الضوء الأخضر

القروض العقارية الميسّرة

سيتم الإفراج عن أولى القروض الميسرة بعد حوالي أسبوع وهذا بعد وصول النصوص التوضيحية لأغلب المؤسسات البنكية منذ يوم الخميس الفارط وعلى رأسها مؤسسة القرض الشعبي الجزائري التي كانت السباقة في تنفيذ إجراءات إعتماد الفوائد المدعمة من طرف خزينة الدولة والمقدرة ما بين 1 و3٪ وهذا فيما يتعلق بجميع الملفات المودعة بعد الخامس عشر من مارس الفارط إذ أكد لنا مدير القرض الشعبي الجزائري بوهران على استعداد وكالاته لمنح هذه القروض بعد بضعة أيام مع العلم أن هناك أكثر من 250 ملف محل الدراسة.
نفس الإجراءات التحضيرية اتخذت ببقية البنوك لاسيما الصندوق الوطني للتوفير والإحتياط وكذا البنك الوطني الجزائري وغيرها من المصارف المهتمة بالقروض العقارية وهي بصدد استقبال الملفات قصد دراستها.
وصول الإجراءات التوضيحية للمؤسسات البنكية كان بمثابة إشارة الإنطلاق الرسمية لبداية عملية منح القروض الميسرة نظرا لعدم الوضوح الكلي لمضمون نص المرسوم التنفيذي الذي أقر منحها دون تحديد قيمتها وهو ما تم الفصل فيه بعد وصول النص التوضيحي للمؤسسات البنكية بداية من الخميس الفارط والذي حدد سقف القرض ب 12 مليون دينار (أي 1 مليار و200 مليون سنتيم).
وقدم النص التوضيحي الإجابات الكاملة على التساؤلات التي كانت تطرحها المؤسسات البنكية بفروعها ووكالاتها حول كيفية تطبيق إجراء منح القروض الميسرة بما في ذلك سقف القيمة التي يمكن أن يصل إليها القرض والتي صعب تحديدها الإبهام الحاصل في النصوص والحد الذي يمكن الوصول إليه بعد الأخذ بعين الإعتبار سن وراتب المستفيد وبالتالي هذه الصيغ أو البرامج السكنية المعنية بالقروض الميسرة والتي كشف النص التوضيحي بخصوصها حول امكانية تمويل سكن ترقوي بقرض ميسر بعد التساؤلات التي لطالما طرحها المرقون العقاريون حول امكانية ادماج السكن الترقوي ضمن صبغة السكنات التي يمكن تغطية تكاليف شرائها بقرض مدعم وهو ما تمت الإستجابة له عن طريق تحديد سقف القرض ب 12 مليون دينار وهي قيمة كبيرة يمكن بمقتضاها تمويل شراء سكن ترقوي جماعي جديد.
كما حدد من جانب آخر النص التوضيحي كيفية امكانية تمويل سكن ريفي بقرض ميسر محددا بذلك معايير تصنيف السكن الريفي لاسيما وأنها الصيغة الوحيدة التي يمكن بمقتضاها تمويل سكن فردي بقرض ميسر خلافا للسكن التساهمي او الترقوي الذي يشترط فيه أن يكون جماعيا للتمكن من الحصول على قرض ميسر لشرائه.
الفصل في هذه النقاط واضافة الى التوضيحات التي يتضمنها نص المرسوم التنفيذي رقم 87/10 والذي حدد منذ تاريخ صدور الشروط الواجب توفرها للحصول على قرض عقاري إضافي الى كيفية تحديد نسبة الفائدة المدعمة والملف الواجب تقديمه للحصول على هذا القرض سواء الخاص بسكن ترقوي جماعي أوريفي فإن الأمور اصبحت واضحة والمسؤوليات محددة للشروع رسيما في منح القروض بفائدة مدعمة. القرض قد يصل إلى 12 مليون دج تصل قيمة القرض إلى حد 12 مليون دج كحد أقصى لا يمكن تجاوزه في عملية تمويل البنك لشراء السكن سواء كان ترقويا أو تساهميا، أو ريفيا فيما تحدد قيمة القرض حسب راتب المستفيد وسنه إذ يعتبر هذان العاملان أساسيان في عملية احتساب قيمة القرض التي لا تختلف عن النظام العادي إلا في احتساب قيمة الفوائد وهي المجددة بنحو 25،6٪ في حالة الحصول على قرض سكن عادي أي باحتساب الفوائد الكاملة التي يتحمل دفعها المستفيد مباشرة للبنك من خلال تسديده التدريجي للقرض خلافا لقضية الفوائد في القرض المدعم والمقدرة بما بين 1و3٪.
