وزارة السكن تعكف على تعديل مشروع قانون ينظم القطاع

ضبط الترقية العقارية وسوق السكن

تقرر أخيرا الشروع في تنظيم نشاط الترقية العقارية الذي بقي خاضعا للمرسوم رقم 93 - 03 لأكثر من 16 سنة، وهو العامل الذي جعل نشاط الترقية العقارية خارج مجال رقابة الدولة، وقد شكلت حالة الشغور القانونية مجالا وأرضية خصبة لتنامي المضاربة وتجاوز القوانين التي تحكم أسعار العقار، وهو الأمر الذي أفرز اتساع الفجوة في الفارق بين الأسعار الرسمية المعتمدة عند هيئات الدولة وبين الأسعار التي يعتمدها المرقّون العقاريون بالإضافة إلى تحايل العديد منهم على أحلام المئات من طالبي السكنات بالسطو على مدخراتهم المالية.
تعكف وزارة السكن والعمران، من خلال مصلحة التشريع على إدراج تعديلات جذرية على مشروع القانون المنظم لنشاط الترقية العقارية في الجزائر الذي ظل مهملا ومفتوحا على جميع الفئات غير المختصة، وستضفي التعديلات المقترحة نوعا من النظام على سوق العقار، ويمكّن الدولة من بسط رقابة نوعية على هذا النشاط، تكون هذه الرقابة كفيلة بوقف المضاربة بالعقار وإخضاع أسعار الشقق لمجموعة من المعايير المضبوطة التي تفصل في أسعارها مع الحد من جميع أشكال التحايل التي يمارسها أشباه المرقين وتطهير القطاع من المغامرين والدخلاء.
إقصاء المتحايلين..وضبط الأسعار
ومن المرتقب أن تسمح التعديلات التي ستدرج على مشروع القانون الذي سيعرض على الحكومة قريبا وبعدها على البرلمان بتنظيم نشاط المرقين بوضع إطار قانوني يتلاءم مع خصوصيات نشاط الترقية العقارية من جهة، ومن جهة أخرى الاستجابة إلى متطلبات وأهداف قطاع السكن، والمتغيرات الجديدة على أساس المعطيات التي تبين بداية انفراج أزمة السكن، في ظل الصيغ الخمس التي أوجدتها الحكومة، مراعاة لقدرات مختلف الفئات الاجتماعية كما ستتماشى التعديلات المنتظرة مع صيغة القرض العقاري الذي وضعه الجهاز التنفيذي، وعمل على تقليص نسبة فائدته إلى1 بالمائة، كما ان أهم الصيغ والبرامج المنتهجة والمتعلقة بصيغة السكن التساهمي قد أوكلت لمقاولين خواص بنسبة55 بالمائة و45 بالمائة منها يتكفل بها مقاولون عموميون الأمر الذي فرض على السلطات مراجعة مشروع القانون لضبط السوق.
وفي سياق متصل، تشير مصادر من وزارة السكن إلى سعي الحكومة إلى "تسقيف" أسعار السكن التساهمي عند حدود 280 مليون سنتيم، وذلك نظرا لبعض الشكاوى التي تلقتها الوزارة بخصوص الزيادات التي تسجلها أسعار السكنات التساهمية ما بين الدفعة الأولى لثمن الشقة، وما بين دفعة التسليم، خاصة وأن الوزارة أبدت بهذه الصيغة التي برمجت في إطارها إنجاز 288 ألف وحدة موّزعة على 473 4 مشروعا لم يتم إنجاز سوى 50 بالمائة منها بسبب بعض المشاكل التقنية. ويعمل تعديل القانون الذي سيكون بمشاركة واسعة للمتعاملين في القطاع العقاري على تشديد الرقابة على نشاط البيع على التصاميم، حيث سيلزم كل متدخل في المستقبل بإنهاء المشاريع والالتزام الحرفي بعدم مطالبة المستفيدين بدفع مبالغ إضافية كل مرة كما هو معمول به حاليا في ظل الفوضى السائدة في القطاع، ناهيك عن حماية المواطنين من كل العراقيل التي تحول دون الاستفادة من العقود المؤقتة لسكناتهم.
وتشير الأرقام المستقاة من وزارة السكن والعمران إلى ارتفاع عدد المرقين المسجلين على المستوى الوطني إلى 1277 في السنة الماضية بالإضافة إلى أن عدد الوحدات السكنية المسلمة تجاوزت 923 الألف وحدة. وفي إطار الترقية العقارية سجل صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في الترقية العقارية فيما يخص عدد السكنات الاجتماعية التساهمية ما يفوق 134 ألف وحدة، أما عن عدد السكنات الترقوية، فقد بلغ 730.614 وحدة أي ما يمثل نسبة 17 بالمائة من العدد الإجمالي للسكنات المنجزة والمسلمة.
