمد هو الوسيط والذي يقطع الطريق على هؤلاء السماسرة. هذا ما نطالب به الوزارة الوصية حاليا، وهي أسهل طريقة للقضاء على السوق الموازية، لان 80 بالمائة من المعاملات العقارية تتم على مستوى هذه الأخيرة، خاصة أن المواطن ليس له ثقافة التوجه للوكيل العقاري ، مقارنة بالدول الأوروبية التي يساهم فيها الوكيل العقاري في بناء الاقتصاد الوطني. . كيف تفسرون لجوء بعض الوكالات العقارية إلى تقديم أسعار مضخمة عن السعر الحقيقي للبيع؟ ألا ترون أن ذلك ساهم في ركود سوق العقارات؟ الوكيل العقاري لا علاقة له بتضخيم الأسعار، إن الوكيل العقاري مهمته أن ينصح الزبون بسعر المناسب والحقيقي للسكن لأنه الأدرى بسعر السوق، فيما يقوم السماسرة وأصحاب مكاتب الأعمال بتضخيم الأسعار ولا يهمهم الوثائق، حيث يصل بهم الأمر إلى بيع السكنات الاجتماعية وسكنات البيع بالإيجار مع أن القانون يمنع ذلك، إلى جانب المضاربة، لكن دور الوكيل العقاري يختلف لأنه في حالة عدم وجود وثائق لا يتدخل في هذه المعاملة. على الدولة المساعدة في حل مشكل الفوضى القائمة في سوق العقار، من خلال سن قانون لمدة ثلاث أو خمس سنوات يجبر المواطنين على ضرورة أن تتم المعاملة العقارية من طرف الوكيل العقاري المعتمد وعدم إصدارها من أي جهة أخرى. . ما رأيكم بمنع الموثقين من تحرير عقود وتعاملات التجارية كراء وشراء دون استلام شهادة مطابقة البناية وهو الإجراء الذي يوجد حاليا قيد الدراسة؟ هذا القانون سيؤثر سلبا على الأسعار في السوق نظرا لوجود مليون و200 ألف بناية غير كاملة، حسب الإحصائيات الأخيرة كما سيعمل على تعطيل أصحابها من إمكانية استكمالها، لأنه لما تقوم الدولة بمنع التعاملات التجارية دون استلام شهادة المطابقة سيؤدي إلى ركود سوق العقار وارتفاع الأسعار، لذا يجب البحث عن حلول أخرى من بينها منح قروض من البنوك تمكن أصحاب البنايات استكمالها، وهدم هذه البنايات آخر 2016 كما صرح وزير السكن سيزيد من حدة مشكل السكن. . هل ترون أن مجموع المشاريع الضخمة التي تم طرحها في الخماسي الحالي سينهي أزمة السكن وركود سوق العقار؟ مشاريع السكن بإمكانها المساهمة في تخفيف من أمة السكن بالنظر للعدد الكبير من العائلات التي تم ترحيلها، إلا انه لا يمكن القضاء نهائيا على مشكل السكن بنسبة مائة بالمائة، لأنه الجزائر تتضمن حوالي 40 مليون نسمة وإذا تم توفير سكن لكل عائلة متكونة من 4 أفراد فنحن بحاجة إلى 10 ملايين وحدة سكنية، ما سيجعل معالجة المشكل يتطلب إرادة سياسية وميزانية كبيرة للقضاء عليه على المدى الطويل، كما يتطلب برنامج استراتيجي حسب طبيعة كل ولاية للتمكن من 10 إلى 20 سنة القضاء على مشكل السكن في الجزائر، من جهة أخرى لو قامت الحكومة الجزائرية بكراء سكنات البيع بالإيجار للمواطنين بدل تمليكها لهم سيساهم بشكل كبير في القضاء على أزمة السكن، وبصفة عامة فإن كل هذه المشاريع هي جد قيمة وستساهم في حل إشكال الملايين من العائلات الجزائرية، حيث أنها تعتبر من أكبر المشاريع السكنية في تاريخ الجزائر. . كيف تقيمون فتح المجال للمستثمرين الخواص في السكن؟ الجزائر تملك عدد كبير لا يحصى من المبدعين والكفاءاء على غرار المهندسين المعماريين لدى لابد للدولة أن تفسح المجال أكثر من خلال تشجيعهم لبذل مجهوادت اكبر وتركهم يبدعون ويعملون. . ماهي توقعاتكم لأسعار العقار في السنوات المقبلة؟ مشاريع السكنية الضخمة التي يتم انجازها حاليا في مختلف الصيغ ستساهم بشكل كبير في استقرار الأسعار، وخلال السنة الجارية ستنخفض أسعار السكنات بشكل كبير سواء بالنسبة للإيجار أو البيع، والدليل على ذلك رفض المواطنين على مستوى بعض الوكالات العقارية كراء سكنات بأسعار مرتفعة ما اضطر أصحابها إلى خفضها، لكن المشكل في الجزائر عدم وجود مهنة مقيم للأسعار حسب معايير ما يجعل السماسرة و البزناسيين، يرفعونها ويوهمون المواطنين أن هذا هو السعر الحقيقي، بينما يجهل المواطن أن الوكيل العقاري هو الأقرب لمعرفة الأسعار الحقيقية للسكنات على حسب الواقع والسوق.