إذ تحتسب نسبة الفوائد في القروض الميسرة بنسبة 1٪ طبقا للمرسوم التنفيذي رقم 87/10 المؤرخ في 10 مارس 2010 إذا كان الدخل الصافي للمستفيد أقل أو يساوي 6 مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون أي أقل أو يساوي 90 ألف دينار فيما تحتسب نسبة الفائدة عن القرض المدعم ب 3٪ إذا كان الدخل الصافي للمستفيد يفوق 6 مرات الأجر الوطني الأدنى.
المضمون وأقل من 12مرة الأجر الوطني الأدنى المضمون أي أكثر من 90 ألف وأقل من 180 ألف دينار. وبين هذين المجالين في قيمة الراتب يتدخل عنصر السن ليحدد قيمة العرض باعتبار أن السن هو المعيار الذي يتم وفقا له تحديد طاقة التسديد التي تزيد كلما قل سن المستفيد وتتقلص كلما ارتفع سنه وبذلك فإنه وباحتساب قيمة الفائدة المخفضة التي تم اعتمادها وفقا لهذا المرسوم التنفيذي فإن قيمة القرض ترتفع بشكل كبير مقارنة مع عملية الحصول على قرض عادي بفائدة تقدر ب 25ر6٪ ولتوضيح الأمر أكثر يمكن احتساب قرض يصنع لعامل سنه 30 سنة وله راتب شهري يقدر ب 30 ألف دينار، بنسبة فوائد تقدر ب 25ر6٪ فإنه لن يتمكن من أخذ سوى ما يعادل 120 مليون سنتيم ، إنما وبنفس المعطيات أي بسن 30 سنة وبراتب 30 ألف دينار باحتساب نسبة فائدة عن القرض تقدر ب 1٪ فإن هذا العامل يمكنه الحصول على سلفة تصل إلى 350 مليون سنتيم على أن يسدد 9 آلاف دينار شهريا أي أكثر من ضعف القرض بنسبة الفوائد غير المدعمة ما يعني أن منح القروض الميسرة يكاد يكون منحا دون فوائد مما سيساهم لا محالة في مساعدة فئة كبيرة جدا من المواطنين للحصول على سكن جديد ولائق وبمساهمة بسيطة من خلال التسديد الفوري لنسبة 20٪ من قيمة السكن إضافة إلى التسديد الشهري للقرض المحتسب بفوائد لا يتجاوز 1٪ أي 1 مليون سنتيم عن منح كل 100 مليون سنتيم وبذلك يعتير المرسوم التنفيذي الخاص بإقرار منح القروض الميسرة من أهم القرارات التسهيلية التي اتخذتها الدولة لمساعدة المواطن البسيط خاصة وتحسين مستوى معيشته وتدعيم القدرة الشرائية ومحاربة الفقر ومكافحة ظاهرة البناءات الفوضوية وإزالة السكن غير اللائق وجميع هذه الأهداف يمكن تحقيقها من خلال هذا القرار الحكيم الذي كان المواطن البسيط بأمس الحاجة إلى تنفيذه لا سيما وأنه جاء مدعما بمجموعة من الإجراءات التي تحدد طريقة تطبيقية وكيفية الإستفادة منه المحصورة بالسكنات الجديدة فقط .
