البلاد تجيب على استفهامات المواطنين بشأن القروض العقارية: الطبيعة القانونية للمرقي والشروط التنظيمية لنشاطه

اصطدم جلّ المواطنين الذين أقبلوا على شبابيك مختلف الوكالات البنكية للاستفسار عن الملف المطلوب للاستفادة من القروض العقارية الميسرة، بحاجز ضرورة شراء السكن الجديد من طرف المرقي العقاري المعتمد، كونهم كانوا يعتقدون أنه يمكنهم الاستفادة من هذه الخدمة البنكية الجديدة لشراء السكنات من الخواص، في حين اعتبرت البنوك التي انضمت إلى هذه العملية هذا الشرط من بين أبرز النقاط التي قد تعرقل سير العملية.
ونظرا للتساؤلات العديدة التي طرحها المواطنون المعنيون مردها من هو المرقي العقاري، كيفية التواصل معه والتعاقد في حال إتمام إنجاز العقار أو الشراء على المخطط.
من هو المرقي العقاري؟
ولما كانت كلمة المرقي العقاري وراء طرح الكثير التساؤلات بالنسبة للاستفادة من القرض البنكي، كان لابد من إلقاء الضوء عليها حسب ما تنص عليه الأنظمة المعمول بها، حيث يعّرف المرسوم التنفيذي رقم 93 03 المتعلق بالنشاط العقاري المرقي على أنه عون اقتصادي قد يكون شخصا معنويا أو طبيعيا يكلف بالقيام بالنشاطات لإنجاز أو تجديد عقارات موجهة للبيع، سواء تلك التي تندرج في إطار السكن أو التجارة أو الصناعة.
وحسب القانون نفسه فإن النشاط العقاري يتعلق بكل العمليات المرتبطة بتهيئة الأوعية العقارية بقصد بيعها أو تأجيرها، النشاطات المرتبطة بالوساطة في مجال العقار خاصة بالنسبة لبيع أو تأجير الممتلكات العقارية، وكذا النشاطات الإدارية والأنشطة المتعلقة بالتسيير العقاري، على الرغم من أن الترقية العقارية عادة ما تطرح على النشاطات التي تهتم بإنجاز مشاريع عقارية وعلى رأسها السكنات قصد بيعها أو تأجيرها.
شروط البيع على المخطط الهندسي
وبالموازاة مع الإشكال الذي طرحه القرض العقاري الميسر الذي لا تفوق قيمة الفائدة المدفوعة من طرف المستفيد 3 بالمائة بشأن تعريف المرقي العقاري، تناول أيضا الصيغ الجديدة التي يعمل على أساسها هذا القرض على غرار البيع على المخطط التي تعّرفه المواد 17 ,11 ,10 و18 من المرسوم المذكور آنفا، حيث يسمح القانون للمرقي العقاري القيام بمعاملات تتعلق بعقار معين قبل الانتهاء من إنجازه كليا، ويُفرق القانون بين عقد البيع على المخطط وعقد الحجز على اعتبار أن هذا الأخير لا يمكن أن يتم إلاّ بعد الفراغ نهائيا من مرحلة الإنجاز، كما لا يتم بناء عليه دفع أي قيمة من طرف المستفيد لأنه لا يمثل عقد بيع بمفهومه القانوني، وعلى خلاف ذلك يُنشئ عقد البيع على المخطط آثارا قانونية بمجرد توقيع الطرفين عليه، ويستدعي ذلك إلزام المشتري بدفع قيم مادية لا يصنفها القانون على أنها أقساط أولى للعقار المراد شراؤه.
ويشترط القانون على المرقي العقاري للإبرام العقود البيع على المخطط الهندسي أن يكون أولا مؤهلا للقيام بنشاطات المرقي العقاري إجمالا، ثم التوقيع إلى جانب المستفيد على الوثيقة التي تعتبر عقد البيع على المخطط، بالإضافة إلى التسجيل في تأمين إجباري يطلق عيله شهادة الضمان تسحب على مستوى صندوق ضمان الترقية العقارية وتلحق بعقد البيع، فضلا عن ذلك فإن مصداقية العقد القانونية مرتبطة كذلك بضرورة أن يكون مُعدا من طرف موثق وأن يستجيب شكل وثيقة العقد إلى النموذج المذكور في المرسوم التنفيذي رقم 94 58 الصادر في 7 مارس .1994 ويخضع عقد البيع على المخطط أيضا إلى التنظيمات القانونية المعمول بها بشأن التسجيل والنشر، بالإضافة إلى شروط إجرائية أخرى على غرار شهادة الحصول على رخصة البناء مسلمة من الجهات الوصية، الشكل والمخطط الهندسي للعقار، آجال الإنجاز والإجراءات العقابية في حال عدم احترام المواعيد، السعر المحتمل للعقار وطرق مراجعته وكذا شروط طرق تسديد سعر العقار.
ويؤكد القانون أن احترام الإجراءات التنظيمية المعمول بها خلال التعامل مع هذا النوع من العقود المدرج ضمن القروض الميسرة الفائدة من شأنه قطع الطريق أمام حالات الغش والاحتيال التي شهدنا مؤخرا العديد من الأمثلة عليها، على اعتبار أنه يجبر طرفي العقد على عدم الإخلال بالتزاماتهما التعاقدية، ليشدد القانون على أن عدم وجود أحد الشروط الإجرائية في عقد البيع على المخطط يجعله غير ملزم وغير منتج لآثاره القانونية.
وبالمقابل، فإن التنظيم المعمول به لا ينص على قيم أو طرق معينة خاصة بتسديد السعر، تاركا المجال في تحديد ذلك إلى اتفاق الطرفين عملا بالمبدأ العام للعقود ''العقد شريعة المتعاقدين''، بينما يؤكد التنظيم على إلحاق الأقساط المسددة بمراحل إنجاز الأشغال، وهو الأمر الذي يجعل طريقة التسديد تختلف باختلاف أطراف العقد ومحله وهو العقار المراد شراؤه. ويلزم القانون المرقي العقاري أيضا بتغطية الأنواع الأخرى من الضمان غير الواردة في بنود شهادة الضمان، كما هو الشأن بالنسبة للضمانات المنصوص عليها في القانون المدني والتأمين ضد كل مخاطر الورشات المنصوص عليها في قانون التأمينات، ويضيف الأمر 0393 الصادر مارس 1993 بأن عقد البيع على المخطط يمكن استكماله بوثائق أخرى يرى الطرفان أنها مهمة لضمان السير الحسن للعلاقة التعاقدية .