الحكومة ترخص للخواص بالاستثمار في الأملاك الوقفية

* إجراءات قانونية لمنع تحويل الأملاك عن طابعها الشرعي
رخصت الحكومة رسميا، للخواص والمستثمرين، الشروع في استغلال الاملاك الوقفية، حيث حددت بمرسوم تنفيذي، شروط وكيفيات استغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية. وتسري أحكام هذا المرسوم على الأملاك الوقفية العقارية العامة المبنية أو غير المبنية، الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية، الواقعة في قطاعات معمرة أو قابلة للتعمير. وتستثنى من مجال تطبيق هذا المرسوم، الأملاك الوقفية العامة ذات الطابع الفلاحي.
وبحسب المرسوم، تهدف عملية استغلال العقارات الوقفية لإنجاز مشاريع استثمارية، في مفهوم هذا المرسوم، إلى ضمان تثمين هذه الأملاك وتنميتها وفقا لإرادة الواقف وطبقا لمقاصد الشريعة الإسلامية في مجال الأوقاف وللتشريع والتنظيم المعمول بهما.
وحددت الحكومة شروط استغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية، حيث تنص المادة 5 من المرسوم، أن عملية استغلال العقارات الوقفية لإنجاز مشاريع استثمارية، تتم بموجب عقد إداري بين السلطة المكلفة بالأوقاف والمستثمر. ويمكن للأشخاص الطبيعيين أو الأشخاص المعنوية الخاضعة للقانون الجزائري، الترشح للاستفادة من العقارات الوقفية الموجهة للاستثمار قصد استغلالها.
وتتمثل العقارات الوقفية الموجهة للاستثمار، في مفهوم هذا المرسوم، في الأراضي غير المبنية، الموجهة لاستقبال المشاريع الاستثمارية، العقارات المبنية الجاهزة لاستقبال المشاريع الاستثمارية، العقارات المبنية التي تحتاج إلى إعادة تهيئة أو توسعة أو إدخال تحسينات عليها أو هدم بغرض إعادة البناء أو تغيير في استعمالها الأولي لاستقبال المشاريع الاستثمارية. وفي جميع الحالات، تدمج مرافق المشروع الاستثماري ضمن العقارات الوقفية العامة.
عقود استغلال بين 15 و 30 سنة قابلة للتجديد
تستغل العقارات الوقفية الموجهة للاستثمار، لمدة أدناها 15 سنة، وأقصاها 30 سنة قابلة للتجديد، على أساس المردودية الاقتصادية للمشروع الاستثماري، ويتم التجديد لفائدة المستثمر أو لذوي حقوقه. ويتم استغلال العقارات الوقفية الموجهة للاستثمار مقابل تسديد مرتبط بمراحل مختلفة، فخلال مرحلة الإنجاز، يدفع المستثمر بدل إيجار سنوي، ابتداء من تاريخ التوقيع على العقد، وتحدد قيمة الإيجار وفقا لمقتضيات السوق العقارية.
أما خلال مرحلة الاستغلال، يتم تسديد نسبة مئوية من رقم الأعمال، تتراوح هذه النسبة بين 1 بالمائة إلى 8 بالمائة على أساس المردودية الاقتصادية للاستثمار والأثر الإيجابي المترتب على التنمية المحلية. حيث يسدد المستثمر المستحقات المالية المتعلقة بالإيجار وبالنسبة المئوية من رقم الأعمال إلى حساب خزينة الأوقاف.
لجان ولائية لتقييم عروض استغلال الأملاك الوقفية
وفيما يتعلق بكيفيات استغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية، تنص المادة 11 من المرسوم، أن السلطة المكلفة بالأوقاف، ممثلة في وزير الشؤون الدينية والاوقاف، تختص بعملية مباشرة الإجراءات ذات الصلة باستغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية. ويكون استغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية، في مفهوم هذا المرسوم، عن طريق تقديم عروض، تفتح باب المنافسة لاختيار أحسن مشروع لفائدة الوقف كقاعدة عامة، أو عن طريق التراضي.
وتحدث على مستوى كل ولاية لجنة فتح وتقييم العروض المتعلقة باستغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية، وبهذه الصفة، تتولى فتح العروض المقدمة من قبل المترشحين للاستثمار، وكذا دراسة العروض المقدمة وتقييمها، على مرحلتين، الانتقاء الأولي والانتقاء النهائي، انتقاء أحسن عرض تقني ومالي لفائدة الأوقاف، على أساس المعايير والقواعد المعمول بها في مجال الاستثمار، مع مراعاة انسجام طبيعة المشروع مع خريطة الاستثمار الولائية. وتتكون اللجنة التي يرأسها الوالي أو ممثله، عدة قطاعات بينها الشؤون الدينية والصناعة أملاك الدولة ومصالح أخرى. ويمكن لها أن تستعين بكفاءات أخرى.