الفوائد المخفضة للسكنات الجديدة فقط وأهم شرط للإستفادة من القرض المدعم أن يخصص لتسديد قيمة شراء سكن جديد جماعي في حالة السكن التساهمي والترقوي، وفردي فقط في حالة السكن الريفي عذا ذلك لا تتم الإستفادة من قرض بفوائد مدعمة بمعنى لا يمكن الحصول على قرض ميسر لتمويل عملية شراء سكن عن طريق وعد بالبيع من طرف الخواص أو ترميم سكن خاص أو تهيئة وإن كانت عميقة وشاملة أو حتى بناء سكن فردي داخل النسيج الحضري فقط إذا تعلق الأمر ببناء سكن فردي داخل النسيج الحضري فقط إذا تعلق الأمر ببناء سكن ريفي يمكن الإستفادة من قرض بفوائد مدعمة ووفقا للشروط السالف الإشارة إليها والمتعلقة بقيمة الراتب والسن، أو سكن جماعي ترقوي أو تساهمي فيما تبقى الإستفادة من القرض العقاري العادي أي بنسبة فائدة تقدر ب 25ر6٪ ممكنة في حالة عدم تخصيص القرض لشراء سكن جديد ضمن هذه الصيغ وبهذه الشروط.
كما يمكن لطالب القرض الميسر أن يحصل عليه وإن كان قد حصل عن قرض آخر غير عقاري كأن يكون قد حصل على قرض لشراء سيارة مثلا وكان راتبه الشهري يتحمل تسديد قرض آخر أو أن يكون انتهى من تسديده وبالتالي يمكن له الإستفادة من القرض الميسر لأن هذا الأخير يخص شراء السكنات والسكنات الجديدة فقط.
يسري المرسوم التنفيذي الخاص بالقروض الميسرة بداية من الخامس عشر من شهر مارس 2010 أي يخص الملفات المودعة لدى البنوك للحصول على قرض عقاري بداية من هذا التاريخ كما تحدد الشروط الواجب توفرها للإستفادة من القرض الميسر تطبيقا للمرسوم التنفيذي رقم 09 / 01 المؤرخ في 22 07 2009 والمتضمن قانون المالية التكميلي لسنة 2009 وبناء على المادة 109 من المرسوم التنفيذي رقم 10 / 87 والتعليمة رقم 01 المؤرخة في 22 04 2010 للمديرية العامة للخزينة العمومية الخاصة بالقرض العقاري بمعدل فائدة مدعمة الممنوح من البنوك والمؤسسات المصرفية فإذا كان القرض لتمويل سكن ترقوي أو تساهمي فيجب أن يكون المسكن جماعيا وأن يكون جديدا أن منجزا أو عن طريق البيع بالتصاميم من طرف مقاول عقاري أما إذا كان القرض لتمويل سكن ريفي فيجب الحصول على رخصة من طرف اللجنة الولائية المعنية والتي شكلت على مستوى جميع الولايات لهذا الغرض أي لتحديد فيما إذا كان السكن ريفيا فعلا، أما فيما يخص الشروط الإدارية فتتضمن جمع وإيداع ملف يضم مجموعة من الوثائق. إذا كان القرض لتمويل سكن ترقوي أو تساهمي جماعي يجب احضار شهادة تخصيص بالنسبة للسكن اذا كان منجزا أو عقد البيع على التصاميم موثقا ومسجلا ومشهرا لدى مصالح أملاك الدولة إضافة الى شهادة الضمان مستخرجة من صندوق ضمان القروض وشهادة عائلية للحالة المدنية، نسخة من بطاقة التعريف مصادق عليها لدى مصالح البلدية، شهادة الإقامة وكشف الراتب لثلاثة أشهر الأخيرة (بالنسبة للعمال الأجراء) شهادة عمل وشهادة ميلاد أصلية رقم12 زيادة على شهادة الضربية بالنسبة لغير الأجراء (التجار) أما فيما يخصّ السكن الريفي فيقدم طالب القرض للبنك رخصة تصنيف العقار ضمن السكن الريفي مقدمة من طرف اللجنة الولائية المختصة اضافة الى الوثائق الإدارية الشخصية المتبقية والمذكورة في الملف السابق الخاص بالسكن الترقوي الجماعي.