ومن المعلوم أن الحكومة سطرت مخططا يرمي إلى تطوير وتنظيم قطاع السكن والعمران يقضي بإنشاء مفتشيات تتكفل بمتابعة المشاريع السكنية على المستوى المركزي والجهوي، كما تتكفل بتقييم مدى نجاعة تطبيق البرامج التي سطرت، ويتضمن المخطط الحكومي تحديد المناطق المهددة بالأخطار الطبيعية والصناعية حتى يتم أخذها بعين الاعتبار في إنجاز المجمعات السكنية، وكذا القضاء على البيوت القصديرية وإعادة إسكان قاطنيها في بيوت لائقة، وهو العامل الذي تراجع حيث كان عدد البيوت القصديرية يقدر إلى وقت قريب ب553 ألف سكن.
كما تأتي مراجعة القانون المنظم لنشاط الترقية العقارية في أعقاب تعديل قانون الاستفادة من السكنات الاجتماعية، وصياغة قوانين تفرض على الخواص استكمال بناء سكناتهم وتوفير المراقبة التقنية اللازمة لإنجاز مشاريع سكنية مطابقة لمعايير البناء.
وتعني الترقية العقارية كل النشاطات الهادفة إلى بناء مسكن أو محل تجاري للكراء أو الشراء أو البيع، وبالتالي فهي نشاط تجاري يحتاج إلى سوق، وقد عرفت الترقية العقارية في بلادنا في السنوات الأخيرة تطورا لا بأس به، بحيث أصبحت الجزائر تنجز 200 ألف مسكن في السنة بعدما كان ليس بمقدورها انجاز سوى النصف. وإعطاء دفع للترقية العقارية من خلال الإجراءات التي أقرتها الحكومة، يصبح بالإمكان رفع نسبة الإنجاز ب50 بالمائة أي بناء 300 ألف مسكن في السنة من كل الأصناف وهو ما يعني أن الترقية العقارية، برأي المختصين في تطور ملحوظ وستتدعم من خلال شروع الوزارة في مراجعة أدوات العمران لاسيما مع المليون سكن الجديد الذي أقره المخطط الخماسي (2014-2010)، وذلك بهدف ضمان نوعية وتكلفة أفضل للسكنات.
ومن خلال إقرار الدولة لقروض السكن، فإنها تدعم الترقية العقارية، لأنها تدفع من الخزينة العمومية إلى البنوك نسبة الفائدة على هذه القروض، وذلك حتى يتسنى للمواطن تسديد ثمن مسكنه، ويسمح من جهة أخرى، بإرساء قانون العرض والطلب وتلبية الطلبات وفق القدرة على التسديد، وهو ما ينعكس إيجابيا على الترقية العقارية في بلادنا.
نماذج من الترقيات العقارية المتحايلة
ويعد مشروع القانون الجديد بمثابة إعلان الحرب على شركات الترقية العقارية المغامرة والمتلاعبة بأموال الجزائريين وجميع المؤسسات المتعاملة في قطاع البناء التي لا تحترم قوانين التعمير السارية المفعول، علما أن الجزائر وخزينة الدولة تدفع حاليا ثمن الفوضى والتسيب الذي عرفه القطاع خلال السنوات ال16 الماضية الأمر الذي يحتم ضرورة الإسراع في إعداد قانون جديد يحل محل القانون 93 3 الذي تجاوزه الزمن والعمل على خلق عقاريين محترفين يتحلون بروح المسؤولية، ويتكفلون بإنجاز الوحدات التي تحترم جميع المقاييس بمفهومها الواسع.
ولعل من أبرز النماذج السيئة للترقيات العقارية التي عرفتها العاصمة خلال السنوات الأخيرة الترقية العقارية "البرج" بالرياح الكبرى ببلدية أولاد فايت بالعاصمة وهو المشروع الذي يحتضن 464 سكنا ترقويا تم هدمها بشكل كلي بعد أن تجاوزت نسبة الأشغال ال80 بالمائة بسبب غياب تراخيص البناء من جهة ومخالفات ارتكبها صاحب المقاولة من خلال عدم إصدار عقود بيع وفق المخططات مع استفادة ثلاثة إلى أربعة أشخاص من شقة واحدة، وعلى غرار تعاونية البرج فإن تعاونية البهجة الواقعة ببلدية بئر مراد رايس قبالة مبنى سفيتال لم تسلم من المرقين العقاريين المحتالين حيث ظل المشروع هيكلا وعرضة للتلاعبات والسماسرة رغم مرور ما يقارب ال18 سنة على البدء في إنجازه ولو لا قرار السكان اقتحام شققهم لكان مآله الهدم كما هو حال باقي البنايات المخالفة للبناء.
وعموما فإن الترقية العقارية في بلادنا بحاجة إلى استراتيجية وطنية يشارك في إعدادها جميع المتدخلين في الترقية العقارية حتى يتم استغلال كل الطاقات المتوفرة وتحميلها المسؤولية لنصل إلى سوق حقيقي للعقار والسكن ونضع معايير لتحديد ثمنها على غرار باقي الدول التي تولي عناية لهذا الملف.