وبعد الدراسة، يرفع الوالي المقترح المتضمن أحسن عرض إلى وزير الشؤون الدينية والأوقاف. ويتم الترخيص باستغلال الأملاك الوقفية لإنجاز مشاريع استثمارية عن طريق تقديم عروض، بناء على اقتراح الوالي المختص إقليميا، بموجب قرار يصدره وزير الشؤون الدينية والأوقاف. كما أرفق المرسوم، بدفتر شروط يتعلق باستغلال الأملاك الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية عن طريق تقديم عروض،
واقر المرسوم إمكانية منح استغلال الأملاك الوقفية بالتراضي في إطار الاستثمار بعد استيفاء تنظيم عمليتين متتاليتين عن طريق تقديم العروض، أثبتتا عدم الجدوى بالنسبة للمعايير والقواعد المعمول بها في مجال الاستثمار. كما يمكن اللجوء، بصفة استثنائية، إلى صيغة التراضي عندما يتعلق الأمر بتشجيع مشاريع استثمارية ذات أهمية ومردودية كبرى للأملاك الوقفية أو ذات بعد وطني أو تلك التي تحقق قيمة مضافة عالية في الجانب الاجتماعي. كما يمكن منح الاستغلال بالتراضي لفائدة الشباب الحاصلين على مؤهلات علمية أو مهنية، على عقارات وقفية تتناسب مع إنجاز مشاريع استثمارية مصغرة.
ويتم الترخيص باستغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية عن طريق التراضي، بموجب قرار من وزير الشؤون الدينية والأوقاف. تجسّد عملية استغلال العقارات الوقفية الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية بواسطة إعداد عقد إداري يخضع لإجراءات التسجيل والشهر العقاري. خول السلطة المكلفة بالأوقاف إعداد عقد الاستغلال.
منع تحويل الأملاك الوقفية عن طابعها الأصلي
ويؤكد دفتر الشروط الذي يحدد البنود والشروط المطبقة على استغلال العقارات الوقفية العامة الموجهة لإنجاز مشاريع استثمارية عن طريق تقديم العروض. على وجوب احترام المستثمر، تخصيص العقار الوقفي واستعماله فقط للأغراض المحددة. ويجب أن يكون المشروع الاستثماري مطابقا لأدوات التهيئة والتعمير والقواعد العامة للعمران وحماية التراث الثقافي وقواعد النظافة وحماية البيئة، وموافقا للضوابط الشرعية المحددة في أحكام الشريعة الإسلامية. ويجب الا يخل، بأي حال من الأحوال، المشروع الاستثماري بقواعد الأمن والنظام العام والسكينة والصحة العموميتين.
ويلتزم المستثمر، في حالة البناء، بالشروع في إنجاز المشروع الاستثماري مباشرة بعد الحصول على رخصة البناء. كما يلتزم باحترام الجدول الزمني التعاقدي للإنجاز المحدد، و تمدّد آجال إنجاز المشروع الاستثماري إذا طرأ سبب قاهر حال دون التقيّد بها، وذلك بنفس المدة التي تعذر فيها الوفاء بالالتزامات، مع إعلام الإدارة المكلفة بالشؤون الدينية على مستوى الولاية، كتابيا، في أجل أقصاه ثمانية ( 8) أيام. ولا يمكن اعتبار صعوبات التمويل التمويل سببا قاهرا.
وإذا لم يتمكن المستثمر من إتمام المشروع في الأجل المحدد في العقد، وبعد دراسة المبررات المقدمة، يمكن السلطة المكلفة بالأوقاف منحه أجلا إضافيا يتراوح بين سنة إلى 3 ثلاث سنوات، حسب طبيعة المشروع وأهميته، بموجب ملحق للعقد. وعند انقضاء الأجل الإضافي دون إتمام المشروع، يتم إعذار المستثمر، تحت طائلة فسخ عقد الاستثمار، دون إمكانية المطالبة بالتعويض.
ويدخل المشروع الاستثماري حيز الاستغلال بعد الحصول على شهادة المطابقة والتراخيص اللازمة لممارسة النشاط ووفاء المستثمر بكل التزاماته، ويُثبت ذلك بموجب محضر الدخول في مرحلة الاستغلال يعدّه مدير الشؤون الدينية والأوقاف. ويمكن بشكل استثنائي، الترخيص بالشروع في الاستغلال، جزئيًا، إذا لم تؤثر عملية بناء المرافق المتبقية غير المنجزة على المشروع الاستثماري.
ويجب على المستثمر الالتزام بالشروط القانونية والشرعية المتعلقة باستغلال الأملاك الوقفية. ويعد المستثمر مخلاّ بالتزاماته التعاقدية، إذا لم يتقيد بالشروط المحددة في دفتر الشروط وعقد الاستغلال، لاسيما منها عدم إنجاز المشروع في المدة المتفق عليها، او التأخير في اطلاق اشغال الانجاز دون مبرر مقبول، تو التأخر عن دفع المستحقات المالية الثابتة في العقد، وإهمال المشروع، جزئيا أو كليا، او سوء تسيير الاستثمار.
كما حدد المرسوم، إجراءات فسخ العقد من جانب واحد – السلطة المكلفة بالأوقاف - وعلى مسؤولية وعاتق المستثمر، إذا لم يحترم هذا الأخير الالتزامات المنصوص عليها أعلاه وأحكام العقد المبرم. حيث تتم مباشرة إجراءات الفسخ بتوجيه إعذارين متتالين بفترة شهر واحد يتم تبليغهما بواسطة محضر قضائي. وبعد انقضاء الآجل، يسري ابتداء من الإعذار الثاني، تباشر السلطة المكلفة بالأوقاف إجراءات فسخ العقد. وبعد استنفاد الطرق الودية في حل النزاع بين المستثمر والسلطة المكلفة بالأوقاف، يُلجأ إلى المحكمة الإدارية المختصة.