ولمعرفة انطباعات المواطنين حول تطبيق هذا المرسوم التنفيذي المتعلق باعتماد الفوائد الميسرة لمنح القروض العقارية حاورنا بعضهم وقد أكد لنا أغلبهم عن فرحتهم بتطبيق مثل هذه الاجراءات التي تخدم بالخصوص المواطن البسيط وتدعم قدرته الشرائية وتمكنه من التسجيل ضمن برنامج سكني جديد ونخص بالذكر غير المالكين لسكن اذ أن الحصول على قرض بفوائد تقدر ب 1٪ يمثل دعما ومساعدة مباشرة لهم لاسيما وأن قيمة الفوائد يمكن إعتبارها رمزية فقط فيما عبر لنا البعض منهم عن تخوفهم من البيروقراطية والعراقيل التي قد تؤثر على حسن سير عملية منح هذه القروض إضافة الى العجز الذي قد يعرفه سوق السكنات الجديدة لكثرة الطلبات المتوقع تسجيلها لدى المرقين العقاريين.
-اتحاد المرقين يدعو لتحرير الأراضي
أكد السيد شمام العربي رئيس الاتحاد الوطني للمرقين العقاريين بأن تطبيق قرار منح القروض الميسرة سيكون بمثابة نقطة تحول كبيرة في سوق العقار الجديد لما سيخلقه من تأثير على حجم العرض والطلب الذي ستعرفه السوق مباشرة بعد الإفراج عن هذه القروض التي تكاد تكون بدون فوائد اذ سيزداد عدد الطلبات على السكنات الجديدة سواء التساهمية أو الترقوية نظرا للتسهيلات التي يمكن الإستفادة منها لتسديد تكاليف شرائها مقارنة بصعوبة شراء سكن من السوق الموازية وهذا بتكاليف مرتفعة الثمن وتدفع مباشرة وان استفاد صاحبها من قرض فسيكون بفوائد تزيد عن 6٪ وهو ما سيخلق سوقين مختلفين سوق السكنات الجديدة وسوق للسكنات القديمة ولا محالة ستحدث فجوة بينهما يتبلور من خلالها التأثير والتأثر نظرا لتوجه الجميع في هذه الحالة نحو الإستفادة من سكن جديد قيد الإنجاز للتمكن من الحصول على قرض بنكي بفوائد ميسرة.
من جهته أشار رئيس الإتحاد الوطني للمرقين العقاريين الى العجز المتوقع تسجيله في سوق السكنات الجديدة التي لن تكون كافية مقارنة بالطلبات المنتظر استقبالها من طرف المواطنين وبالتالي فإن المشكل مستقبلا لن يكون في كيفية التسديد انما في العثور على مشروع سكني غير محجوز نهائيا أي العثور على عرض مناسب بالسوق، وبالتالي أشار ذات المتحدث الى ضرورة التفكير في إحتواء هذا المشكل قبل ظهوره ويكون ذلك عن طريق برمجة أكبر عدد ممكن من المشاريع السكنية خاصة بالولايات المعروفة بكثافتها السكنية الكبيرة كولاية وهران، وكذلك عن طريق تحرير الأراضي لتمكين المرقين من انجاز مثل هذه المشاريع مما سيخلق عرضا كافيا قد يلبي الطلبات المتوقع استقبالها لاسيما وأن منح القروض الميسرة قد يصل الى سقف 1 مليار و200 مليون سنتيم أي يمكن تمويل سكن ترقوي بقرض ميسر وتعميم الفائدة وغلق مجال واسع للاختيار بين ذوي الدخل الضعيف والمتوسط والجيد اي يمكن لأصحاب الدخل الجيد ممن يتمكنون من الحصول على قرض مرتفع التسجيل ببرنامج سكني ترقوي وهو سيقلص من حجم الطلبات الموجهة للسكن التساهمي.
من جانب آخر أشار رئيس الإتحاد الوطني للمرقين العقاريين الى توقع حصول سلاسة في سوق العقارات الجديدة بفعل تطبيق الفوائد المخفضة وهذا لسهولة تسويق السكنات نظرا لزيادة الطلب فقط يجب تحرير الأراضي لانجاز المشاريع السكنية وبالتالي اخراج سوق العقار بالجزائر من الجمود الذي هو عليه.